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原来,奉贤新城才是五大新城房价涨幅最大的区域!

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 2021新年伊始,上海五大新城的发展规划及配套政策出台,引发市场各方强烈关注。

其实,五大新城在这一时间节点出台是有一定道理的,一方面是上海急需新的发展动力,转移城市人口压力,另一方面或也是需要新的发展空间,创造出新的力量,而五大新城规划能级的提升,就是在为上海这座超级城市的发展做准备。

当然,以目前的眼光来看,五大新城还是有高低之分的,今天,我们为大家介绍五大新城中不被人看好,也是相对较弱的奉贤新城



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最小的新城

从土地总归上看,奉贤新城是五大新城中占地最小的,只有约67.9平方公里,基本相当于半个嘉定、松江新城,五分之一个南汇新城。

奉贤新城的大致范围是:东至浦星公路,南至上海绕城高(G1503),西至南竹港-航南公路-沪杭公路,北至大叶公路;以及东至(规划)沪杭公路,南至张翁庙路(延伸),西至地灵路,北至芝江路。

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相比于其他四个新城规划来说,奉贤新城的范围更加方正,在空间布局上可能会显得更加从容,而且新城面积小,发展成熟度可能会更高。

其实,现在的奉贤新城是脱胎于前期的南桥新城,规划范围也基本与前期的南桥新城大体相当,没有过多调整。

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奉贤新城在大众眼里的弱其实有以下几点原因:

其一,起步较晚。这座南上海新城在2008年才开始启动建设,要知道,嘉定新城在2009年都开通了轨交11号线,与市区相连。而且奉贤新城在建设初期,把更多的精力都扑在了拆迁问题上,光拆迁就经历了若干年。

其二,交通不好。奉贤新城的交通是公认的差,它是这五座新城中最晚开通轨交的城市,即便现在运行的轨交5号线南延伸段,在出行时间上也没有太多优势,所以相比其他新城,交通确实不占优势。

其三,产业问题。提到上海其他新城,大抵都知道各个新城的产业方向,比如嘉定有汽车城、松江有大学城、青浦既有大虹桥,又有长三角一体化,而奉贤新城似乎没有太根深于人们心中的产业,也正是这样,奉贤新城的产业发展会相对滞后。在经历多年摸索后,如今奉贤新城终于有了美丽大健康产业,只是该产业还在孕育期,与其他新城相对完善的产业相比,还有很大提升空间。

当然,这一次五大新城概念的提出,奉贤新城将趁着这波热潮会快速发展。

其实,除了五大新城这一概念外,奉贤新城还有一部分自贸区概念

自贸区临港新片区的规划范围是大治河以南、金汇港以东,而在金汇港东侧的这一长条部分,事实上就是奉贤新城的规划范围

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这样来看,奉贤新城不仅具备了五大新城的规划优势,同时也有着自贸区新片区的政策利好,且不是辐射效应,而是实实在在的规划利好。

只不过这些利好尚处于起步阶段,还没有完全兑现而已。这样来看,奉贤新城倒也不是很差,只要有足够长的时间耐心等待就是了。

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发展晚但增速快 板块利好尚未兑现

当然,发展晚并不等于发展不好,相反越晚发展的,理念可能会越先进。

事实上,奉贤新城这几年的发展正在加速,而且有超越其他新城的速度,从这几年各郊区GDP的名义增速上就能看出,即便奉贤新城总量较小,但GDP的增长速度却是最快的,这一点值得肯定。

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奉贤新城是由前身南桥新城演变而来,此前南桥新城的开发重点是围绕上海之鱼以及周边来展开,经过多年开发后,上海之鱼内部的湖面已开发完成,近几年,围绕上海之鱼内的相关配套也在陆续修建完成,比如一系列公园设施,其中像泡泡公园还成为了沪上打卡圣地。另外奉贤最好的酒店上海东方美谷JW万豪酒店也于去年年底正式开业,奉贤博物馆也已开馆,相对来说,上海之鱼内部设施已建设过半。

不过按照此前规划,上海之鱼的湖心和内部一些商业配套,至今还尚未完成开发。同时,在上海之鱼北侧还有两幅低密度宅地还未招拍挂,待这些设施开发完成后,整个“鱼”才能“活跃”起来。

除了上海之鱼这一重点工程外,在奉贤新城北侧还有中央公园等规划,如今建在公园里的九棵树未来艺术中心已经对外开放,也成为了奉贤又一处“名片”。

在奉贤新城西部区域,还有正在建设的文化地标-高科技影视体验馆,由三个圆球组成,主要以“动感电影”、“4D影院”、“场馆体验”为主。

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可以说,奉贤新城的核心部分,即金汇港以东的区域,与其他新城并无两样,也因此,这里的商品房更受到奉贤本地人的喜欢,比如去年开盘就售完的龙湖天曜、金海壹品等项目。

还有一些房企很早之前就在奉贤新城重点布局了多个项目,比如万科、金地、龙湖等中国头部房企,其看重的或也是奉贤新城日后的潜力和发展。

而今,集中于核心区域的待售项目还包括金海壹品二期、保利明玥湖光以及山金中澳城等项目,值得本地人关注。

不过,对于金汇港以东的区域,也就是被自贸区纳入进来的奉贤新城东部区域,发展就要慢了许多,这里至今还都是大片空地,没有集中的商业配套,居住氛围也不成熟。虽然在这里规划了国妇婴和复旦儿科医院,但至今也还尚未完成建设。

交通方面,此前宣称的BRT快速公交45分钟可直达东方体育中心,而今开通后,到往8号线沈杜公路就要接近45分钟,也谈不上快速,所以奉贤新城东部区域的利好还未完全兑现。

当然,这里即属于奉贤新城,又从属于自贸区临港新片区,当两个重磅规划出台后,这里会成为奉贤新城的“后起之秀”,而未来,奉贤新城的新房供应量,也将主要来自于这里。只是目前来看,这里的发展需要相当长的时间而已。

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新房涨幅领先其他新城 以刚改产品为主

近些年,奉贤新城的发展明显加快,从楼市供应量就能明显看出,据上海链家研究院数据显示:2020年,奉贤新城的供应量在五大新城中位列榜首,且遥遥领先于其它新城,新增供应商品房2401套,占奉贤区供应量的34%,在区内位列第二(第一为金汇)。供应均价38383元/平,在五大新城中排名第四,供应均价同比增长4%。

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数据来源:上海链家


在成交上,据兔博士近3年数据统计显示,奉贤新城是除南汇新城外,每年(2018-2020)成交套数都是排名第二的新城

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数据来源:兔博士


而在成交均价上,奉贤新城近3年的增长率也达到了19.18%,是五大新城中房价涨幅最快的新城,如此来看,奉贤新城确实具备一定潜力。

不仅如此,在成交结构上来看,奉贤新城的整体居住品质也在大幅提升。上海链家研究院数据显示2020年,奉贤新城的套均成交面积在90-140平的占比达到了64%,而70-90平的占比仅为26%。这要得益于近些年,有众多品牌房企相继进驻,推动了区域新房的品质提升。

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数据来源:上海链家


二手房方面,根据兔博士提供的数据显示,奉贤新城近3年二手房成交量(套数)在五大新城中位列榜首,2020年这一年成交了5169套房源

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数据来源:兔博士


成交均价,整体来说奉贤新城2020年的成交均价有少量降幅,整体与青浦新城、南汇新城的二手成交行情保持一致,都没有涨幅。

套均面积上,整体以约90平面积段为主,这与新房超过90平的占比形成互补,或也说明,奉贤新城的二手房市场是以刚需客户为主,而新房则是由置换客户为主。

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多条轨交规划 对外对接能级或更强

当然,外区客无法接受奉贤新城的主因还在于交通,前文提及的轨交5号线虽然通往奉贤新城,但对于出行时间成本来讲,并不具备优势,而对于日后奉贤新城要导入更多人口,交通的建设将更为重要。

根据规划显示,未来奉贤新城将规划建设15号线南延伸、南枫线、奉贤线,研究嘉闵线南延伸

其中已写入十四五规划纲要的只有15号线南延伸。也就是说,短期内15号线南延伸有望建设,该条线路走向确实要优于已通车的5号线,若早日通车,想必外区客对奉贤新城的认知将会大变。

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不仅如此,未来奉贤新城还将增设沪乍杭铁路奉贤站,提升奉贤新城对外铁路服务能力,打造为奉贤新城的对外交通节点。

也就是说,奉贤交通除了轨交对接上海市区以外,日后奉贤新城还将以沪乍杭铁路为契机,积极对接环沪城市圈,未来在奉贤就能轻松到往嘉兴、杭州等方向。

而杭州近些年发展有目共睹,它的能级相比嘉定、青浦对接的苏州来说,等级会更高,发展也会更加强势,那么对接杭州的同时,也在促进奉贤的发展

事实上,上海提出五大新城规划等级后,这五大新城就已作为独立的节点性城市来发展,那么它的对外交通也就变得更加重要了,所以上海的五大新城,不仅要看上海,也要看上海以外。

当然,奉贤新城近几年房价涨幅比较可观,但相比其他五大新城来说,它还是比较实惠的区域,就以南汇新城为例,如今区内新房单价比奉贤新城便宜,但二手房奉贤新城的价格就要比南汇新城便宜很多了。

这是五大新城第一篇报道,后续,易眼看房还会继续报道其他新城,敬请期待。

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