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正荣地产:“集中供地”会使每个城市土地价格回归理性

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3月29日上午,正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩发布会上透露,正荣地产(06158.HK,以下简称“正荣”)2021年销售目标不低于1500亿元(人民币,下同),并争取在2022年上半年“三道红线”全部转绿。黄仙枝指出,对当下的正荣地产来说,财务安全性、盈利性和规模这三个指标每一个都至关重要。黄仙枝表示: “我觉得保持适当的规模优势就可以了,正荣地产还是坚持高质量发展,做长期主义。”

仍踩中“一道红线”

3月28日晚间,正荣地产发布2020年业绩报告。

报告显示,公司2020年实现合约销售1419亿,完成预定的全年销售目标(1400亿元),同比增长8.6%。按城市级别划分,公司销售主要分布在一二线城市,占比89.5%;按区域划分,长三角仍为2020年销售贡献最大的区域,占比39%,主要包括南京、苏州、合肥等城市。

盈利方面,期内,正荣实现营业收入约361.3亿元,同比增长约11.0%;净利润为人民币35.6亿元,同比增长15%;净利润率9.9%,核心利润率为人民币33亿元,同比增长18.9%。利润率方面,毛利率为19.1%,与去年持平,净利润率则提升至9.9%。不过,根据亿翰智库统计,截至2020年6月末,50家典型房企平均净利润率为13.35%,这也意味着正荣的净利润率低于百强房企平均水平。

过去一年,公司财务优化效果较为明显。“三道红线”方面,截至2020年底,正荣地产净负债率降至64.7%,现金短债比提升至2.2倍,扣除预收账款的资产负债率为76.6%,仍踩中“三道红线”的其中一道。

融资结构方面,期内,正荣地产报告期内加大了银行借款和境外优先票据的发行,成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%,成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%。此外,公司还通过债务置换优化境内公司债、境外美元优先票据及境外人民币点心债的发行成本。

在土地获取方面,2020年,正荣收购46幅地块,总预计建筑面积为714万平方米,新增土地储备的权益占比(按建筑面积)为70.0%。新增46幅地块中,有25个是合作项目。而新增土储中,分别有43%及31%位于长三角及海峡西岸两大核心区域,其余则位于正荣地产重点布局的中西部区域、珠三角区域以及环渤海区域;而以城市等级来看,77%新增土储位于基本面良好的一、二线城市。截至2020年末,正荣地产联同合营公司与联营公司总土储面积约2850万平方米。

值得注意的是,正荣从2019年开始逐步提高项目权益比和并表比,以面积计算,2020年新增土储权益比例为70%,并表比例为81%。

今年权益比维持在60%以上

公开资料显示,2019年,正荣地产提出“新三年战略”,目标是在2019-2021年实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。从年报数据可以看出,财务安全和利润已经被放在规模之前。

黄仙枝强调,2021年是正荣地产高质量发展的收官之年,对当下的正荣地产来说,“财务安全性、盈利性和规模这三个指标,每一个都至关重要”。

至于上年公司财务结构得以进一步优化的原因,管理层解释说,其一是运营效率提升,使得公司的去化率维持高位,加快回款速度以改善现金流;其二是多元化融资渠道的畅通为资本结构的调整改善提供了操作空间。

对于公司仍踩中一道“红线”的问题,黄仙枝指出,从财务稳健程度来说,正荣现在三条线中只有一条线还不是绿档,争取明年上半年把三条线都转绿。另外,集团会通过精准投资,包括精细化管理、降成本、提高产品力等,令盈利能力不断提升。

副总裁兼财务总监陈伟健也强调,“未来,正荣将进一步通过债务置换和优化财务状态,实现融资成本下降。”陈伟健指出,集团去年总体的融资成本已从7.5%下降到6.5%,相信今年“还是有改善的空间”。目前集团的境外债额度还有3.4亿美金,另有比较多的绿色资产支撑集团的发行。目前集团还是优先希望改善总体的评级。同时,由于今年一二月份集团已发行了7亿美金,同时提前还了5.1亿美元的旧债,今年短融的压力已经很小了。

而在强调财务安全和盈利性之外,正荣管理层则在业绩会上数次表示不再对规模制定目标。“对于规模来讲,我觉得保持适当的规模优势就可以了,”黄仙枝直言:“正荣地产还是坚持高质量发展,做长期主义,我们不设具体的目标,按照公司自己的实力、步骤来走。”

黄仙枝透露,正荣今年的销售金额不会低于1500亿元,管理层对完成目标有信心。而这份信心源于充足的货值储备。据执行董事兼常务副总裁李洋介绍,2021年正荣可售货值在2500-2700亿元,预计去化率可以达到60%左右。在供货方面,也会陆续有新货推出,预计二季度会有一波销售高峰,团队正在争取将上下半年整体销售比重做到50%对50%。

执行董事兼董事会副主席刘伟亮则表示,非常支持“土地两集中”政策。其表示,土地两集中政策现在有22个城市推出,正荣已进入了其中14个城市,虽然是集中供地,但是对于全国化布局的公司来讲,“其实土地相对来说还是分散在了4-12月份每个季度和每个月当中,拍地影响并不会特别大”。同时,正荣地产在现金储备和资金调度方面,在整个行业中还是比较有优势的。其称,相信集中供地政策会使每个城市的土地价格回归理性、房企也可以有一定利润空间,并“相信对正荣可能优势会更大一点”。

而对于未来布局的方向,刘伟亮表示,目前正荣主要是布局一二线城市,对环经济圈的核心二三线城市,城市的基本面比较好的,未来还是会进一步加强布局。

“2021年土地新规政策下,我们预计会继续保持一定比例的合作项目。”刘伟亮称,从去年到今年开始,集团更加看中权益销售的规模,2020年集团的权益销售比例提升到55%,预计2021年权益销售比例能达到60%左右。

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