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法拍房不能“捡漏“了?热抢下售价渐逼近市场价

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近年来,法拍房因价格便宜,逐渐走进大众视野。随着近期北京市房地产市场的火热,北京法拍房市场成交量开始走高,数据显示,今年一季度北京法拍市场成交669套,同比增长61.59%,平均8.02人争抢1套房,平均折扣缩减为8.3折。

李胜(化名)告诉《华夏时报》记者,“年前在海淀买了一套法拍房,花了464万,比市场价550万低了15%,虽然当时也有后期腾房方面的担心,但考虑到价格比市场价低,最后还是决定试试,结果很顺利,找了中间机构帮忙代办所有手续,比找普通中介还省事。”

也有法拍房大大超出评估价成交,《华夏时报》记者在京东法拍平台上看到,今年2月19日成交的朝阳区将府家园一套两居室,共有43人报名,21466人围观,最终经过了390轮竞价,最终以845万元的价格成交了,大大超出了554万元的评估价,涨幅达到约52.5%。

法拍房价与市场价逐渐接近

《华夏时报》记者实地走访了法拍房市场,价格便宜是法拍房最大的优势,法拍专员小邓告诉《华夏时报》记者,“目前市场上法拍房的价格大概比市场价低10%-15%,这个优惠力度比之前小了。三年前很多人不知道法拍房,而且拍卖制度还没那么完善,成交价大概比市场价低30%,现在参与的人多了,优惠力度没那么大了,但肯定比市场价要便宜。每个房子的情况不一样,有的竞争的人少,价格就低,有的房源很受欢迎,比如学区房,并不比市场价便宜,甚至比市场价还高,还有很多人抢。”

法拍专员小李介绍:“目前北京的法拍房大多数是限购的,只有极少量外地法院查封的房子不限购。房子拍卖会标一拍、二拍和变卖,一般一拍是评估价的基础上打七折,如果卖不出去,一个月之后的二拍会在此基础上再打8折,然后进入变卖期,价格保持二拍时的价格不变,变卖期长达60天。但是怎么说呢,没有卖不出去的房子,价格足够低什么房子都能卖出去。”

法拍房市场也冷热不一,有的房子被疯抢并超越了市场价,但也有房子无人问津而流拍。《华夏时报》记者在京东法拍平台上看到,今年2月19日成交的朝阳区将府家园一套两居室,共有43人报名,21466人围观,最终经过了390轮竞价,最终以845万元的价格成交了,大大超出了554万元的评估价。而3月26日拍卖结束的昌平区水屯家园一住宅最终因无人报名而流拍。

京东法拍平台上近期成交的房源

京东法拍平台上近期房源

2021年1季度,据瀚海数据研究院统计,北京法拍市场成交法拍房669套,同比2020年第1季度增长61.59%,成交总价57.92亿元,同比增长56.54%,成交面积293646.92平方米,同比减少3.77%。平均折扣8.3折,成交率53.36%。一季度,北京法拍房市场共计为购房者释放16.78亿元的购房差价。

在北京房地产市场热度明显升高的前提下,法拍房市场也吸引了越来越多人的关注。上述机构的数据显示,一季度北京市法拍房市场共有5363人参拍,同比增长113.24%,出价39935次,平均8.02人争抢1套法拍房。李胜也提到,“现在法拍房竞争还是比较激烈的,我们买的时候就有五个人一起竞争。”

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,法拍房市场算是一个比较小众的细分市场,市场供需会对价格产生很大的影响,过去几年大家对这一品类了解不多,而随着今年限竞房的明显减少,以及互联网平台对法拍房的传播,更多购房者对法拍房有了更多的了解,参与人数在增加,需求上升,优惠幅度也在慢慢降低。

信息不对等,众多房源面临“腾房难”风险

虽然价格相对便宜,但法拍房也面临着很大程度的信息不对称,甚至竞拍前都不能看房。法拍专员小李告诉《华夏时报》记者,“疫情期间很多看房计划都取消了,只有很少一部分可以组织看房。但实际上法拍房本身能看的就不多,疫情之前大概只有百分之四五十的房子能看,还是需要法院组织才能看房,如果被执行人在住的话,多数业主是不配合的。目前,只能看看户型图和室内照片,或者去小区看看环境,找其他同户型的在售房源看看。”

另外,当前市场上很多法拍房都有着复杂的“身世”,法拍专员小邓介绍,北京的法拍房大多数都是银行抵押贷款还不上导致的拍卖,也有一部分是个人房源抵押出去借款还不上,也有少部分是刑事案件罚没而导致的拍卖。但拍卖后期可能会面临两种问题,一种是房屋本身有租约,后期会出现扯皮的情况,一种是业主或者债权人占用,不配合腾房。

法拍房法院在拍卖中已经明确表示,有些房子不负责腾房,需要竞买人自行解决,拍卖人不作过户的任何承诺,不承担过户涉及的一切费用。另外,法拍房还可能会存在原房主户口拒绝迁出,学区房的学位被占用等问题,需要付出巨大的时间成本和沟通成本。

法拍房需要规避的“坑”还有很多,北京昌平法院在2020年12月也发出了网络司法拍卖常见问题及法律提示的信息,其中重点提到了法拍房的相关风险。昌平法院表示,若拍卖房产为经济适用房、自住性商品房等政策性房屋的,在上市交易时要先缴纳土地出让金。有部分竞买人因对司法拍卖了解不够,盲目相信所谓的法拍房机构,被骗取中介费。法院不会与任何中介公司签订代理合同,网络司法拍卖零佣金,意向竞买人要通过法院指定的拍卖网站参加竞拍,避免不必要的财产损失。部分拍卖房屋设定了抵押权、租赁权等,可能无法立即交付,竞买人要在开拍前权衡利弊,慎重决定是否购买。网络司法拍卖是法院的强制执行行为,不存在“七天无理由退换”。

对此,郭毅表示,购买法拍房本身就是风险和收益并存的行为,房子走到了法拍的程序,说明房主的资产和资金调动上出现了问题,但房子本身的品质和质量还没有一个很好的平台去展示,很多情况存在信息不对等的问题。随着房子挂牌价的提升,风险依然在,未来法拍房的吸引力可能会逐渐下降。

值得注意的是,早在2017年,北京市就将法拍房纳入了限购范围,今年有多个城市开始效仿。上海在1月份,杭州和成都在3月份,分别出台了文件,规定购买法拍房需具备购房资格。对此,郭毅分析,法拍房纳入限购,是为了遏制通过法拍房炒房投资的行为,这些可能会对市场造成不利影响。对法拍房的购房资格加以限定,可以在最大程度上遏制权力寻租的空间。

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