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一季度百强房企拿地额超5500亿 哪些房企抢先“揽地”?

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今年一季度,在调控政策持续的背景下,企业的投资态度保持稳健。1-3月,全国300个城市土地出让金总额为9597亿元,同比增长20%;与此同时,TOP100企业拿地总额为5588亿元,同比增长也达到22.7%。

不过,受“22个重点城市土地供应两集中”政策影响,全国多个重点城市中部分城市3月宅地供应暂停。今年二季度将迎来一波土地供应高峰,企业投资积极性也必将提升。

面对新的出让规则,业内人士认为,博弈性加大之下,在拼实力、拼策略以外,还需“拼人品”,联合拿地或将成为更多企业的选择。而热点三四线城市的核心土地将受到关注,未来竞争力度有可能会加大。

一季度300城卖地9597亿,22个城市卖地超百亿

2021年一季度,房企拿地依然积极,投资力度持续加大,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。据中指研究院数据显示,2021年1-3月,全国300个城市土地出让金总额为9597亿元,同比增长20%。

中原地产研究中心统计数据显示,从单个城市数据看,有上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等22个城市卖地超百亿元,50大热点城市卖地高达7020.99亿,同比上涨26%。

在中原地产首席分析师张大伟看来,2021年初,房企积极拿地趋势持续,而且因为2020年初疫情影响,使得2021年的同比数据较高,50大热点城市卖地同比涨幅达到26%。春节后数据也显示,热点城市土地成交溢价率也较高。

从3月土地成交溢价率上看,据易居研究的数据显示,40城中排名前5的城市分别为金华、西安、东莞、宁波和福州,土地成交溢价率分别为99%、81%、36%、30%和27%。其中,金华溢价率最高,主要是出让了几宗溢价率超过100%的地块;西安6宗商住地块溢价率也超过100%。

值得关注的是,3月,大连、广州、青岛、重庆等13城的土地成交溢价率为0,数量相比2月明显增加,可见部分城市土地市场仍处于降温中。

在今年以来持续调控的影响下,一线城市的土地溢价率开始走低。据中指研究院数据显示,一季度一线城市平均溢价率为7%,较去年同期下降2%。而从3月单月来看,一线城市平均溢价率为0%,较2月下降11%,较去年同期下降4%。

从各地来看,一季度土地出让金同比有涨有跌,其中大连土地出让金达到62.8亿元,同比上涨847%;而沈阳市土地出让金降幅最大,达到79%,北京降幅也达到58%。

2021年1-3月全国土地出让金TOP20

数据来源:CREIS中指数据;备注:仅包含市本级数据。

一季度百强房企拿地额同比增长超两成

在300个城市土地出让金同比走高的同时,百强房企的拿地金额也在走高。

据中指研究院数据显示,一季度TOP100企业拿地总额5588亿元,同比增长也达到22.7%。从新增货值来看,保利发展以998亿元占据榜单第一;融创中国和绿城中国紧随其后,累计新增货值规模分别为820亿元和712亿元。

与以往相比,目前房企更偏爱独立拿地,这样可以保持更多利润空间。中指研究院数据显示,1-3月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为87.8%,较上年同期增长近10%。尤其是前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升,分别上升13.7和14.1个百分点。

从区域来看,当前房企布局依旧热衷于在长三角拿地,粤港澳大湾区次之。从重点城市拿地金额TOP10房企来看,其多倾向于多城发力,比如保利发展、德信地产分别出现在3个城市的1-3月拿地总额TOP10榜单中,这与其全国化战略布局相契合。而绿城中国拿下了杭州和宁波1-3月拿地总额冠军,滨江集团则持续深耕大本营杭州,拿下杭州1-3月拿地总额亚军。

在土地市场,高价地一直备受关注。中指研究院发布的1-3月全国住宅用地成交总价排行榜TOP10中,宅地总价榜单中过半地块位于上海,两个超百亿住宅地块也均位于上海。其中,1月份,上海黄浦区豫园社区综合体地块被上海建工联合体以176亿元竞得,位居榜单首位;2月份,上海虹口城市更新建设发展有限公司以111亿元竞得上海虹口区四川北路街道地块。

不过,在上述TOP10入榜地块中,有半数为底价成交,平均溢价率为13%,较去年下降8%。可见,在当前市场环境下对于高价地块,房企拿地较为谨慎。

一季度房企新增货值排行

数据来源:CREIS中指数据,中指地主

“两集中”政策将影响房企土地投资策略

2021年一季度,受“22个重点城市土地供应两集中”政策影响,全国多个重点城市中部分城市3月宅地供应暂停,等待集中出让。

为此,部分企业的拿地规模受到不同程度影响。具体来看,滨江集团、广州地铁等企业因为区域深耕,单月拿地金额受政策影响较大;而保利发展、中海地产等企业全国化布局,受影响较小,3月拿地额均超100亿元。

事实上,“22个重点城市土地供应两集中”政策的出台,对于企业在重点城市的投资策略产生了重要的影响。

中指研究院分析人士表示,这一方面提升了房企在热点三四线核心土地的关注度,这些城市未来竞争力度仍会加大;另一方面,随着广州、杭州、南京的首批供地计划已经出台,房企在核心城市招拍挂拿地难度再加大,在拼实力、拼策略以外,博弈性加大之下还需“拼人品”,比如,联合拿地成为更多企业的选择。

亿翰智库分析认为,目前,一次性筹措资金的能力以及投拓团队的专业能力十分关键,在此背景下,企业一方面将持续维持债务状况良好,投资态度保持稳健;另一方面将扩展多元化获地方式,降低资金成本。

针对4月土地市场,克而瑞分析认为,在二季度拿地能够抢在年内上市等因素的推动下,预计4月份企业投资积极性将有所提升。

张大伟也表示,一些城市一年仅卖3次地的政策,已逐渐开始影响土地市场,3月各地土地市场供应减少,预计4月份可能井喷,但预计土地价格依然高位。

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