一年翻倍！五年十倍？疯狂的物管大喊圈地口号

2021年，融融春风并不属于房企，而是转身光顾了它们的物业公司。

市值超两千亿、营收过百亿、业绩增幅超100%……年报披露期，物业公司成为镁光灯下的明星，不仅对过往业绩满心欣喜，还纷纷制定宏大的增长目标，如冲击全球第一、营收过千亿，整个行业充满了跃进之风。

资本市场同样不乏热情，据第一财经记者统计，在目前45家上市物企中，有16家市值过百亿，6家市值反超地产母公司，行业龙头碧桂园服务（06098.HK）总市值已冲到2400亿港元左右，市盈率也达75.43倍。

去年下跌盘整的阴霾仿佛已一扫而空，头部公司纷纷抛出惊人的增长计划，为股价增长注入信心。一位券商分析师告诉第一财经，目前资本市场依然最为看重物管企业的流量，也就是在管面积和签约面积。因此，为符合资本市场期待，物管公司多数计划通过收并购、外拓等助力目标实现，为此不惜耗费数亿资金、牺牲利润率。

然而，投资者会一直买账吗？截至目前，已有雅生活服务（03319.HK）、世茂服务（00873.HK）等多家物企毛利率下跌；因物业费提价较难，收并购标的质量难以保证，此前大肆扩张的隐患已然显现。

“如果不是靠增值服务，根本没有利润可言。”一位央企物业负责人告诉第一财经，即便业内几家管理费较高的，利润空间也极为有限。“民营房企毛利率动辄几十个百分点，很多都要靠母公司输送。”

百亿营收俱乐部扩容

物管行业的里程碑事件，发生在3月23日。当天，因年报业绩利好股市，碧桂园服务市值达到2155亿港元，首超母公司碧桂园，中海地产、保利地产、中国恒大、融创中国等龙头开发商也被甩在身后。

在房企一片风声鹤唳、市值表现赶不上销售规模时，物业公司颇显“另类”。这些从房企身上掉下来的“肉”，还处于蓬勃向上的生长期。

因背靠碧桂园，碧桂园服务可获得大量在管面积，规模及业绩增长确定性较强。截至2020年末，该公司在管面积约3.77亿平方米，年内营收约156亿元，同比增长61.7%；净利润同比增长约61.9%至27.82亿元。

市值规模第二的恒大物业（06666.HK），同样跻身百亿营收俱乐部。以3月29日收盘价计算，恒大物业总市值1673.51亿港元。2020年，该公司营业收入105.09亿元，同比增长43.31%；净利润26.47亿元，同比大增184.32%。

除了这两家公司，绿城服务（02869.HK）、雅生活服务（03319.HK）去年营收也超百亿。其中，绿城服务收入101.06亿元，同比增长17.8%;雅生活服务期内营收100.3亿元，同比增长95.5%。

上市物企营收十强中，余下的依次为招商积余（001914）、保利物业（06049.HK）、华润万象生活（01209.HK）、中海物业（02669.HK）、世茂服务、融创服务（01516.HK），2020年营收分别为86.35亿元、80.37亿元、67.79亿元、65.45亿元、50.26亿元、46.23亿元。

从排名可见，尽管行业热火朝天，但要想实现高营收，还需背靠规模大房企。再往下，彩生活（01778.HK）、金科服务（09666.HK）、永升生活服务（01995.HK）、新城悦服务（01755.HK）等8家物企营收在20亿~40亿区间，行业营收规模分布呈明显的金字塔型。

因业绩基数较小，物企营收增幅也较为可观。目前市值超百亿的选手中，去年营收增幅最高的为世茂服务，同比高达101.59%；增幅最低的为华润万象生活，同比增幅为15.40%，余下多实现四成左右增长。

如果说地产开发临近夕阳，保持两位数增长已然不易，物企则是“八九点钟的太阳”。稳定的现金流入、可观的业绩涨幅，一举点燃了市场热情，中海物业、恒大物业、碧桂园服务年内股价涨幅分别达82.43%、74.50%、52.05%。

从市值规模看，碧桂园服务、金科服务、雅生活服务、绿城服务等总市值已反超地产母公司。千亿市值选手包括碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活，300亿~500亿港元的有6家，100亿~300亿港元的7家，百亿以下的29家。

圈地势头将更加激进

尽管业绩涨势迅猛，但物企的野心并未就此满足。

2021年伊始，物业公司纷纷祭出规业绩计划，激进、狼性、速度成为管理层口中的高频词汇。这批做地产起家、曾见证房地产黄金年代的人，将无处安放的热情转移到了物业领域，以弥补在地产上经历的降速和失落。

碧桂园服务是野心最蓬勃的企业之一。管理层表示，将力求2021年到2025年五年内达成“千亿营收”目标，收入和利润实现年复合增长率50%以上的增长。目前，碧桂园服务营收不到200亿，上述目标可谓激进。

一般来说，物企营收来源包括基础物业管理服务、增值服务（包括社区增值服务及非业主增值服务）。据中指院数据，中国百强物管企业的营收有八成来自基础物管服务，来自增值服务的占比不到两成。

反观碧桂园服务，2020年，该公司基础物管服务营收占比约55%，较上年度大幅下降；其他业务（包括社区增值服务、非业主增值服务、城市服务、「三供一业」及其他）合计占比则上升至45%，结构更趋多元化。

在其管理层规划中，千亿营收将被拆分成几个子目标，其中物管服务未来会近500亿，团购、房屋经纪等增值服务接近300亿左右，商业商写板块营收会突破150亿，城市服务则被期望突破200亿。

为实现上述目标，碧桂园服务密集进入相关产业链，如完成对环卫行业龙头公司满国及东飞的收购，以及对文津国际保险经纪公司、城市楼宇电梯海报运营商城市纵横的收购。年初更是将蓝光嘉宝六成股权收入囊中。

恒大物业、绿城服务、雅生活、金科服务的扩张计划同样惊人。恒大物业执行董事兼总经理胡亮在业绩会上表示，“2021年恒大物业在管面积目标要突破6亿平方米，力争成为全球规模最大的物业管理公司。”

绿城服务董事会副主席杨掌法表示，“5年内，绿城服务整体营业收入，保底增长5倍”。按此增长率推算，2025年绿城服务营收目标逾500亿。

金科服务则提出营收“五年十倍”的计划，要做大城市密度，做到西部第一。与此同时，希望2025年空间服务和增值服务做到1：1，打造1~2个核心增值服务赛道，坚持“服务+科技”策略，构造服务壁垒。

雅生活对打造资本平台的渴望更加强烈。“雅生活将保持高速增长，收入规模会增长40%以上，三年翻两番。”管理层称，希望雅生活市值能到千亿，并通过对创新产业链的投资，孵化出新的千亿产业平台。

“大跃进”式的增长目标，单靠母公司支撑难以为继，于是收并购成为物企的“必杀技”。譬如雅生活，未来来自股东的面积增长将占20%~30%，此外则是来自市场拓展的驱动，希望每年合约面积增长60%~70%。

克而瑞数据也显示，2020年上市物企完成66起并购，并购金额达96.3亿元。但今年以来，截至3月28日，上市物企已斩获5起并购项目，并购金81.9亿，已是去年并购金额的85%。

资本梦背后的盈利隐忧

作为少数未分拆物业上市的规模房企之一，龙湖对此态度较为冷静。

龙湖集团创始人吴亚军直言，龙湖今年也做了一些收并购，但集团非常理性，不单纯追求规模，要在规模和质量之间寻找平衡。市值管理不是资本运作，要将业务夯实，再通过财务数据逐年体现出来。

但从行业大趋势看，物企最快捷的扩张办法便是靠资本驱动：在地产母公司之外寻找标的，通过收并购纳入囊中，短期内在管规模便可大幅提升，进而反映到财务报表上，刺激股价及市场表现。

虽然资本泡泡越吹越大，但物企并非高枕无忧。从2020年度业绩看，多家公司盈利空间有所收缩，其中有的系受公共物业毛利率所累，多数则是受此前收并购标的影响，第三方物业收费较低、盈利空间窄。

譬如，2020年彩生活三大主营业务均有所下滑，年内物业管理服务收益为33.42亿元，同比下降1.7%；增值服务收益2.56亿元，同比下降36.1%；整体毛利率33.6%，相对去年下降1.7个百分点。

管理层表示，2020年彩生活主动调整了管理标准，集中主要力量进行内部梳理，主动进行管理架构优化提升，且退出了一些低效益的项目，同时没有进行大量的收并购业务，致使规模增速有所放缓。

再看世茂服务，去年其发起9起收并购及市场拓展动作，在管面积升至1.46亿平方米，其中来自独立第三方的在管面积占比增至64.8%。但是，世茂服务期内整体毛利率为31.4%，较上一年下滑2.3个百分点。

“对于所收购公司和新承接的项目在收购之初，毛利率水平普遍较低，整合也需要一定时间，从而导致年内毛利率下降。”世茂服务在年报中表示。

实际上，这些并非个案，物业公司盈利难其实是普遍困境。

一家央企物业负责人告诉第一财经，集团利润非常低，如果不是靠增值服务，根本没有利润可言。即便业内万科、绿城等管理费较高的，利润空间也极为有限。“所以民营房企毛利率动辄几十个百分点，都是靠母公司输送的。”

除此之外，物业费提价困难在业内也极为普遍。除去物企自家在管项目不说，通过第三方并购来的标的，大多属于业内中小型企业，服务水平、管理效率、盈利空间等均难以保证，双方磨合均需要较长时间。

从业务类型看，相较于传统物管服务，增值服务毛利率水平普遍较高。但其中，非业主增值服务被称为“关联房企向物企输送利益的暗道”，主要依托开发商进行房屋咨询、代理销售等业务，收入依赖地产母公司。

社区增值服务则是依托社区流量入口，进行社区团购、美装家居等一系列线下转化。但是，到目前为止，还没有物业公司探索出成功的商业模式，最早入局的彩生活已经“妥协”，称传统物业服务才是根基。

消费者对此也存有争议。近日陕西西安一小区反映，小区一级物业费为2.2元/平方米/月，但开发商称要再加0.8元的增值服务费。居民对此难以接受：开发商一直未出具一级物业服务证明，这些钱交的值吗？

“目前在高市盈率下，物企存在被高估的情况，行业分化也开始显现，已有企业出现盈利疲态。靠圈地扩张，短期可刺激资本市场反应，长期还是要关注盈利质量及其可持续性。”一位业内券商分析师表示。

对野心勃勃的物业公司来说，回到服务、回到社会才是打造品牌的根基。上调物业费、成功吸纳第三方标的，都需要服务品质、业务认可做支撑。

在3月25日举行的2021观点物业大会上，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一直言，在拓宽融资渠道的同时，上市物企要处理好规模扩张和提高效益的关系，切实做好服务，提高效益，夯实企业的发展基础。

他还表示，可利用融到的资金，支持老旧小区改造，改造后的小区和增设的服务项目，可通过业委会和业主大会等法定必要程序，在合规前提下酌情提高管理费、收取专项服务费，不断丰富服务内容，促进企业资金的良性循环。