净利润跌逾50% 缺钱的保利置业拿什么再造“保利”？

（原标题：净利润跌逾50%，总负债超1600亿港币，缺钱的保利置业拿什么再造“保利”？）

2019年，张炳南加盟保利置业（00119.HK），获委任为公司执行董事及董事会主席。同时职位发生变动的还有王健，后者被委任为公司执行董事、董事总经理及风险管理委员会成员。

“履新”两年后，在保利置业2020年度业绩发布会上，张炳南喊话：“公司已经制定了在未来五年再造一个保利置业的‘十四五’奋斗目标”。

2020年，保利置业收入312.8亿港元，较2019年下滑了21.69%；归属于公司控股股东的净利润为18.8亿港元，较2019年下滑50.95%。

发布会上，张炳南介绍，近两年保利置业对新拓展项目都制定了严格的开发周期标准，并且每年不断地提速，2019年的拓展项目从获取到开工平均用时6.7个月，2020年上半年将用时缩短到4.3个月。

2021年，保利置业制定了620亿元的合约销售目标，同比增速接近20%。

业绩“划水”

2020年，保利置业合约销售金额达到521亿元，同比增长21%，达成全年销售目标。

不过销售额的大幅增长并未给公司业绩带来起色。年内，集团收入为312.81港元，较2019年下降了21.7%；归属于上市公司股东的净利润为18.8亿港元，较2019年的38.33亿港元减少了51%。每股基本及摊薄后盈利分别为51.35港仙和51.3港仙，分别同比下滑50.9%和50.8%。

对于2020年利润的减少，保利置业方面表示，主要由于结转收入减少。2020年，保利置业销售均价为1.84万元/平方米，较2019年微增1%。

同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网表示，销售金额对当期营收影响不大，当期的营收主要和过去1~2年的销售结转有关。

2020年，保利置业共有70个项目实现销售结转，结转金额约为人民币254亿元，结转面积约181.6万平方米，结转均价约为13978元/平方米。其中，普通住宅占80%，别墅占5%，商铺占8%，写字楼占2%，车位占5%。

保利置业2019年年度报告显示，集团共有50个项目实现销售结转，结转金额约为人民币335亿元，结转面积203.4万平方米，结转均价为16474元/平方米。其中，普通住宅占85%，别墅占3%，商铺占6%，写字楼占1%，车位占4%。

此外，公司出售附属公司亏损2.77亿港元，公司2020年融资成本为18.57亿港元，2019年同期则为14.74亿港元。

观察者网注意到，保利置业拥有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业及酒店，其中投资物业总建筑面积约72万平方米，资产值约107亿港元。2020年，由于疫情影响，保利置业旗下酒店业务受到较大影响，办公楼和商场出租率同比呈现下滑趋势。

具体来看，2020年北京保利大厦酒店的平均出租率仅为29%，2019年其出租率则为78%，下滑幅度为49%；上海嘉定凯悦酒店的平均出租率为47%，去年同期为63%；武汉保利大酒店平均出租率由2019年的73%下滑至2020年的35%，三家酒店2020年平均出租率均未超过50%。

估值低迷

年报发布之后，保利置业股价跌势延续，截至当日收盘，跌幅达4.26%，报2.25港元/股。截至2021年3月30日，保利置业总市值为84.22亿港元。

王健在业绩发布会上坦言，公司现在的股价确实估值比较低，相信随着公司销售提升，以及运营效率向行业最优秀的企业看齐，公司估值水平可以得到改善，市场也会对保利置业有更好的发现。

事实上，对于利润结转的时间要求，与保利置业当前的资金情况以及对于现金流的要求不无关系。

年报数据显示，截至2020年12月31日，保利置业负债总值为1663.26亿港元，2019年同期为1243.66亿港元，增长幅度为33.74%。

截至2020年12月31日，保利置业尚未偿还的银行及其他贷款（包括应付票据）为865.92亿港元。其中，需要在一年内偿还的为281.07亿港元，占比32%。

对于负债水平，管理层表示：“希望今年力争把净负债率降到100%以下，资产负债率降到50%，中长期的目标还是70%。”

三道红线的政策高压之下，保利置业也通过出售资产回笼资金。2020年11月，保利置业以7亿元出售武汉保利文化广场部分物业。据悉，该项目在造型上颇有特色，建筑40层主楼与19层配楼形成空中连体，构成正对洪山广场的“巨型门”。

王健称，要用尽快的时间实现公司的利润结转，来实现公司的资产负债率达标。为了应对规模高速扩张所面临的资金问题，张炳南表示，为项目制定更具挑战性的工程节点和开发周期是整个保利置业提速的第一步，先是有质量的销售和回笼，提升现金的使用效率才是提升资产周转率的核心。

同时值得一提的是，今年3月17日，在上海保利广场，张炳南携手保利置业总经理王健会见了中融国际信托有限公司董事长刘洋一行。

“公司的董事会都是要平衡公司业务发展的资金需求和给予股东的现金回报来提出给股东会回购或派息的建议。”王健表示，从去年到现在，一系列从融资到土地方面的监管新政，也都对开发商的现金流管理提出了更高的要求，“我们也明白投资者对于股价的诉求，如果业务和市场环境在合适的时候，公司都会考虑这些措施来平衡业务的发展和股东的回报”。