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本欲降负债反倒重踩“三道红线”,国瑞置业财报堪忧

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近日,国瑞置业(股票代码:2329.HK)发布的2020年度业绩公告显示,国瑞置业已签约销售额为185.32亿元,同比下降22.5%;收入为57.69亿元,同比下降28.71%;股东应占股东溢利为9874万元,同比下降88.52%。

值得注意的是,2020年末,国瑞置业剔除预收款后的资产负债率为72.5%,净负债率为143.1%,非受限现金短债比为0.20,三项指标均超过红线,属于“红档”房企行列。有专家表示,2021年,对于“三道红线”都踩中的房企来说,一方面,降负债压力不断增大,企业销售和拿地的节奏会受到影响;另一方面,面临融资难的现状,房企融资成本将进一步提升。

股东应占净利同比下降88.52%

1994年,国瑞置业成立于广东汕头,后北上布局北京乃至全国,相继推出了北京富贵园、北京国瑞城、沈阳国瑞城、汕头国瑞城、郑州国瑞城、海口国瑞城、万宁国瑞城、廊坊国瑞生态城等项目。2014年7月,国瑞置业在香港证券交易所挂牌上市。万德数据显示,国瑞置业主营业务为物业开发、物业投资、一级土地建设及开发业务、物业管理及其他业务。

业绩公告显示,2020年国瑞置业已签约销售额为185.32亿元,相应的建筑面积为101.4万平方米。从城市销售规模来看,2020年北京、佛山、苏州地区表现亮眼,分别占销售总额的48.3%,16.3%、7%。值得注意的是,相比2019年已签约销售额239.15亿元,国瑞置业2020年的已签约销售额同比下降22.5%。

财务数据方面,2020年,国瑞置业的收入为57.69亿元,较2019年度的80.93亿元同比下降28.71%。其中,客户合约收入由2019年度的74.85亿元减少至2020年的52.56亿元;租赁收入从2019年的6.08亿元减少至2020年的5.13亿元。国瑞置业表示,该减少主要由于受新冠肺炎疫情影响,集团若干物业项目开发进度及物业交付有所延期,导致收入递延确认。

此外,2020年国瑞置业股东应占股东溢利为9874万元,同比下降88.52%,而这已经是国瑞置业连续三年净利下滑。资料显示,2017年、2018年、2019年、2020年国瑞置业的股东应占净利分别为17.5亿元、10.09亿元、8.6亿元、0.99亿元,呈现逐年下降趋势。

踩中“三道红线”

截至2020年末,国瑞置业的现金、受限制的银行存款及银行结余为18.96亿元,较2019年末的22.16亿元下降14.44%。其尚未偿还的借款为235.19亿元,其中包括银行借款160.84亿元、来自信托融资安排的借款3.86亿元、其他借款27.82亿元、公司债券5.11亿元及优先票据37.56亿元。

根据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,国瑞置业剔除预收款后的资产负债率为72.5%,较上年同期提升约1.2个百分点;净负债率为143.1%,较2019年末提升约3.8个百分点;非受限现金短债比为0.20,较上年同期提升约0.13。国瑞置业2020年三项指标均超过红线,属于“红档”行列。

国瑞置业董事会主席张章笋曾在2019年业绩会上表示,2020年优先考虑降负债,不考虑在二级市场拿地。但从三道红线指标不降反升的结果来看,国瑞置业2020年降负债的效果并不明显。

负债高企的情况下,国瑞置业的融资成本也不低。1月12日,国瑞置业发布公告称,计划发行利率为14.5%的新票据,用于要约交换2022年到期利率为13.5%的美元票据。据贝壳研究院统计,房企2020年境外发债平均票面利率约7.9%。显然,在行业内来看,国瑞置业的发债利率水平过高。

“这说明企业管理层对三道红线的重视程度不够。”知名地产分析师严跃进对《华夏时报》记者表示,今年有许多房地产企业采取措施让“三道红线”达标成为绿档,而“三道红线”不达标将对企业后续拿地带来负面影响。他表示,像国瑞置业这样规模较小的房企,后续还是应该积极降低负债,在拿地阶段控制地价,积极寻找一些性价比较高的城市进行布局。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,2021年,对于“三道红线”都踩中的房企来说,一方面,降负债的压力不断增大,企业销售和拿地的节奏会受到影响;另一方面,面临融资难的现状,房企融资成本将进一步提升。

张波还表示:“对于这类中小房企来说,当务之急依然是加快去化速度,加快现金回流以降低负债率,将财务状况进行优化。大量的中小房企已经很难在销售规模上有所跃迁,稳健型发展显得更为重要,进行转型也是一些中小房企不得不面临的选择。”

旧改项目进度缓慢

2020年,国瑞置业土地储备的平均成本为3831.5元/平方米,土地储备总建筑面积为959.88万平方米,包括已竣工可出售/可出租的建筑面积93.36万平方米、开发中的建筑面积384.73万平方米、规划建筑面积481.79万平方米。国瑞置业主席张章笋在业绩报告中表示,公司土地储备能够满足未来6年的开发。

此外,国瑞置业的未确权一级开发及旧改项目开发面积为581.1万平方米,其中深圳占比51.6%。然而旧改项目进程缓慢。

国瑞置业在北京的祈年大街西项目,规划建筑面积大约为47.43万平方米,由五幅土地组成,自2007年9月推行至2020年末,13年时间,4号及5号地块才完成拆迁,对于其他三幅地块的进展,国瑞置业在业绩报中并未提及。

国瑞置业在深圳龙岗区的西坑社区旧改项目,规划建筑面积约300万平方米。2020年末,国瑞置业该项目的最新进展为“已完成社区内土地权属、常住人口、建筑物信息等的普查工作及意愿征集等工作。”自2014年上半年介入以来,近六年时间,该项目的一期(规划建筑面积约140万平方米)才进入拆迁谈判阶段,可见,对该项目的完全开发还需要更长的时间。

对于文中涉及的问题,《华夏时报》记者给国瑞置业发去了采访提纲,截止发稿,未收到回复。

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