龙湖的“算盘”：物业暂不上市 长租公寓年内盈利

（原标题：鉴报｜龙湖的“算盘”：物业暂不上市 长租公寓年内盈利）

龙湖集团董事长吴亚军在发布会上重申，龙湖智慧服务作为整个空间即服务的大业务板块的一环，没有分拆上市的计划。

“长期原则是龙湖的主要原则，短期目标是要让位于长期目标的，难看的事要弄出来，有风险要亮出来，龙湖是比较简单的，丑媳妇能见公婆，漂亮媳妇也能见公婆。”在2020年的业绩会上，龙湖集团（下称“龙湖”）董事长吴亚军再次谈及龙湖的长期战略。

回顾2020年，龙湖交出的这份业绩“成绩单”中，营收和利润均保持了两成以上的增长。作为“三道红线”中的绿档房企，龙湖在去年的现金短债比达到4.24倍。

“看淡”排名，毛利率维持25%至30%

从销售方面来看，2020年龙湖合同销售额同比增长11.6%至2706.1亿元。在克而瑞机构的销售额排行榜上，龙湖的销售额暂排名第11位。

对于目前的龙湖来讲，规模不再放在首位，更重视回款和利润。龙湖集团首席执行官邵明晓表示，“关于签约规模，龙湖维持十名左右的名次就比较满意。因为龙湖整体权益占比较高，超过70%，我们始终强调有回款的签约、有利润的增长，这对我们是非常重要的。”

盈利方面，2020年，龙湖集团营业额1845.5亿元，同比增长22.2%；归属于股东的净利润200亿元，剔除公平值变动等影响后的归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%；毛利同比增长6.4%至540.3亿元，毛利率为29.3%；核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为10.1%。

从房地产行业来看，随着地价成本上升，融资环境趋紧，“暴利时代”已经远去，上市房企的加权平均毛利率正在逐步下降。不同于行业毛利率下滑的判断，龙湖管理层认为龙头房企的毛利率正在进入一个回归的区间。

“因为政府对房价的管理已经持续三年，2017年开始，毛利率回归的趋势很明显，行业整体毛利率回归到20%到30%，龙湖希望做到25%到30%。开发商会凭借品牌、运营能力获取合理毛利，解决社会痛点，提供好的居住空间，希望这个模式滚下去为行业长远发展提供动力，而不是大开大合。” 邵明晓表示。

“三道红线”处绿档，银行授信不降反升

去年，融资监管新规“三道红线”出台，监管层对于房企财务风险的管控趋于严格。

“三道红线”政策对于龙湖会有哪些影响？龙湖集团首席财务官赵轶表示，“‘三道红线’对行业影响比较深远，已经成为各个投资机构看待企业状态的一个比较重要的标准，现在龙湖在很多银行的授信不降反升，也是机构们基于‘三道红线’下的评估。”

“在政策发布之初，我们也没想到会对龙湖有利”，吴亚军表示，“从企业来讲，外部力量有助于龙湖在行业竞争力再上一个台阶，他律进一步加强，对企业来讲是好事，过去企业管理只能靠治理，现在还有他律的压力，督促企业自身练好内功。当前环境，自然而然就给了龙湖一些机会，把握好窗口期，在稳健的情况下，利用趋势扩大自己的能力圈、扩大自己的一些成果。”

作为绿档企业，龙湖集团“三道红线”指标全线达标。财报显示，2020年，龙湖的净负债率为46.5%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.24倍，剔除预收账款的资产负债率在67%。

对于能够保持较高的现金短债比和较低的融资成本，邵明晓称：“这么多年，龙湖从来没有用过前融、非标、没有过资管计划、影子银行，以洁癖般的自律才走到今天。”

今年计划新开11座商场，租赁住宅将实现盈利

去年年初，突如其来的疫情对房地产行业也造成了巨大影响，尤其是商业地产领域，租金的下滑，租户的撤离，让许多商业广场难以为继。

“从数量上看，去年龙湖开出10个商场确实不易，因为疫情的影响，过程中出现过多次重新招租的情况，商业全年整体出租率为96.9%。” 邵明晓称，而商业整体出租率这一数据在2019年为98.5%，2020年确实出现了短期的下滑，但在租金收益上，还是完成了全年60亿元的目标。

“从今年来看，1、2月份龙湖商业单店增速达到13%，总体上从客流、销售以及单店数据都是正向的，同时，今年还要新开业11座商场，因此，我们有信心完成商业全年85亿元收入的目标。” 邵明晓表示。

而对于租赁住宅业务，邵明晓预计，将在今年实现盈利。“四年来，租赁住房业务基本是按照我们的规划发展，到去年年底已经开出9万间，如果不是疫情因素，我们去年应该开始盈利，今年这个整体业务是盈利的，而且去年18.1亿元的收入，在今年会达到25亿元左右收入，规模可能开拓到11万间，继续在行业内保持前三名的位置。”

“后续龙湖还会继续稳健发展，但更关注质量，另外对城市选择也高度关注，现在整个冠寓进了30余个城市，并没有全面铺开，只在高能级一、二线城市做这个业务”， 邵明晓表示，“龙湖的资金成本比较低，这也是龙湖做住房租赁业务的一大优势。”

租售、装修升级为主航道业务，物业暂无上市计划

2021年初，龙湖旗下的房屋租售与房屋装修品牌——“塘鹅”，正式升级为该集团的主航道业务。据介绍，塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成，提供一站式房产经纪业务，多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。

“房屋租售与房屋装修这两项业务，一是有空间，二是龙湖也有这方面的基因。”吴亚军表示，通过龙湖独有的能力，过去在操作中慢慢找到了一些拓展此业务的渠道和机会，“这个机会我们不想放弃，也看好行业的发展趋势，但并不急于要达成怎样的规模。”

“龙湖的房屋租售与房屋装修上升为主航道业务。实际上，从内部来看，这两个业务我们一直在做，它原本属于我们智慧服务业务的其中一个子业务，包括租售，截至去年年底，已经有大概183个店，到现在已经有将近240个店。” 邵明晓表示。

对新业务的推进，邵明晓表示，“节奏上我们并没有特别着急，同样既看重规模，更看重质量。未来两年不会给它强制性的数量化指标，更多的是练团队，把模式做得更加敏捷，另外在用户端更多地发现一些撬点。”

随着近年来物业板块的趋热，越来越多的房企将物业板块分拆上市。对此，吴亚军在此次业绩会上再次重申：“龙湖智慧服务作为整个空间即服务的大业务板块的一环，没有分拆上市的计划，我们更关注这个业务的健康发展，更关注我们用户的服务体验，包括它的成长性。”

“首先，龙湖市值做高就行，因为市值管理不是资本运作，就是将业务夯实，并层出不穷地展现出来，最后做对了，过几年用财务数据把它呈现出来，是自然而然的过程。”吴亚军补充道。

对于新业务的要求，吴亚军表示，“第一是要盈利，第二是经营性现金流为正，我们对每个业务都是这样的要求。