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楼市限价:老政策 新逻辑

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新一轮限价政策吸取了之前的教训,要求地价和房价联动,这其实是要求土地管理部门和调控管理部门的目标要一致。

【环宇杂谈】

新一轮限价政策吸取了之前的教训,要求地价和房价联动,这其实是要求土地管理部门和调控管理部门的目标要一致。

李宇嘉

近期,各地楼市密集调控,限价政策重启。相对2016-2019年那一轮限价,新的限价政策还升级了,不仅深圳、成都等热点城市再次启动限价,徐州、湖州、义乌等三、四线城市也开始限价。另外,新的限价政策要求,地价和房价联动限制、新房和二手房价联动限制。因为,地价不限制的话,单纯限制房价会导致公建减配,部分开发项目甚至会粗制滥造,引发后续业主维权;单纯限制新房价格,但二手房不限价,会导致一二手房价格倒挂,倒逼新房涨价。

当“一城一策”取代自上而下的调控布局时,地方政府主动调控、前瞻性调控的动力减弱。所以,面对房价再次明显上涨的形势,调控压力增大,限价可能是多方可以接受的结果:对上面有了交代,毕竟“稳定房价”是长效机制的目标;对下能迎合民意,毕竟限价能减缓买房人的焦虑情绪;对地方而言,限价还能保持楼市的热度,因为限价持续刺激买房的欲望。

业内一直在批评限价政策。但是,当我们越来越强调住房的公共属性和民生属性,限价政策也就变得合理了。特别是,当下各地都在打造民生幸福城市,抢人口、抢人才,都在积极打造“双循环”发展的新格局,促内需、扩消费。花钱的地方越来越多,而地方财政收入增速却降到了低位。既限制价格,又要保持一定的楼市热度,这就是不得已而为之的选择了。

上一轮限价发生在2016-2019年。当时的做法比较简单,要求热点城市的房价保持在2016年10月份的水平。但是,由于前后出让的地价明显上涨,加上楼市调控严格后,正规融资渠道收紧甚至关闸,房企融资转向影子银行,融资成本也很高,前端限制房价的结果,就是开发商将“快周转”做到极致,硬生生将房地产开发变成了流水线作业,粗制滥造、精装修减配在行业大面积出现。甚至,劣币驱逐良币,一些龙头开发商,也不得不放弃产品精雕细琢。

如果精装修减配,甚至粗制滥造等也包不住成本的,就演变为大规模的数据造假,包括“双合同”、延后网签。当限价创造的购房红利太大时,甚至会出现“茶水费”、倒卖房号等。到了2019年,新房市场前端的成本越来越高,市场乱象越来越频繁,后端限价越来越难以持续,再加上楼市调控压力降低,内外经济大环境变化(比如中美贸易战、环保攻坚和清理P2P等等),经济下行压力加大,特别是2020年疫情发生,从2019年底限价政策就开始退出了。

新一轮限价政策吸取了之前的教训,各地调控都要求地价和房价联动,这其实是要求土地管理部门和调控管理部门的目标要一致。过去,这两个部门在调控上的目标是不一致的。

这一轮限价,如果真能将源头上的地价控制住,限价效果要比上一轮要好。当然,前提是割舍掉对土地财政的短期依赖。近期,各地发布集中出让土地的公告,每年3-4批的土地集中出让,有助于降低土地溢价率和地方饥渴式供地。另外,“三道红线”也开始渐进落地,开发商饥渴式融资的冲动也有望得到控制。土地和资金成本降下来了,房价压力就小很多。

不过,限价政策要得力,还得控制二手住房的价格。目前看,除了深圳以外,其他城市对二手房价格的控制力度是非常弱的,甚至连二手住房的价格信息都不掌握。当出现明显的一二手房价格倒挂时,新房限价就会导致“打新热潮”,这反而会刺激楼市向不断上的热度。住房的公共属性突出,限价是合理的,即便国外也对公共产品限价,比如德国将随意涨房价视为违法。

但限价是个系统工程,要统筹规划好,哪些该限(比如普通住房)、哪些不该限(比如高档住房);也要遵从市场规律,与市场价格挂钩,考虑开发商的合理利润,考虑历史遗留问题,不能一刀切。

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