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高价拿地“恶果”:祥生控股陷增收不增利困境?

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登陆港股资本市场以来,祥生控股(02599.HK)披露的首份业绩报告可谓喜忧参半。

2020年,公司实现收入466.38亿元,较2019年同期增长31.3%;净利润为30.53亿元,同期下降约4.8%。此外公司毛利润总额约为84.35亿元,较去年同期下降约0.5%。

增收不增利的背后,与祥生地产近年来在土地市场上颇为“激进”的拿地作风不无关系。3月24日,祥生地产旗下公司历经131轮竞价,以“触顶价”31.11亿元竞得浙江绍兴一宗地块,溢价率约33.2%,竞配公共租赁住房面积1.9万平方米。

截至2020年末,祥生控股的净资产负债比率由2019年的360%下降至2020年12月31日的140%,依然处于高位。

高溢价拿地摊薄利润

2020年,祥生控股的利润表现并不理想。报告期内,公司归属于集团权益的合约销售额为781.68亿元,较去年同期增长约25.1%。不过,公司净利润和毛利润均呈现下滑的趋势。其中,净利润为30.53亿元,较去年同期下降4.8%;毛利润总额为84.35亿元,较去年同期下降0.5%。2020年,祥生控股的毛利率为18.1%,2019年同期则为23.9%,同比下滑5.8%。

此外,公司核心纯利为30.97亿元,较2019年同期下降约3.2%。核心纯利率约为6.6%,较2019年减少2.4个百分点。

对于2020年公司毛利率的减少,祥生控股方面表示,主要由于年内确认的二线城市项目土地单价较高。年报显示,2020年祥生控股新增土地储备46宗,总占地面积为274万平方米。

同策研究院资深分析人士肖云翔表示,实际上,在最近陆续公布2020年业绩的房企中,很多都存在增收不增利的情况。至于影响因素很多,有自身因素,也有市场调控因素。内部因素在于前期高溢价拿地项目逐渐结转,销售溢价空间降低。同时,受严格的调控政策影响,很多重点城市都出台了限购、限价政策,造成溢价空间很低,甚至没有。内外部因素的结合,导致了行业大多企业出现增收不增利的情况发生。

2020年,祥生控股在拿地方面显得颇为“激进”。2月7日,祥生以上限价14.25亿元+竞配人才住房面积51730平方米竞得绍兴诸暨一宗商住地。地块历经7个半小时、532轮报价,溢价率34.94%。

2020年12月22日,祥生控股经过336轮竞价,以杭州星扬企业管理为主体,拿下衢州柯城区花园街道道士田铺-2号地块,溢价率71.79%。

值得一提的是,根据媒体报道,祥生控股董事会主席陈国祥曾在去年上市之时表示,公司将凭借多元化的产品与服务,以规模为基石,以品质为要求,在经验丰富的管理团队带领下,精益求精,稳步向前。由此可见,规模,无疑仍是祥生控股未来一段时间的追求目标。

浙江土储占“半壁河山”

公开资料显示,祥生集团于上世纪80年代创立于浙江诸暨,历经30余年的发展,已经成长为一家集地产开发、小镇开发及运营、商业开发及运营、建筑安装、物业管理、酒店管理等事业板块于一体的多元化产业集团。2020年11月18日,祥生控股成功于港交所主板上市,募集资金净额35.1亿港元。

2020年12月31日,祥生控股有88个已竣工物业项目,其中持作出售的已竣工物业为42.73亿元,较2019年12月底的53.93亿元减少了11.2亿元。集团已竣工建筑面积为1660万平方米,较2019年的1590万平方米有所增加。

从地域来看,2019~2020年,祥生控股在浙江省的收益分别为221.1亿元及285.18亿元,占集团年度收益的比例分别为62.5%和61.34%。2019~2020年,祥生控股来自浙江及泛长三角(以下统称“泛长三角”)的收益分别为348.2亿元及455.08亿元,占比分别为98.44%及97.89%。不难看出,祥生控股超过六成的业绩贡献来自浙江。泛长三角则几乎贡献了祥生控股的全部收入。

在年报中,祥生控股方面表示,集团始终坚持区域化聚焦深耕的发展战略,自2016年起实行“1+1+X”扩张策略,坚持立足浙江省,深耕长三角,选择性布局具备高增长潜力的城市。

2020年12月31日,集团应占土地储备总量2330万平方米,其中泛长三角区域900万平方米,浙江省1120万平方米。

同时值得一提的是,2020年祥生控股财务收入大幅减少。据悉,祥生控股财务收入主要包括银行存款利息收入。集团财务收入由2019年的1.52亿元减少至2020年的7580万元,减少幅度为50.1%。祥生控股方面表示,这主要由于2020年确认来自联营公司及合营企业利息收入减少所致。

2020年,祥生控股融资成本由2019年的7.78亿元增加至2020年的11.13亿元,主要由于债务总额由2019年的285.27亿元增加至2020年的461.77亿元,增长幅度为61.9%。

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