作价58亿卖股权，红星百亿地产王国债务压力隐现

一桩股权转让事件，将本不为外界瞩目的中型房企红星地产推至风口浪尖。

3月29日晚间，远洋资本官方公众号发文，宣布远洋资本将以10.3亿元代价收购红星美凯龙控股集团（以下简称“红星控股”）旗下红星地产18%股权。

若按10.3亿元估算，红星地产目前估值约为57.2亿元，较最早前流传的200亿低出一大截。而根据克而瑞研究院发布的2020年房企销售排行榜，红星地产位列66名，销售额480.6亿元。

相比近500亿元的销售额，红星地产57.2亿元的估值让市场感到意外，关于低估、贱卖的猜测四起，而这家隐藏在家居建材平台红星美凯龙背后的地产小王国，亦开始受到关注。

红星美凯龙背后的地产王国

红星地产全称上海红星美凯龙房地产集团有限公司，为重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“红星企发”）下属企业，实际控制人为公司创始人车建新兄妹的红星美凯龙控股集团，持股比例为64.71%；二股东、三股东分别为国投泰康信托、工银瑞信。

在红星美凯龙控股旗下，上市公司红星美凯龙（1528.HK）为其家居平台，而红星企发为其房地产开发平台。

一份“2021年公司债券募集说明书”将红星地产对于集团的贡献说明得很清楚。该说明书显示，2020年1-9月，红星控股旗下各业务板块中，商业地产住宅销售与商业管理共计占比39.7%，而一直被外界认为是核心业务的家居建材板块占比42%，可以说两者基本持平。而在2019年，房地产开发板块占比甚至超越家居建材板块，跃升至42.9%。

截止2020年9月30日，红星地产在全国开发并运营了72个商业地产及住宅、商业管理项目，总建筑面积为2645.57万平方米。目前，红星地产主要收入来源为物业销售收入，另有少量商业租赁、管理收入等。

募集说明书显示，2020年前三季度，地产板块营收为70.75亿元，而2019年全年营收为142.7亿元。

过去几年，红星美凯龙凭借着家居卖场扩张勾地，在三四线城市频繁落子，而所到之处，均搭配了一定比例的住宅开发用地，为其做大房地产业务提供支撑。有数据显示，红星地产旗下拥有土地储备1800万平方米，主要位于二线以下的三四线城市，但项目较为分散，城市深耕聚焦效应不强，这在很大程度上消耗公司运营效率。

资料显示，1997年，车建兴创建南京红星美凯龙家具城，此为红星美凯龙的前身，此后，车建兴的家居王国开始不断扩张，“家居mall”的概念也被打响。在家居领域风生水起之后，车建兴开始发力地产板块，红星地产于2009年成立，作为红星系最重要的业务板块之一，被车建兴寄予厚望。

2020年，融创曾将所持有的约11%金科股份股权，以47亿代价转让，接盘人正是红星美凯龙。

债务压力浮出水面

凭借红星美凯龙的品牌效应，红星地产得以在过去10年发展壮大，年销售额亦提升至数百亿量级。但近年来三四线城市房地产市场调整，也给公司过快扩张带来去化和资金压力。

由于红星地产没有上市，无法确切得知公司经营情况，但可以从该公司控股方红星控股的财务状况窥见一斑。

数据显示，截至2020年前三季度，红星控股共计存货650.6亿元，同比2019年全年增长19.5%，存货主要为商业、住宅开发成本。与之对应的是，红星控股有息债务909.8亿元，较2019年末的842.16亿增长10%。

去年以来，红星控股旗下家居建材平台的经营困局也浮出水面。第一财经翻阅红星控股旗下唯一上市平台红星美凯龙2020上半年财报，截至2020年6月30日，该公司短期负债为166.77亿元，而当期现金及现金等价物仅有88亿元在账面，现金短债比仅为0.5，短期偿债压力不小。

同时，红星美凯龙2020年上半年其实现营收60.24亿元，较2019年同期的77.57亿元下降22.3%，净利润11.54亿元，同比2019年下降59.66%，实现归母净利润11.01亿元，同比下降59.31%，归母净利润率由2019年同期的34.9%下降至18.3%。

2021年1月29日，红星美凯龙发布业绩预警公告，称2020年度公司实现归属于上市公司股东的净利润17.11亿元至19.71亿元人民币，同比减少56.0%至61.8%。同时，红星美凯龙预计，2020年度，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为11.50亿元至13.07亿元，同比减少50.0%至56.0%。

债务压身，经营承压，红星控股及旗下公司开始频繁融资。2020年3月1日，红星美凯龙发布公告称中国证监会发行审核委员会通过其非公开发行股票的申请。该笔定增让红星美凯龙募集资金额不超过37亿元，用于天猫“家装同城站”、3D设计云平台建设、新一代家装平台系统建设、家居商场建设项目和偿还公司有息债务。

今年1月，红星美凯龙发布公告称，将推出员工持股计划，预计所持股票总数累计不超过公司股本总额的1%，筹资上限为3亿元。

今年3月10日，红星美凯龙母公司红星控股成功完成2021年公司债券（第一期）的发行，规模为人民币30亿元。此次红星美凯龙控股集团30亿元的发行规模则刷新了2021年民营企业公司债发行规模纪录。

此番红星地产以50多亿的估值引入远洋资本为战略投资人，亦被外界视作公司融资纾困的举措。

目前，三四线城市楼市仍处于调整阶段，而“三道红线”穿透式监管让中小规模房企在融资端备受限制。

有业内人士对第一财经分析表示，红星地产这样体量的房企在融资端没有优势，而其项目分部又多集中于三四线城市，所承受的压力相对会大一些。