万科：房地产已进入管理红利时代，有信心一季度回到“绿档”

3月31日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）召开2020年度线上业绩推介会，万科董事会主席郁亮，万科总裁、首席执行官祝九胜，万科执行副总裁兼首席运营官王海武，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华等管理层出席。

在此之前，万科于3月30日晚披露全年业绩公告，2020年万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%。

开发销售业绩方面，2020年万科实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%；占到全国商品房市场份额约4.03%。

房地产已经进入管理红利时代，但行业还有大量机会

从多年前提出“房地产行业进入白银时代”到“活下去”，万科始终保持“谨慎”，按郁亮的话说，“万科是一家危机感驱动的公司”。

此次，郁亮在业绩会上提到，“今年可以说是行业管理红利时代的元年，大家都在感叹挣钱不容易了，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了”。

郁亮表示，“三道红线”、“双集中”等政策的出台，标志着行业明确进入到管理红利时代。管理红利时代，房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，是一个不可逆转的趋势，这也意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢；意味着房地产要从开发为主转向开发与经营并重。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了。同时，也意味着行业不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。

那么未来行业的机会来自哪里呢？“机会来自客户的需求，机会也来自城市的发展。”郁亮说。

郁亮表示，“万科很早就确定了和客户同步发展、和城市同步发展的策略，开发和经营业务并重。从目前来看，我们的方向选对了，也在部分业务建立了市场竞争优势。”

按照万科的业务架构，其目前分为6BG（五大区域＋物业）、7BU（食品、物流、商业、长租公寓、酒店及度假、海外、教育）。

在祝九胜看来，万科要抓住管理红利时代的机会，还需要跟上城市发展的脚步，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，从传统的开发业务转向开发与经营并重。他称，目前除了传统的开发业务和物业服务，万科在物流、商业、长租公寓、酒店及冰雪度假等业务布局已具雏形，并已开始有所收获。

目前，万科已在城市更新、TOD等领域逐步建立竞争优势，探索开发经营业务的新增长曲线。

年报显示，万科开发的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个项目均成为所在城市的TOD综合开发标杆；城市更新也成为万科聚焦的一大重点，近年来其开发了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、苏州淮海街、福州烟台山等多个城市更新项目。

长期坚定看好租赁市场，“泊寓”营收同比增72%

具体来看，按照万科年报披露的数据，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商。截至2020年底，“泊寓”开业规模达14.24万间，整体出租率超过95%；实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%。2020年7月，万科成寿寺项目作为全国首个投入运营的集体土地租赁试点项目；深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店，实现出租率99%。

郁亮在业绩会上指出，租赁市场需求广阔，近期我们看到，中央经济工作会议、十四五规划纲要中，对租赁住房从税费、土地、金融到租购同权都有全面安排，篇幅比房地产市场要长得多。在全社会降杠杆的背景下，政府不断加大对租赁房的政策支持，这对长租公寓企业是好消息。

郁亮提到，万科是中国最早进入租赁住房市场的企业，从2007年就开始尝试，在广佛交界处建立了国内第一个集中式租赁住宅——万汇楼，2008年万汇楼开业。2014年，万科租赁住房开始大规模布局，目前已成为中国最大的集中式长租公寓企业。

郁亮在业绩会上表示，虽然这个业务在发展过程中还有很多困难，但我们仍然长期、坚定地看好这条赛道，相信未来这块业务一定有很大的发展前景。

物业服务方面，2020年，万物云实现营业收入同比增长27.36%至182.04亿元，年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。

物流仓储方面，经过5年发展，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年，万纬物流实现营业收入18.7亿元，同比增长37%。

除了上述提到的多项业务，万科也持续在商业开发、酒店与度假、教育等业务领域积极探索。

郁亮表示，总的来说，沿着客户需求、城市发展这两条主线，这个行业还有大量的机会。但和过去不同的是，机会不再是唾手可得，能否抓住这些机会，取决于我们有没有能力解决客户痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。我相信，虽然不能再赚大钱、快钱，但我们还是可以靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱，这个行业仍然有持久的生命力，得能力者得未来。

有信心在一季度三道红线回到“绿档”

对于“三道红线”的监管政策，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在2020年业绩推介会上表示，万科有信心在一季度回到“绿档”。

韩慧华称，万科长期坚持稳健的财务策略，致力保持健康的财务状况和优秀的信用评级，2020年实现经营性净现金流532亿元，同比增长16%，连续12年经营性净现金流为正；期末在手现金1952亿元，是一年内到期有息负债的2.4倍，总有息负债占总资产的比不足14%。

从“三道红线”指标来看，截至2020年末，万科净负债率为18.1%；现金短债比1.8倍；期末剔除预收账款的资产负债率为70.4%。

上述所说的“三道红线”，是指去年8月监管部门对重点房企资金监测和融资管理规则，按照“红、橙、黄、绿”四档管理，并据此设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

从万科披露的数据来看，截至2020年末，万科的净负债率与现金短债比均优于“三道红线”政策标准，目前仅剩剔除预收款后的资产负债率这一项尚未降至红线以下。

对此，韩慧华在业绩会上表示，万科有信心在一季度回到“绿档”。同时，在管理红利时代元年，稳健的财务策略和良好的资金状况也将让万科有更大的空间和弹性。 

截至3月31日发稿，万科A报29.87元，跌幅4.78%。