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22城集中供地高峰来袭,大小房企如临大考

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“双集中”政策下,房企补仓核心都市圈核心城市的抢地大战似乎并没有受到影响。

在此背景下,一场内部的战略微调,正发生在大大小小的房企中上演,除了土地投拓部门,财务融资、产品设计、销售策划等部门,几乎全数参与,积极为公司在接下来的土地争夺战做充足准备。

长三角、大湾区是房企屯兵热土

2月下旬,看到“双集中”出台之后,在地产行业摸爬滚打近十年的老王,有些惆怅。

他的第一反应是,本身就戴着镣铐跳舞的房企,拿地自由度又下降了。同时,集中拿地除了考验研判土地质量还要考虑竞争者能力,博弈的难度也提升了,中小房企拿到好地的确定性似乎也被削弱了。看到杭州受集中供地政策影响,3月无土地推出之后,他就和同事赶往了宁波、金华、绍兴等地,了解当地的土地出让情况。用他自己的话来说就是“瞎着急没用,还是得多出去看。”

整个长三角区域在今年一季度都可以说是各大房企频频前往的区域。

有参与杭州土拍的深圳房企王姓负责人士告诉第一财经记者,过半的杭州宅地在竞自持阶段成交,成交楼面均价远高于楼面均价。“主要是地块比较优质,加上本地的绿城中国(003900.HK)、滨江集团等房企也积极补仓,外地的龙头房企也在重仓杭州,想拿下来好地块其实没有那么容易。”

粤港澳大湾区核心城市广州在一季度因为优质地块的推出,土拍市场在前两个月也迎来了小高峰。中国指数研究院数据显示,广州一季度以347.7亿元的土地出让金,同比增幅达24%,位居全国第三。

广州2021年春节后的首场土拍海珠区赤沙地块被广州地铁以底价82.34亿元拍下,折合楼面价为27087元/平方米。更早前的2月1日,海珠石岗路地块(B区)由中海地产(00688.HK)以封顶价22.873亿元+配建450平方米竞得,折合楼面价50526元/平方米。仅2月,广州海珠区土拍揽金已超百亿元,这是近年海珠少有的土拍盛况。

深圳一家房企投拓人士表示,“热门城市的优质地块竞争加剧,因为自身所在公司很难在广州摘得优质地块,近两年来只能更多将土拓精力聚焦至地块出让选择性较丰富的东莞。”

相比之下,以北京为代表的京津冀区域土拍市场要稍显黯淡,部分核心城市甚至不敌去年疫情时期。

以北京为例,今年一季度,北京住宅用地推出楼面均价为31529元 /平方米,同比下降3%;成交楼面均价为25126元/平方米,同比下降32%。1月14日,北京石景山区北辛安地区宅地被中海地产以46727元/平方米的价格竞得,为北京本季度成交楼面价中最高的一块。

中指研究院数据显示,50家代表房企一季度依旧热衷于在长三角拿地,占比为36.2%,领跑各大区域。粤港澳大湾区次之,占比为7.8%,长江中游和成渝城市群占比分别达7.0%和6.9%,比例变化不大。

集中供地增加房企博弈难度

土拍盛况依旧,并不意味着房企对于高价地持高期待的追踪姿态。

以今年一季度成交价较高的十大地块为例,半数地块为底价成交,平均溢价率为13%,较去年下降8个百分点。在当前市场环境下,房企对于拿高价地块普遍较为谨慎。

从活跃在各大土拍市场的房企来看,品牌房企、国企居多,民营中小房企较少。部分原因在于前二者资金较为充裕,开发经验丰富并且具有融资优势。

在近日召开的2020年房企业绩会上,中海地产、招商蛇口、华润置地(01109.HK)等多家房企的高层人士几乎都有提及,集中供地政策作为国家供给侧改革的一个重要举措,于具备资金、管理、运营等优势的企业来说是发展契机。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰就有表示,22个城市集中供地后,企业会面临土地集中上市的情况,这要求企业有大量的资金去购买土地,“这对我们这种资金成本低,资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”

中海地产董事会主席颜建国在结合集中供地等新政出台的背景下,言及房地产市场下半场竞赛刚刚开始,“分化”将是房地产下半场最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投资分化、管理能力分化、产品力分化综合作用之下,优质央企具备更多的机会。

不少房企在22个城市集中供地出台之后,都对拿地策略进行了评估和调整。

一家中型闽系房企一位不愿透露姓名的业内人士告诉第一财经记者,供地规则调整于他所在的企业来说,算是一个坏消息。

在这位业内人士看来,房企在集中拿地期前是对土地资金需求的迫切提升,在集中拿地期后是对银行开发贷的追逐,本身就不具有融资优势的中小型房企对金融机构的议价能力被进一步削弱。“土拍规则改变后,一方面,我们主动加大跟自己合作关系好的银行、债融机构沟通;另一方面,我们也寻求跟国企的合作拿地机会,要不然好地块就算我们看上了,一次性掏出几十亿拍地款也是很大的资金负担。”

房企运营实力的又一次大考

土地出让新政弱化部分房企在土地、融资市场的议价能力,也带来不少房企运营策略的调整。

按照一般的新房推盘周期粗略看,房企集中拿地后8个月左右是集中开盘推货。集中供地势必会带来集中推货,这对项目的蓄客要求进一步提高,否则等待房企的极可能是以价换量的低毛利代价。

“以前不太会去关注同行同期可能推的产品,土拍规则调整后,我们就会提前去收集竞品的信息。”上述不愿具名人士续称,集中供地相当于弱化了房企对购房者的议价能力,在财务上或会表现为毛利率微降和费用率提升,二者带动房企盈利能力下滑。集中拍地也降低了房企获取资源的连续性,房企惯用的高周转策略或面临一定压力,ROE 或将下行。

在更多的房企人士看来,前端土拍规则的调整,对于不同量级和势能的房企产生不同的影响,甚至是截然相反的作用。

在多位市场人士看来,资金实力强的龙头相比小房企面临的困难更低,具备相对优势。这也导致,集中供地看似是房企投拓部门要应对消化的事情,实际在某些中小型房企已经渐渐传导至财务融资、产品设计环节,变成了公司战略层面的大问题。

一位已经参与了广州3月集中供地的房企人士表示,与以往土拍精力集中于某一块地块不同,现在目标看似更分散其实更难把握。前期公司的成本、工程部门会参与到对地块信息分析环节,计算这宗地块在各个环节所产生的费用,测算出公司的盈利溢价空间,然后初步锁定心仪的两三块地。同时,市场营销团队也会搜集近年标的地块附近区域楼市成交情况、竞争对手大概能承受的地块溢价空间等,帮助自身更好聚焦到合适地块。“若是跟我们研判看法高度重叠的同行,我们也会主动寻求加大合作拿地的力度。”

眼下的四月,房企也迎来了今年度土拍小高峰。最新的4月6日,广州市规划和自然资源局关于公布《广州市2021-2023年住宅用地供应三年滚动计划》的通告。

通告提到,2021-2023年,广州全市计划供应住宅用地1910公顷,年平均计划供应住宅用地637公顷。

截至目前,综合广州、北京、天津等12个发文明确集中供地制度城市来看,从供应总量看,除广州外重点10城2021年宅地供应计划均有增加,且8城同比增幅在40%以上。从首批供地看,多数城市四月集中供地,占全年供应比重超过30%。这也意味着,各路房企开疆拓土的纳储关键时刻正在到来。一场前所未有的土拍大戏亦即将上演。

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