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多城公布集中供地计划,购房者或迎来新房上市潮

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继广州打响一线城市集中供地“首枪”后,北京也公布了首批集中供地计划,而且还引入房屋销售价格引导机制。

房企压力加大根据北京市发布集中供地计划以及首批30宗挂牌土地的详细信息。2021年,北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。其中首批挂牌的30宗土地,总用地面积约169万平方米,建筑规模约345万平方米,挂牌总价超1035.81亿元。具体来看,位于中心城区项目15宗,建设用地面积占比约43%,其中朝阳区10宗、海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。位于多点及副中心地区项目11宗,建设用地面积占比约43%。其中大兴区3宗、副中心3宗、昌平区3宗、房山区1宗、亦庄经济开发区1宗。除基本供地信息外,北京规划自然资源委官微还披露,2021年土地供应计划中租赁住房用地供应指标为300公顷,占比由2020年的13%提高到30%。

按照20%的保证金比例来看,若参加全部的土地竞拍,开发商需至少准备200亿元的竞买保证金。可以说,集中供地给房企带来新的考验。如果按照2020年的供地情况,杭州、南京、武汉等城市单次集中供地将超40宗,高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

有房企投拓部的工作人员告诉记者,如果每个城市只在几个时间点上推地,房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地,对于中小房企来说压力明显偏大,大型品牌房企也会选择联合拿地共同开发的模式,首选当然还是热门的一二线城市。有业内人士指出,“抱团取暖”将会是中小房企拿地的出路。

从外,北京还首次引入房屋销售价格引导机制。北京规划自然资源委官微称,未来上市房价作为重要政策工具之一,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,由住建、规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺,作为未来办理预售的前置条件。

中指院的研究报告指出,预计各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比,对地方政府形成有效约束,引导土地市场合理运行。同时,单次大批量的土地供应,也对政府的管理能力提出了更高要求。

给过热的楼市降温

2021年初的重点城市供地“两集中”政策(集中发布出让公告、集中组织出让活动),是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施之后,在土地市场的又一重要措施。据不完全统计,截至目前已有广州、青岛、天津、郑州、济南、宁波等多个城市积极响应。4月1日,市场消息指出,深圳今年预计分三批出让土地,其中第一批将于清明节后挂地,届时将有五宗宅地集中供应。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2020年业绩会上称,“这个政策对于房地产行业,对22个城市里面的土地出让都是一个新的变化,集中供地可能带来的既有好的,也有不好的影响。”林昭远表示,好的方面是,土地出让市场的竞争程度不似以往那么激烈,地价稍微下降,对房企获取土地机会和控制土地成本方面更加有利;不好的方面则体现在新政或将对房企的人力、财力带来一定压力。

房企谨慎看待,购房者也期待集中供地能给一些城市过热的楼市带来降温作用。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“供地两集中”是土地供给端长效机制的重点内容。目前,金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,土地端也要建立,这对于未来管控房价的意义重大。

过去,“面粉贵过面包”的地王项目常常出现在一二线城市的土拍市场,价格上涨的预期也立刻传导至二手房市场。不过,近段时间以来地王项目已经越来越少。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,新政将能有效降低土拍的热度,有利于土地市场的平稳运行。另外,同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况,在供需关系上将会产生一定的影响。对于深圳、上海等新房供应不足的城市而言,或将能短期内缓解供需失衡的情况。同时,大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用,落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

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