网易首页 > 网易上海房产 > 正文

上海中考新政出台20天:二手房热度延续 学区房降温

0
分享至

上海二手房市场热度延续。

最新数据显示,3月上海二手房成交套数在3.9万套左右,延续了2月份的成交高峰,仅比1月份的4.4万套少了几千套。

与上海二手房市场成交居高不下相对比的一个现象是:学区房降温了。与普通房源降价逻辑一样,这一轮学区房降价也是从外环开始的。中环与内环的学区房依然客多房少,但价格跌幅也很明显。

处于置换焦虑中的张欢对市场深有体会。最近,她因为看中的学区房都在降价,反而对是否入市变得纠结了。2020年下半年,上海出现结构性房价上涨,主要推手就是学区房。据不完全统计,2020年上海学区房涨幅普遍达20%以上。

张欢此前看中位于春申板块的学区房景城湖滨晨韵,价格在2021年1月达到10.95万元/平方米的峰值,3月份下降至10.32万元/平方米。该小区挂牌价格在最近一周内环比下滑0.8%。

学区房降价有迹可循。3月16日,上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”,包括区重点高中名额分配等问题。教改新政一出,学区房应声而落。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,从趋势来看,尽管4月份有多个新盘入市,会稀释二手房压力,按照当前二手房挂牌量以及以往小阳春的市场表现来看,4月份仍有可能触及3万套甚至达到3万套以上成交量。但从网签均价来看,可能会呈现下降趋势。

二手房市场持续火爆之下,学区房出现降温。对此,卢文曦认为,学区房此前存在市场炒作,目前处于价值回归阶段,符合“房住不炒”的本源。与此同时,有业内人士指出,家长们购买学区房的逻辑已经改变。教改新政对上海学区房与二手房格局变化的推动,体现于人口流动导向的逻辑上。

降价中的学区房

张欢家住上海闵行区,去年底卖掉了一套房子,恰好遇上学区房猛涨,没有置换成功。

一个现象是,位于上海闵行区的春申板块,由于学区房加持,房价去年涨幅达到了50%。2020年12月-2021年1月这段时间里,张欢手持600万元现金,眼看着自己关注的房源每周都在跳价。到了1月底,上海祭出楼市调控组合拳;3月中旬,教改政策也出台了。张欢的购房计划也随之搁置。

张欢之前看好的房源,无论是“老破小”还是次新房,每周都在下调价格。其中一套春申景城湖滨晨韵的房源,在3月20日经过业主将资料完善、重新上架之后,总价下调了21万。而自张欢3月初关注该房源以来,总价已经下调了54万。

同一板块的万科假日风景,一套大户型房源自2月中下旬以来,降价了110万左右。

张欢也留意到,黄浦区和静安区的学区房在3月中旬新教改政策出台后放盘数量依然不多,但价格也有下调。比如静安晶华园,最近只有一套房源挂出,单价从3月初的22万元/平方米左右,下降到4月初的17万元/平方米。这或许反映了学区的变化与趋势。在学区房必买的前提下,张欢陷入了是否要置换板块的焦虑中。

此外,中介和房东联手抬价的行为并没有消除。4月7日,林雨刚选了一家中介挂牌独家房源,并签了对赌协议,挂牌价格比同小区最新一次成交价高3个点。愿意与房东对赌的中介还不少,开价从1个月对赌5000到3个月对赌1万元不等。

部分中介门店业务员认为,目前上海二手房整体带看量在下降,处于楼市调控博弈期与中考新政消化期的双重压力下,部分高溢价学区房房东的心态比之前降低了不少,把房子拿出来卖的同时也降价了,但价格下调还处于试探阶段。比如潍坊、梅园等板块,成交价从高位的12万元/平方米左右,略微下调到11万元/平方米左右。正如林雨所言,“一涨就涨300万,一降才降30万。”

学区房逻辑生变

张欢的心理变化,充分反映了学区房涨跌对买家心态的影响。不少家长已经不再强求第一梯队的学区房,而是退而求其次,寻求既有好学校、片区发展前景也相对好的学区房。一方面有资金上的考虑,另一方面,教改新政出台改变了家长对学区房的认知逻辑。

反观上海2019年出台的民办学校摇号政策,是一次影响巨大的教改,这一政策加重了家长们对小学学区房的关注。但今年3月中旬出台的教改新政,对2020年之后的公办初中学区房,没有太大边际影响,也对二手房格局没有太大的影响。

不少家长认为,2019年的民办学校摇号政策,对于在2020年家有小孩入学的家长决策产生一定影响。比如,很多本来要报顶级学校的生源,家长出于“对不确定性风险的规避”,选择了回流对口公办学校。

值得一提的是,在2018年整体市场下滑的时候,上海学区房价格仍然坚挺,抗跌性明显;家长们对于学区房在教育上的“保底”心态,导致2019年上海楼市进入缓慢复苏阶段的时候,学区房开始领涨;2020年4、5月份,上海二手房整体上扬。

21世纪经济报道记者采访的部分学生家长认为,2019年之前的学区房是“学校学区房”,或者叫“小学学区房”,上好的小学,其实是为了考民办初中。如今,上海再次强调“中考改革”政策,家长们开始跳脱“小学学区房”概念,转而寻觅“片区学区房”,尤其是九年一贯制的学区房。这也是张欢在选择学区房的时候,更看重片区房价趋势的原因之一。

因此,业内人士认为,真正意义上的第一梯队的学区房,对二手房市场影响不大。综合房价数据来看,2020年上海上涨较快的学区,很多都不是真正意义上的第一梯队学校,而是在好学校的基础上,有着人口流入、产业支撑等对片区发展利好因素更多的学区房。这也在一定程度上扩大了二手房快速上涨的通道,而学区房则进入了价值回归的周期。(应采访者要求,文中张欢、林雨均为化名)

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

“复旦十八驴”作孽11年后:承诺照顾烈士老父亲,却发现独自住院

深後
2021-05-18 16:45:18

曹县,到底是tm什么梗?

4A广告提案网
2021-05-17 21:44:17

内地开打康希诺疫苗单针保护率超95% 对变异毒株有效

紫荆财智
2021-05-17 14:35:04

中澳铁矿石大战,蒙古铁矿石为什么不能替代?

蔡凯龙
2021-05-18 18:15:22

黄海波真相浮出水面,我们被骗了很多年:你看到的,未必是真相

来自猩猩的狒狒
2021-05-18 17:37:49

许敏去医院见姚策临终前视频:求你们让我见我的儿子,我是他母亲

五彩斑斓的世界
2021-05-18 19:58:37

张易之为何能受75岁武则天的宠爱?他有一项绝活!现代男人很难达

青衫徐来
2021-05-19 07:10:02

美媒曝光美军“秘密军队”:多达6万人,可直接操纵社交媒体

环球时报军事
2021-05-19 09:47:28

1999年花2040万元买的RR幻影元首级,4万公里,如今没有车商愿收

财富管理专员
2021-05-19 08:08:50

2021年养老金上调开启,3000元和6000元,分别能增加多少?

专属定制财经日报
2021-05-19 02:13:24

钱学森回国后参加国宴,却发现自己名字被划掉了,主席:是我划的

《中国国家历史》
2021-05-16 16:26:57

34岁杰森斯坦森娇妻外出,金色长发吸睛,网友:不愧是超模

猫眼电影
2021-05-18 14:48:07

女人真想跟你发生关系时,这三个表现异常明显,你可别不懂

学习方法论
2021-05-17 11:31:55

网红主播详细整容记事:不要天真地认为,整形了就能成为下一个AB

双眼皮与失败修复潘贰
2021-05-18 18:26:54

巴以冲突进入第二周,五大赢家和五大输家!

牛弹琴
2021-05-19 07:22:00

女幼师错发消息,想撤回已经晚了,家长不接受道歉:不配当老师

生活大火锅
2021-05-18 00:20:11

上海市青浦区拍卖一辆沪J99293奔驰轿车,4.8万无人出价

权威科技控
2021-05-18 20:38:01

“重磅炸弹”改写教科书!斯坦福科学家揭示一种全新类型的生物分子广泛存在

学术经纬
2021-05-19 08:04:35

“从没见过这么多进口”!美国洛杉矶港口一箱难求

华尔街见闻
2021-05-18 15:22:50

李小璐终于回应跟贾乃亮复合:谢谢,我很幸福!

品牌营销官
2021-05-18 15:53:41
2021-05-19 11:33:07

上海房产

降楼市“虚火” 抑炒作之风

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

死刑 !湖南女法官遇害 女凶手多次让她打招呼被拒

头条要闻

死刑 !湖南女法官遇害 女凶手多次让她打招呼被拒

财经要闻

体育要闻

意甲绝望0-0 因扎吉带队提前降级

娱乐要闻

宋佳穿深V礼服显高贵优雅 身材有料

科技要闻

最具个性的Android 12、谷歌在凌晨"搞事情"

汽车要闻

韩国的"S级" 起亚新款K9外观配置凸显高级感

态度原创

手机
本地
健康
公开课
军事航空

手机要闻

M1版苹果iMac:无惧高压,多彩背后也有极致体验

本地新闻

当代年轻人,还没鸡娃就开始鸡爸妈了

更年期吃雌激素会得乳腺癌吗?

公开课

10万彩礼,能结婚吗?小伙的回答太憨了

军事要闻

卡塔尔订购的F-15QA在美国冲出跑道弹射了