中南服务进军港股IPO 拟寻求战略性投资及收购机会

3月29日，中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）向港交所递交招股书，拟香港主板IPO上市，建银国际为其独家保荐人。

招股书显示，中南服务在管面积由2018年的2160万平方米增至2020年的3691万平方米，三年复合增长率达30.7%。但值得注意的是，中南服务的母公司中南集团为其发展提供了长期、稳定的支持，过去三年（2018年-2020年），超过半数以上的收入来自中南集团。

长三角在管面积约6成

招股书称，中南服务“是一家高速发展的中国综合物业管理服务提供商，深耕长江三角洲并已建立全国性的战略布局”。

截至2020年12月31日，中南服务拥有合共173个在管项目，在管总建筑面积为3691万平方米，覆盖中国15个省、市、自治区53个城市；中南服务订约管理299个总合约建筑面积6461万平方米的项目，覆盖中国20个省、市、自治区85个城市。

其中，截至2020年12月31日，公司在长三角地区共管理99个项目，在管总建筑面积2148万平方米，占总在管面积约六成。而在扩张速度方面，2020年，中南服务在长三角地区的在管总建筑面积增长24.2%； 2019年，中南服务在长三角地区的在管总建筑面积增长25.8%，高于同期在该地区运营的物业服务百强企业的平均增长率21.1%。

长三角区域中，江苏为中南服务的重点布局区域。截至2020年12月31日，在中南服务管理的173个项目中，有78个项目位于江苏省。此外，据招股书，过去三年中，中南服务也于四川、河北加速布局。截至2019年12月31日，四川和河北在管建筑面积相比2018年12月31日分别增长88.2%和81.6%。

随着规模的增长，公司多项财务指标也得以提升。据招股书，2018年、2019年及2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合年增长率为25.1%；年内净利润约1795万元、2705万元、6675万元，三年复合年增长率为92.9%。此外，根据未经审核管理账目，公司于截至2021年2月28日止两个月期间的收入及毛利较2020年同期有所增加，主要由于业务扩充。

于往绩记录期间，公司整体毛利率受业务组合的影响而呈上升趋势。2018年-2019年，公司毛利率由16.4%上升至18.6%，并进一步上升至2020年的23.0%，整体毛利率保持相对稳定。

招股书指出，公司收入主要来源于物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。招股书显示，2018-2020年，三大主营业务规模均逐年上涨。其中物业管理服务业务仍为最主要的收入来源，所产生收入分别为人民币2.8413亿元、3.4628亿元及5.0413亿元，分别占截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度的总收入的51.5%、50.8%及58.4%。

值得一提的是，截至2020年底，中南服务为155个住宅项目及18个非住宅项目提供物业管理服务，非住宅物业项目数量逐年上升。

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绝大部分收益来自母公司

值得注意的是，虽然中南服务与中南集团在股权架构上相互独立，但中南服务大部分收入来自中南集团开发的项目提供的物业管理服务及非业主增值服务。

据招股书，中南服务的控股股东为中南集团创始人陈锦石之女陈昱含及其家族信托，合计持有87.2%的股份。同时，“我们与中南集团维持长期的战略业务关系。我们自2005年起已签约管理由中南集团开发的物业。于往绩记录期间，我们的大部分从物业管理服务产生的收入来自中南集团开发的物业”。在“风险因素”说明中，招股书也直言，“我们于往绩记录期间获得的绝大部分收益来自我们就中南集团开发的物业提供的服务”。

2018年-2020年，就中南集团开发的物业提供的物业管理服务产生的收益分别为约人民币2.810亿元、3.390亿元及4.672亿元，分别约占同期物业管理服务收益的98.9%、97.9%及92.7%。

克而瑞分析指出，物管企业之所以出现估值分化，与物业板块固有的特点有关。一方面，不少企业过于依赖地产母公司，缺乏核心竞争力，同质化程度较高；另一方面，尤其是对于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司输出有限。因此第三方拓展能力仍旧是估值分化的重要衡量因素。

毫无疑问，中南服务也意识到了外拓的重要性。

尽管强调“我们与中南集团的长期合作关系使我们能够降低沟通成本并与中南集团建立互信”、“中南集团开发的物业将继续为我们物业管理组合重要来源”，但招股书称，2020年起，为使客户基础多元化，中南服务也战略性加速和扩大了与第三方物业开发商的合作。“于往绩记录期间，我们一直通过获取新物业管理服务协议来扩大我们的项目组合。展望未来，我们计划通过有机增长以及寻求战略性投资及收购机会来增加我们的业务规模及市场份额”。

招股书透露，2020年末，为扩张业务，中南服务拟收购物业服务企业（“目标公司”）51%的股权。拟议收购完成后，预期目标公司将成为本公司的间接非全资附属公司。中南服务目前正就拟议收购条款进行磋商，但并未签立明确协议。据悉，目标公司为一间于中国成立的公司，从事提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。

同时，中南服务也在招股书中表示，关于上市后所募集资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会、拓展及多元化增值服务、进一步升级信息管理系统和将用于一般业务运营及用作营运资金。

在进行收并购时，公司会主要考察在管面积大于100万平方米的企业；如果按收入和利润论，则会着重考虑年收入不低于1500万元或年净利润不低于150万元的企业，而上下游包括科技、医疗、养老等企业都将是收并购的目标。