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发展长租房市场须“两稳”(观象台)

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发展长租房市场,有利于租赁市场的健康可持续发展,也有利于缓解整体住房市场的供需矛盾。只有稳定租赁关系,稳定租金水平,才能厚植长租房市场发展的土壤

最近,笔者的一位朋友遇上了一桩突如其来的烦心事:原本说好春节后续约的房子因为房东决定卖房没法再住,短时间内就要找房搬家,打乱了他工作生活的节奏。与这位朋友一样,找到合适的房子后想要长期租住,是不少租客的心愿。

去年底召开的中央经济工作会议提出,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。这一举措精确瞄准了当前租赁市场的短板。

长期以来,我国住房市场存在“重购轻租”的现象,而在租赁市场发展的短板中,租赁周期较短的问题比较突出。“过一阵儿就得搬家,老有一种漂泊感”“想到住不了多久,就没有心思装饰收拾房间”,这些是不少租客内心的真实想法。长租能够有效提升租客的租房体验。发展长租房市场,推动更多居民将租赁作为长期住房的解决方案,一方面有利于租赁市场的健康可持续发展,另一方面,租购“两条腿走路”也有利于缓解整体住房市场的供需矛盾,营造一个能够更加理性租购的市场环境。

规范发展长租房市场是各方期待,也需要多方努力,最关键的莫过于“两稳”,即稳定租赁关系与稳定租金水平。

租赁关系稳,长租才有保障。目前,我国住房租赁合同契约周期多为1年,平均租赁周期与租赁市场较为成熟的国家相比偏短。有数据表明,德国的平均租赁周期长达11年,日本为5.2年,英国为2.5年。这些平均租期较长的国家都通过较为严格的法律法规保护维持租赁关系的稳定。比如如果合同期满出租人想要终止租赁,必须提前几个月通知承租人;合同期内如果出租人终止租赁要有正当理由并且也要提前数月通知承租人等等。这些规定都有力地保护了租赁关系中更为弱势的承租人居住权,防止出租人随意毁约,鼓励长期稳定的租赁关系。

租金水平稳,长租才有动力。租金水平是租客最为关心的租赁因素之一。根据贝壳研究院的数据,毕业生选择租赁住房时,近七成重点关注租金因素,仅次于对交通便利程度因素的考量。出租人随意涨价、涨幅过高,都会伤害长租意愿。因此针对租金水平进行合理调控对长租房市场的发展至关重要,应当通过制订在合同期内无特殊约定不允许涨价、合同到期后出租人调整租金涨幅要有限制等规定,来保持租金水平的长期稳定。

稳定租赁关系、稳定租金水平,才能厚植长租房市场发展的土壤。这两者的稳定,首先有赖于法律法规的制订完善。去年9月向社会公开征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》,明确了出租人和承租人的权利义务,并提出鼓励长期住房租赁合同签订的政策。期待这一条例尽快正式出台,让住房租赁有法可依,在兼顾出租人出租积极性的同时,更好保护承租人权益,更好地保障租赁关系和租金水平的稳定。同时,通过数字化技术加强住房租赁交易服务平台的建设,推动住房租赁合同备案、租赁信息服务、租赁交易流程指引与合同示范、住房租赁信用管理、租赁价格指数等信息的发布管理更加公开透明,减少租赁双方信息不对称带来的各类问题。

从长远来看,规范发展长租房市场还需要“租购同权”的进一步落地落实,通过更大力度的改革逐步实现租和购享有平等的公共服务,这样才能从根本上推动长租房市场发展壮大,促进我国房地产市场平稳健康发展。

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