站在盈利的关键点上：龙湖冠寓的诺曼底之战

在2021年，冠寓的目标是「开业间数达到11万间，租金收入25亿元左右」。

「公寓数达到10万间将会是冠寓的盈利拐点，动态投资回收期是5～6年」，这是2019年龙湖对于租赁住房业务的判断。彼时，长租公寓的洗牌才刚刚开始，大多数人还寄希望于烧钱模式，谁也不知道盈利的周期到底有多长。

两年时间过去，长租公寓行业经历了轮番爆雷与调控，从拓荒走向精耕，但龙湖冠寓却沿着自身清晰的发展模式，如期站到了盈利的关键点上。

根据最新发布的年报数据，截至2020年底，龙湖冠寓已经布局30+城市，已开公寓数达9万间，实现年租金收入18.1亿元，在行业内继续保持在前三名的位置。距离此前判断的盈利节点只有一步之遥。

「2021年冠寓将会实现盈利，预计收入为25亿元左右，开业间数量达到11万间」，这是龙湖集团首席执行官邵明晓在发布会上给冠寓立下的2021年发展目标。

布局租赁住房业务的第五年，龙湖冠寓打响了盈利的「诺曼底之战」。

穿越周期：站在盈利的关键点上

2020年，龙湖集团整体物业投资业务不含税租金收入为75.8亿元，同比增长30.9%。其中，冠寓全年实现租金收入18.1亿，同比增长55%，4年复合增长率达221%，已经成为龙湖经营性收入的稳定贡献源。

截至期末，冠寓的整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的房源出租率为93.3%。哪怕是在疫情来袭的2020年，这也是一份不错的答卷。

“如果没有疫情的影响，租赁业务去年就应该开始盈利”，邵明晓对长租公寓的发展持续看好，并且立下了「全年累计开业预计将达到11万间，收入将提至25亿元」的目标。

这就意味着，2021年，冠寓的新增开业房源要做到2万间，同时新增收入也要做到7亿元。

如果说，开业间与收入是显性指标，那盈利便是更为严峻的隐性挑战。要知道，在长租公寓领域，收房成本高是普遍现象，再加上后期房源改造及运营管理的成本，「盈利」一直是困扰行业的一大难题。

但背靠龙湖的冠寓一直以来都保持了较低的融资成本，这是减少资金压力的前提，随之能解决一部分收益率问题。

2020年，龙湖集团保持了平均借贷成本4.39%的低位，平均贷款年限6.59年；净负债率46.5%，达到近五年低点；在手现金778.3亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.24倍。

不光是低于行业的融资成本，冠寓在房源建、改造上也有自己的优势。公开资料显示，龙湖所有新的租赁住房产品都采用全拼装结构，墙板、地板主要的装修材料靠龙湖自有工厂生产以及组装，围绕装配式产品构建一整套的实施体系，基本上能做到零甲醇的标准。

一方面是超出行业的融资优势，一方面是低成本、高质量的装配式产品，如果冠寓真的能将规模做到11万间、25亿收入之后，跨过盈利的拐点或许真的不成问题。

四年锤炼：集中模式+精细化运营+用户思维

4年、221%的复合增长率，龙湖冠寓的成长不可谓不迅速，离不开多元成熟的商业模式以及精细化的运营管理。

相比于频频爆雷的分散式公寓，龙湖冠寓从一开始聚焦的就是集中式的商业模式，囊括了行业中主要的三种集中模式：

一是「纯重资产」，自己品牌、自己运营管理；

二是「中资产」，通过租赁其他业主持有物业，经过装修改造重新分租出去，做运营管理、做用户维护；

三是「轻资产运营」，主要是管理输出，可以跟政府等平台做合作；

甚至从开始做租赁住房业务时，冠寓就把「轻中重」三种模式都做了单店模型，以模拟整个运行逻辑，「可以说，四年来租赁住房业务基本是按照我们的规划发展」，邵明晓说。

在业务落地之前，就对商业模式甚至未来成长路径做好模拟和框定，这也是龙湖一贯做事的习惯。

在此基础上，冠寓也在努力调整多元化的业务模式。比如，通过市场化行为快速获取房源进行存量改造经营，与政府合作，协助地方解决人才安居问题。

截至目前，龙湖冠寓已与全国多个重点城市政府及相关事业单位，房管局、公租房管理机构、国家科技园区等合作了40多个人才公寓项目，提供2万多套人才住房。

不仅是商业模式的清晰化定位，龙湖还将地产开发的数字化基因带到了冠寓，从开发筹备到运营标准进行全覆盖，大到公寓选址，小到服务装修，构建成精细化运营的管理体系。

如今的冠寓已经形成了一套完善的运营管理手册，对用户端、运维端、管理端进行全方位的数字化加持，对管理效率、用户体验的提升都有很大帮助。

“在龙湖C1到C6的六大航道之中，C3团队是非常年轻的团队”，邵明晓说，龙湖每年都会从高等院校中招聘优秀学生到C3板块，一线团队与业务客层都集中在21岁到32岁，彼此进行同等对话，并且不断迭代。

这是冠寓所追求的「用户思维」与「用户关注」，也是龙湖集团董事长吴亚军一直强调的，龙湖的长项以及底层基因。

“我们随时要问自己一个问题：你对客户怎么样？对客户贡献什么价值？提供了什么样的体验？如果没有，这个公司没有存在的意义，我们这个团队也没有存在的意义。”

“现在整个冠寓已经进驻了30余个高量级城市，并没有全面铺开，未来龙湖还会继续稳健发展，但更关注质量，另外对城市选择也高度关注”，邵明晓透露。

未来成长可期

从兴起到蓬勃发展，再到野蛮生长，不可否认的是，长租公寓的确在经历了大鱼吃小鱼的洗牌之后，逐渐从风口走向热潮消退后的阵痛期。但这并不意味着，长租公寓失去了未来。

《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，56.55%的租客将长租公寓的房子作为租房首选，有近20%的租客会选择购买长租公寓提供的保洁、搬家和维修服务。长租公寓有市场，也能讲出新故事。

根据国家统计局2019年数据，中国流动人口数量达2.41亿。同时，根据国家卫生计生委流动人口司报告显示，流动人口中超过2/3人群选择租赁住房。也就是说，我国租赁人口有近1.63亿人，每个人都有一个“住得更好”的城市梦。

为更多城市青年创造温暖而明亮的节点，让城市青年在冠寓的租住生活更美好，这是冠寓的初心和使命，也正与当前政策不谋而合。

早在2018年，两会就提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

时隔两年，「租赁」再次被写入政府工作报告。《2021年政府工作报告》将之前的「培育」市场改成现在的「切实增加」供给，表明租赁住房已然成为政府大力发展的对象，成为解决大城市住房问题的重要着力点。

「租售并举」的政策号召之下，未来十年，才将真正是住房租赁市场快速发展的重要阶段。

但与此同时，市场秩序不规范、参与者能力的参差不齐、产品品质标准模糊等问题成为行业发展桎梏。

为此，龙湖冠寓积极与相关部委、行业协会等联系互动，积极参与编制国家标准级《租赁住房建设运营标准》。针对建筑规划设计、运营管理标准等多个模块，龙湖冠寓均贡献了富有建设性的建议。

从当前租赁市场需求增速来看，到2030年，中国房屋租赁市场的租金规模将超过4.6万亿元。关乎到城市青年的生活，这个万亿市场需要更负责任、更高品质、更有能力的积极参与者。

“打造有生命的空间，有温度的服务”，一边是租赁住房的政策东风，一边是集中模式与精细化运营的先手红利，在2021年冠寓实现盈利之后，或许带来的将是一个崭新的租赁住房发展的未来。

（来源：36氪）