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一季度业绩普遍“亮眼”,房企加速去化回款应对集中供地潮

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雅居乐销售395.3亿元,同比增长153%;花样年销售103.24亿元,同比增长129.68%;中国奥园销售300.2亿元,同比增长110%;德信中国销售190亿元,同比增长255%……进入4月,房企陆续发布一季度业绩报告,“同比增长”成为多频词。

克而瑞数据也显示,从今年一季度的累计销售操盘金额来看,百强房企整体的业绩规模同比增长83%,较2019年同期增长46.2%。尤其是3月,百强房企单月实现销售操盘金额10918.3亿元,较去年同期同比增长60.8%,较2020年月均销售金额增长14.1%。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为,去年一季度受疫情影响市场成交量明显下降,今年一季度虽然调控政策不断趋严,但房价上涨趋缓,市场成交量依然保持了明显增长。“同时,由于‘双集中’供地新规落地,对房企资金要求更高,这将变相催动房企的销售,通过加速去化回款来补充资金库。所以,第二季度的房市地市预计都会趋热”。

图片来源:摄图网

一季度迎来出货窗口期

今年3月,房地产市场喜迎“小阳春”行情,克而瑞监测的28个重点城市商品住宅成交面积较2019年同期增长24%,北京、杭州、南京等多城成交显著放量,较2019年同期均实现翻倍增长。

而房企也纷纷加大供货力度,成交呈明显回升的态势。从房企业绩表现来看,3月百强房企中81%的企业单月销售业绩好于去年月均水平,其中超过四成房企业绩增幅在20%以上,整体业绩提升明显。

克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者,今年融资难度较大,房企尽量把销售节点往前提,所以往年一季度可能比较淡,但今年是出货窗口期。

以中国恒大为例,今年一季度累计实现合约销售金额1531.5亿元,同比增长3.9%;合约销售面积1788万平方米,同比增长7.8%。以恒大今年销售目标7500亿元计算,目前已经完成了目标的20.42%。

再看融创中国,截至2021年3月底累计实现合同销售金额约1162.8亿元,同比增长88%;销售面积约769.6万平方米,合同销售均价约15110元/平方米。2021年融创的合约销售目标为6400亿元,照此计算,前3月已完成销售目标的18.17%。

此外,中南建设一季度累计合同销售金额484.2亿元,比上年同期增长124.3%。而且在3月份,中南建设新增6个项目,总占地面积达88.18万平方米,规划建筑面积147.72万平方米,土地价款达27.85亿元。

“一季度对于房企来说就是抢时间,在市场向好的情况下,房企抓紧时间去化回款。”一位TOP30房企营销负责人告诉记者,这就使得房企一季度业绩相较去年有明显提升。

张波也认为,由于“三道红线”对房企影响明显,不少房企明显加快了出货速度,不但在一二线热点城市的出货保持节奏,同时通过加大对三四线城市的优惠力度来达到快速回笼资金的目的。可以看出,在不断加快销售背景下,大中型房企的财务状况整体逐步变得更为稳健。

别外值得关注的是,在刚刚过去的3月,各大房企还密集开展战略合作,促进优势互补,实现共同发展。

如万科集团与中交集团将在土地开发、城市综合体、产业园区等领域开展深入合作,补齐产业链;融创中国与华住成立合资公司,共同布局高端酒店市场;世茂海峡与上坤集团达成战略合作,就粤港澳大湾区及广西市场的投资拓展展开合作。

此外,绿地集团与南昌市政府、江西国控集团签署协议,拟打造千亿级规模的大基建产业投资集团;平安不动产与俊发集团将重点围绕城市更新这一新型城市发展命题发挥优势、资源互补。

加速去化应对集中供地潮

一季度是房企重要的销售窗口期,也是集中补仓期。

亿翰智库监测的16家典型房企,虽然在一线城市的拿地规模下降,但在其他能级城市的投资力度均大幅上升。这也使得一季度房企拿地面积虽然同比微降0.9%,但拿地金额同比上升24.4%,达2601.9亿元。

亿翰智库认为,房企在经过疫情及严格监管后,倾向于投资更高能级的城市以及区域内的核心地段,这类地块的成本相对较高,拉高了投资金额的增速,总体的投资力度依旧呈现上升趋势。

不过张波认为,今年在城市“两集中”供地新规之下,在一些供地区域形成了集中热度。但整体上,房企的投资力度从去年下半年开始在往下降。

《每日经济新闻》记者注意到,目前各地已在陆续执行供地新政,长春已在3月15日率先挂牌了首批51宗集中出让地块。此后,北京、天津、广州、无锡、长沙、杭州、重庆等城市也陆续公布了今年第一批集中供地计划。而且在4月份,还会有更多城市开始大规模集中供地。

“集中供地意味着对房企资金要求更高,而一线城市和热点二线城市集中出让土地,则意味着更高的资金门槛。”上述房企营销负责人告诉记者,他们公司已经备了近200亿元资金用以迎接正在到来的集中供地潮。

对于中小房企而言,在融资受限的情况下,要想获得资金,除了战略拿地,就是向内要利润,降本增效。同时,找管理红利,加强内部的优胜劣汰。该营销负责人表示,“在三道红线的压力下,大家对资金的渴求明显增加。而且三道红线卡脖子,对于房企来说,左口袋装的是融资,右口袋是回款,融资受限的情况下,只有出货才有回款。”

“集中供地提高了房企的拿地难度,一定程度上会对销售起到催化作用。”张波分析认为,因为房企需要更快去化、变现来回笼资金,同时强化资金的统筹能力、深化市场战略布局,在众多城市的优质地块上如何做好取舍。

张波表示,今年不少房企还成立了专门的营销公司,核心逻辑就是把所有指标前置,一方面为应对“双集中”供地新规,一方面快速回流资金。“实力房企已经在为4月份的集中供地潮存储资金,但还有很多企业的资金紧张,根本无法参与拿地。很多企业没钱不是短期就能缓解,不止一季度手上没预算,可能接下来也捉襟见肘”。

事实上,在加快回款方面,一些房企已经在付诸实施。如卓越集团4月2日通过官方微信发布消息称,3月份实现销售、回款双破百亿元。

对于今年二季度及未来市场走势,克而瑞认为,联系到近期三部委严打经营贷,房地产信贷政策或将全面趋紧,投机炒作需求将得到有效遏制,房地产市场有望逐渐回归稳态。

值得一提的是,从目前已公布2021年销售目标的房企看,业绩增长预期明显放缓,涨幅普遍集中于20%以内。且不同房企之间分化明显,头部房企的业绩涨幅多维持在个位数,TOP30房企的业绩涨幅诉求都在两位数。

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