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多方发力防信贷资金违规入楼市

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中国人民银行、银保监会和住建部等三部门近日联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》要求,银行业金融机构从贷前、贷中、贷后管理等三个环节着手,强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

近年来,我国房地产市场发展较快,特别是部分一二线城市楼市热度居高不下,购房者蜂拥进入楼市,催生了旺盛的购房需求。为加强房地产调控,金融管理部门和金融机构从申请资格、首付比例、贷款利率等方面收紧个人住房贷款相关政策。在住房贷款难以完全满足购房者需求的情况下,部分信贷需求转向经营性贷款和消费贷款。2020年疫情发生后,为支持中小微企业恢复生产,针对中小微企业和中小微企业主的经营用途贷款,如个人经营性贷款、企业流动资金贷款,额度充足、利率优惠。尤其是部分小微企业贷款,最低利率仅为3.5%左右,与个人住房贷款5%-6%的利率形成较大的价差,也诱使部分购房者转向申请经营用途贷款来购买房产。此外,部分房产中介和贷款中介诱导、协助购房者包装材料、申请贷款,与银行从业者串通合谋,也是背后的推动力量之一。

经营用途贷款违规流入房地产领域,已经产生多方面问题。第一,在一定程度上扰乱房地产调控大局,容易引发局部房地产市场过热,也影响公众对房地产市场预期。第二,本应流向实体经济重点领域的薄弱环节的金融资源被挤占,影响宏观政策实施的效果,加剧小微企业融资难融资贵问题。第三,对企业和居民个人来说,用经营用途贷款购买住房,推高杠杆率和负债率。一旦房地产市场或政策发生较大变化,还可能导致债务危机,美国“次贷危机”就是典型的教训。第四,对银行而言,过分依靠房地产来扩大规模、抢占份额,既存在政策风险也存在信用风险。部分银行信贷管理不严不实,少数银行从业人员为违规行为提供便利,还可能受到处罚。

根据《商业银行法》和信贷管理“三个办法一个指引”等规定,银行应对借款用途、资金流向进行审查。因此,银行应按照进一步加强借款人资质核查,加强信贷需求审核,加强贷款期限管理,加强贷款抵押物管理,加强贷中贷后管理,并规范与外部机构合作,将《通知》要求认真落实到信贷管理的各个环节和流程。但如果信贷资金跨行转入多个账户或直接提取现金,对单家银行而言,就非常难以监控。对银行而言,信贷资金用途与流向的监控一直是个“老大难”的问题。从法律角度看,对信贷资金流向的监管并非银行的全部责任。因此,金融监管部门应借助监管科技等手段,加强金融基础设施建设,构建覆盖全行业的信贷资金流向监控系统,解决银行的“不能承受之重”,提升贷款用途监控的能力和效率。

在目前情境下,防范经营用途贷款违规流入房地产领域,不能把所有责任都推给银行业金融机构。应建立并完善金融管理部门与金融机构联动机制,明确职责边界,各司其职,协同配合,并压实借款人的责任。只有这样,相关工作才能够取得更好的效果。各地在排查和处置过程中,既要严格,又要精准,要减少“误伤”有真实经营性资金需求的小微企业。当然,根本上还是要加强和改进房地产宏观调控,稳定房地产市场预期。市场趋于平稳,通过各种手段套取资金流入房地产领域的现象自然就会减少。此外,还要进一步实施差别化住房信贷政策,合理满足自住型和改善型购房需求,加大对住房租赁市场的支持和服务。

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