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二三线城市新增土储占比87%,金科股份可售面积破7100万平

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4月7日,金科股份(000656.SZ)召开2020年度业绩说明会,金科控股董事局主席,金科股份实际控制人黄红云、董事长周达、总裁杨程钧、执行副总裁兼财务负责人李华、副总裁兼董事会秘书张强等高管出席。

楼市持续调控背景下,金科股份继续保持逆势增长趋势。

2020年金科股份实现营业总收入877.04亿元,同比增长29.41%,同期公司实现净利润97.04亿元,归属于上市公司股东的净利润70.30亿元。

这一增速高于同业公司。截至4月1日,已披露年报的8家收入过500亿元以上房企利润增速平均值为7.29%,而金科股份当期归母利润增速则到了23.56%。

剔除预收款后,金科股份资产负债率大幅下降5个百分点至69.85%,2020年年度“三道红线”指标均全部达标,“由黄转绿”成功跻身“三好学生”阵营。

另一方面,该公司去年新增土地投资148宗,购置金额892亿元,其中二线(含新一线)城市占比74%。土储能级的提升、资源结构持续优化,无疑也为公司未来的可持续增长奠定了基础。

需要指出的是,金科股份已于1月底完成了董事会换届,“80后”周达获选公司董事长,新任管理专业化、知识化特点明显。

这在地产行业政策发展红利褪去的背景下,至关重要。反观金科股份,新任管理层未来释放的管理红利,也将为公司冲刺新的五年目标带来更多助力。

“跨越式发展战略”完美收官

2017至2020年,是金科股份实现跨越式发展战略的4年。

这期间,公司销售规模连续突破,期间公司销售面积从843万平米增至2240万平米,复合增长率达50%。

反应到财报层面,便是公司各项核心经营数据的跨越式增长。

至2020年末,金科股份营收、净利润分别达到877.04亿元、97.04亿元,较2017年时的345亿元和23亿元实现了极大幅度提升。

对比历史数据可以看出,该公司经营能力在2020年进一步增强,净利润率达11.1%,较上年再次提升1.7个百分点。

这背后是,金科股份整体运营效率的大幅提升,以及构建诸多“百亿级”区域市场所带来的可观增量。

“新项目平均开盘周期降至6个月。”金科股份在年报中指出。

长江证券也指出,公司在2020年四季度如期加大竣工交付力度,带动公司当期营收同增大增62.7%。

就重点市场来看,由于始终坚持“区域深耕”战略,通过产品力的提升打造良好口碑,公司“百亿级”城市梯队纵深广阔。

“报告期内,公司全面启动数字化营销战略、整合线上线下资源。”金科股份指出。

就重点区域市场而言,该司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%。其中,重庆、江苏、浙江销售规模超200亿元,四川、河南、山东销售规模超100亿元。

更为重要的是,广东、陕西、江西、湖南等地销售规模在2020年均保持了高速增长态势,仅以湖南为例,2020年销售金额便达84亿元,同比增长74%。

而随着上述优势区域及“准百亿级”市场的增长,金科股份市场纵深明显扩大,而这也为后续公司销售规模提升预留了充足空间。

控杠杆成效显著,“三道红线”全部达标

在“三道红线”监管压力下,房企若想实现长期稳定发展,优化自身债务结构是必然。

金科股份此前发布的五年战略规划也指出,“公司将不断强化以财务指标为核心的经营管理理念,持续改善资产负债率、净负债率、现金短债比等财务结构指标,实现有息负债规模合理增长,负债结构和成本持续优化。”

关键是如何落实?从2020年的年报来看,金科股份给出的答案是开源、节流。

开源,紧抓销售回款。数据显示,2020年金科股份销售回款金额高达2011亿元,较上年同期增长25%,同时90%的回款率也创下了2017年以来的历史新高。

节流,拿地风格稳健,通过优化城市布局,让钱花到“刀刃”上。2020年,金科股份拿地金额为892亿元,增速为0.5%,但是新增计容面积2364万平米,同比减少29%。

显然,在土储方面,金科股份已经作出了十分明显的调整,而通过区域结构的优化,则可以帮助显著提升整体经营能力,2017年至2020年便是很好的证明。

得益于此,金科股份整体经营更加趋于精细化,债务结构得到明显优化,资金监管压力骤轻。

截至2020年末,公司剔除预收款后的资产负债率,金科股份下降5个百分点至69.88%。净负债率则大幅降低47个百分点,至75.14%。

“这主要得益于公司坚持打造优质平台,对于财务结构提出了明显的债务结构指标,其次公司一直坚持有质量的销售,2020年公司全口径的回款率超过90%,同业公司处于优秀或领先的地位,最后公司坚持融资结构的优化。”金科股份董事长周达指出。

至此,该公司“三道红线”全部达标,顺利进入风险最低一级的“绿档”级别。

同期,金科股份货币资金余额约435亿元,同比增长20.86%,一年内到期有息负债总额为325亿元,现金短债比达到1.34,货币资金余额有效覆盖短期有息负债。

就债务分布来看,1年内到期债务占比33%,2年内到期债务占比约36%、3年内到期债务约20%,3年及以上到期债务约11%。

整体而言,公司到期债务分布均衡,集中兑付风险较低,这无疑为公司长期可持续发展提供了有效保障。

“制订2021年到2015年战略规划的时候,也将三道红线作为了一个重要的参考指标,公司有信心持续满足监管要求。”周达表示,后续投资方面,公司将坚持量力而出、效益优先的原则,不再单纯的追求规模的增长,而是将现金流的安全和稳健放在首位。

充裕土储支撑2500亿目标

对于2021年,金科股份年报中给出的计划为“2021年,结合市场环境及公司高质量发展战略要求,公司及所投资的公司计划全年销售标不低于2500亿元……”

如何来实现?这需要从公司的存货中寻找答案。

对比年报数据可以看出,虽然金科股份2020年的土地购置总额变化不大,但是能级提升的特点却十分明显。

2020年,该公司新增土地储备按计容建筑面积计算二三线(含新一线)城市占比近80%,其中二线(含新一线)城市占比63%。

按土地购置金额计算,二三线(含新一线)城市占比约87%,其中二线(含新一线)城市占比74%。

年报数据显示,截至2020年末,该公司总可售面积超7100万平米。其中,重庆、华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%。

“公司竣工与销售目标较为积极,结算毛利率下行空间有限,销售与业绩均有望保持双位数以上增长,业绩与估值具备吸引力。”长江证券指出。

周达也表示,充裕的土储可以满足公司未来三年的发展需要。

此外,金科股份也在通过收并购、一二级联动、产业拿地等多种方式,进一步充实自身土地储备,并优化项目结构。

如2020年该公司在建项目中,便包含了纯“产业”类型的长沙科技新城项目、山西智慧科技城,以及“产业+住宅”重庆两江健康科技城项目。

2020年,公司科技产业新增开发运营面积260万平米,快速推进武汉新洲健康科技小镇、济宁生命健康科技城多个创新项目。投资撬动效应较为明显,可持续发展后劲充足。

这正是金科股份“地产+”业务落地的一个缩影,公司也希望通过由单赛道为主向多赛道协同发展升级,从而完成企业由传统地产,向科技地产及数智服务产业的升级。

“去年11月公司智慧服务集团也已在港交所上市,公司外拓实力特征明显,未来力争实现5年10倍的高增长。”周达介绍称,对“地产+”业务,公司早已布局并具备相应的周密规划,力争在2025年实现500亿元的销售收入。

基金持股翻倍增长,新任管理贡献管理红利

良好的财务表现和较为确定的增长预期下,金科股份资本市场认可度随之增强。

在对2021年的业绩预测上,长江证券、申万宏源等卖方机构均对公司给予了“买入”评级。另据wind数据显示,目前各家卖方机构给出2021年每股收益预测结果为1.59元。

“若考虑分部估值视角,公司投资性价比愈发突出。”长江证券指出。

而在2020年四季度,部分买方机构也出现了集中增持公司股份的情况。数据显示,2020年三季度末,基金持股数量为2.72亿股,至四季度末时,基金持股数量已大幅升至4.45亿股,持股总数与2020年二季度基本相当,处于金科股份上市以来的绝对高位。

背后,是金科股份变革所带来的一系列红利。

2020年12月,公司对外发布了2021-2025年战略规划,确立了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。

即,精耕地产主业,做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养,在此基础上进一步整合产业链生态圈;力争向2025年冲击4500亿元的目标奋斗,年复合增长率15%以上,并力争冲击更高目标。

在公司看来,规模化竞争会向差异化竞争转变,比拼增速的时代已经结束;数字化在房企价值链的各个环节开始渗透,持有物业的估值水平将会迅速提升,卓越的地产企业只有捕捉不同阶段市场需求、不断进行多元化产品组合,拓展创新业务领域,从而获得穿透市场周期、实现永续经营的能力。

实现上述目标,自然需要相应的团队支撑。今年1月底,金科股份完成董事会换届,1981年出生的周达新任公司董事长,同时新任总裁杨程钧也是75后。

二人虽然年轻,但都是超过15年的“老金科”,也是过去几年公司跨越式发展过程中的中坚力量。

在业绩说明会上,周达介绍称,“今年初以来,公司已经作出多项改革,并组建了改革委员会,调集了业务能力强、管理水平高的精兵强将,围绕工程成本、资金财务等领域进行开展。近三个月,已确定了220项改革措施,重点改革65项,比如年初建立的以事业合伙人为代表的长效合作机制,华东公司的区域性化总部管控模式等。”

至此,公司完成了对整个领导层的年轻化、知识化、专业化的改造,而这将为实现4500亿元的远景目标带来更多的智力支撑和管理红利。(文/华章)

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