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地产大佬热议“三道红线”,定下1-3年降档目标

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今年的年报季,“三道红线”与降负债成为房企大佬们讨论较多的热词之一。

自从去年下半年出台“三道红线”融资监管新规后,各大房企开始了主动降负债、降杠杆。如今,2020年已经收官,房企在降负债上展现一定成效,从三线全踩的“红档”、踩线两条的“橙档”降至踩线一条的“黄档”,更有房企成功降至“绿档”安全线。随着业绩发布会的召开,各大房企对于未来降负债有哪些策略与目标?房企大佬们对于“三道红线”又有哪些新鲜看法?

各大房企不同程度降档“三道红线” 

去年下半年,“三道红线”融资监管新规出炉,迅速引爆舆论,对于普遍高负债、高杠杆的房地产行业形成一定威慑力。

“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标,“三道红线”分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

具体来看,如果“三线”均超出阈值为“红档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”融资新规发布后,倒逼各大房企积极主动降负债、降杠杆。纵观2020年各大房企财报,大部分房企在“三道红线”上均有不同程度的降档。

TOP10的房企中,融创中国从2019年末的三线全踩,连降两档至“黄档”。截至2020年末,融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%,非受限现金短债比升至1.08,剔除预收款后的资产负债率降至78%。

绿地控股今年3月初曾表示,截至今年2月底,顺利实现现金短债比超过1,“一条红线”提前“转绿”达标,整体由“红档”降至“橙档”。

世茂集团、招商蛇口从“黄档”降至“绿档”。截至2020年末,世茂集团剔除预收款后的资产负债率为68.1%,净负债率为50.3%,现金短债比1.16;招商蛇口剔除预收款后的资产负债率58.84%,净负债率28.81%,现金短债比1.23。

TOP10之外的大中房企中,佳兆业、中梁控股、雅居乐、中国奥园由“橙档”降至“黄档”,中国金茂由去年年中的“黄档”降至“绿档”。

相比2019年末,佳兆业2020年的净负债率由144%降至98%,现金短债比由1.1提升至1.56,剔除预收款后的资产负债率降至70.3%;中梁控股剔除预收款后的资产负债率79.9%,净负债率65.8%,现金短债比1.1。

截至2020年末,雅居乐剔除预收款后的资产负债率较2019年同期下降4个百分点至72%,净负债率下降24个百分点至73%,非受限现金短债比为1.09,较2019年同期改善提升约0.3至达标。

当然,也有降负债压力较大的房企,诸如富力地产,虽然负债指标调整,但是仍处于“红档”。截至2020年底,富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%,同比下降2.8个百分点;净负债率同比下降69个百分点至130%;非受限现金短债比为0.4,同比微增0.03。

现金短债比最易改善、资产负债率最难调整

具体分析“三道红线”降档中,达标最快是的现金短债比和净负债率。

克而瑞研报称,最易改善的现金短债比,仅涉及货币资金和短期有息负债,一般来说,房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债,快速改善该指标。比如,不少房企借助各大营销节点加大折扣和营销力度,促销售、抓回款,最终成功降档。

其次是净负债率,主要涉及货币资金、总有息负债和所有者权益,除了加快资金回笼,房企还可通过控制并降低总有息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善。

最难调整的则是剔除预收款后的资产负债率。截至2020年末,包括融创中国、佳兆业、旭辉控股、中梁控股、绿城中国、正荣地产、时代中国、中国奥园、雅居乐等房企的剔除预收款后资产负债率,仍超过70%的红线。

绿城中国执行总裁耿忠强就曾表示,剔除预收款项后资产负债率的优化有一定的难度,但是绿城也处于向好的态势,因为去年初这一指标值是73%。

“预收账款的提升,考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力,非‘立竿见影’之举,因此该指标的改善相对其他两个指标而言所需时间更长。”克而瑞分析人士称。

房企定下1-3年降至“绿档”目标

值得一提的是,去年8月份,住建部曾召开重点房地产企业座谈会,并指出形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据报道,参会的房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企。

后续,有媒体报道称,监管部门要求12家试点房企在2023年中前完成降负债目标。在各大房企召开的2020年度业绩发布会上,其相关负责人也给出了降负债的时间表。

“按照监管要求,到2023年完成降负债目标,这给企业留了缓冲的空间,更有利于行业平稳过渡。”佳兆业首席财务官吴建新说,佳兆业在内部非常重视,下了苦功,预计到今年末“三道红线”将全部达标。

绿城中国高层表示,目标是2023年进入“绿档”。富力地产高层说,截至2020年末,富力地产库存现货有约600亿元,未来将会积极变现,目标是在2021年的未来9个月会降1到2道红线,到2022年底,“三道红线”完全达标。

正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩发布会上透露,争取明年上半年把三道线全部“转绿”。中梁控股首席财务官游思嘉称,目前公司仅有一条红线尚未达标,未来2-3年会逐步完成“三道红线”降档任务,成为“零踩线”房企。

时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄声称,一到两年内会把剔除预收款后的资产负债率这条红线解决掉。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌则表示,下一阶段将通过促回款、调节奏、降成本,未来三年达到降低负债(每年不低于5%降幅)、增厚净资产(年复合增长率在15%或以上),预计在2022年之前达成“三道红线”目标。

从房企自身来说,积极降档“三道红线”不仅有利于降低自身的偿债风险,对于后续的投资拿地等将形成资金缓冲。从行业来看,“三道红线”是国家建立房地产长效调控机制的一部分,有利于降低行业杠杆率、防范系统风险。

中海地产行政总裁张智超表示,房企和金融企业的相关红线政策,对于高杠杆发展模式进行抑制和规范,若干年前可能有一些企业的发展依赖于高杠杆的模式,但到了目前,这种模式蕴涵一定风险,为了规范行业健康发展,在这个背景下出台了相应的政策,体现出国家对于房住不炒政策的全面性和系统性,有利于房地产行业长期、稳健发展。

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