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经营贷严管下仍有日光盘 广州买房族直呼“太夸张”!

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买房资金穿透式监管背景下,广州楼市仍出现了日光盘,引市场各方瞩目。

3月28日下午,悄然开盘的越秀和樾府项目二期170套房源被“秒光”。截至3月29日上午8点,仅有十套左右房源被清退出来。

与往常日光盘不太一样的是,该盘单价较几个月前大涨约一万元,涨幅20%,依然遭遇抢购。这也引发不少市场人士惊呼“太夸张!”

最新的三月广州楼市趋热,房价上涨压力不小,房企推货节奏随之加快。数据显示,广州上周录得新货规模超2000套;积极推新带动购房热度升温,合富研究院监测80代表楼盘,全市总体成交规模环比回升30%,优于1月周均水平。

综合各大开发商的营销策略来看,多板块新盘均放出涨价口风,买家焦虑指数升温。

再现“秒光”盘

“我们这边还在等通知,应该有十套左右的房源被放出来。你要先看看你的按揭贷款资金来源有没有问题,我们现在主要担心有的买房者首付款有找亲戚朋友周转借钱。”3月29日早间,回复完询问捡漏机会的客户电话后,越秀和樾府楼盘刘姓楼盘营销人员才坐下来歇一歇。

越秀和樾府楼盘刘姓楼盘营销人员和他的同事们,忙到夜间三四点才下班,嗓子近乎嘶哑。几乎一整夜,他和他的同事们都没有停歇,要么在接客户电话,解答购房疑问;要么就在梳理购房者提交的买房登记资料,初步清查出不合格购房人等。

“基本上是秒光的节奏,实在是太火爆了。”从去年就留意到越秀和樾府开盘动向的广州购房者小王,对于措手不及的开盘及抢购局面感到有些意外和不知所措。

楼盘销售人员也向第一财经记者证实了这个消息。

“二期170套房源被‘秒光’了,你要是特别想要的话,等到今天晚上12点看谁凑不够两成房款,可能会有尾盘退出来。”上述刘姓楼盘营销人员在3月28日下午五点半告诉第一财经记者,或许有捡漏的机会。

越秀和樾府项目位于广州市番禺区汉溪大道与番禺大道交汇处,在建中的地铁3/7/18号线交叉。该项目左靠近汉溪长隆度假区,右边靠近商务区万博CBD,有万达广场、番禺天河城等成熟商圈,等同于番禺网红盘。

据第一财经记者了解,该项目并没有采用渠道联动。项目于3月28日下午开盘,均价处于5.7-6.5万/平方米,当日吸引了大概四五百人前来售楼处。早在一周前,该项目营销人员开始通过朋友圈、电话等方式统计诚意认购人员信息。

以此轮销售的主力户型96平方米为例,根据第一财经记者了解到的情况,参与此次认购的人员必须向开发商缴纳50万元诚意金,并在本月底前补充支付完20%房款(含50万),否则房源将会被清退出来重新交易。购房者在4月中下旬,必须补齐剩下的首付款,才能办理网签、按揭等手续。

多位前来看盘的购房者告诉第一财经记者,自去年就开始留意这个楼盘,但对于去化的快速还是颇感意外。

而这也是广州近郊番禺区本月第二次出现日光盘。

早在3月初,邻近的楼盘珠江铂世湾也出现了类似秒抢的情况。与越秀和樾府相同的是,二者都处于地铁沿线、紧挨万博CBD,均价处于5.5万/平方米左右。较越秀和樾府更优的是,珠江铂世湾距离广州的天河CBD、琶洲等出行更便捷。此次越秀和樾府的购房者中,有不小比例的购房者属于购买珠江铂世湾的落空者。

去年3月,广州、深圳等地也出现龙光天璞、敏捷绿湖首府等多个楼盘“秒光”。但细细究查,这其中大多属于房企市场造势的手段,无一例外,都是在价格上作出了折让。此轮广州楼市涌现的日光盘,价格均处于提价状态。

这也引发更多市场人士惊呼,“购房者的购买力惊人”、“严格调控背景下购买力似乎并没有受到影响”、“刚需和改善需求未免被压抑太久”等。

据第一财经记者了解,至3月29日晚间,仍有500多人排队等喝樾府96平方米三房的捡漏机会。据悉,开发商接下来准备推售另外一批房源,对外吹风价再度提升。“110平方米、130平方米的房源均价已上行至6.5万/平方米了,购买者基本都属于二套改善房,首付七成或者全款。”刘姓楼盘销售人员也惊讶于购房者的实力。

“银行说了算”

引起市场人士有些意外的是,广州楼盘成交火爆的背景是当下正趋于严控的房地产金融政策,购房者资金要受到严格审查。

“不是我们说了算,要银行查完了,确定资金来源没有问题才行,银行说了算。”刘姓楼盘营销人员3月28日忙碌到深夜,还在与询问楼盘的购房者做类似资金来源的沟通。

越秀和樾府楼盘的合作银行有中国银行、中国农业银行、中国工商银行、广州农商银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、平安银行。

多家银行的客户经理均表示,借款人家庭需提供首付款来源近半年流水,对于半年以内的转入的资金,无论来源于借款人还是直系亲属,均需要追踪资金链条,明确核实为活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等合理收入所得,而非借贷、垫资过桥、他人借名贷款,才能获得准入。

另外,提交放款合规环节,需再次核实借款人家庭征信,如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的,需提前结清后方可发放。

“首付款如果是家庭帮垫付的,只能来源于父母,并且我们也要查父母这笔资金半年来的流水情况。”中国银行的一位客户经理直言,来源于其他方的首付资金将直接拒绝。

广州这轮严格监管始于2月9日。广东银保监局自2月9日至今,先是进驻广州地区6个银行网点,而后全面自查辖内(不含深圳)4501个银行网点,再到现场督导了问题较为突出的一批商业银行整改。这轮监管历经了银行自查、监督检查、违规处罚等地毯式的整治,再到今年3月中旬开始进行首付款资金来源的穿透式监管。市场普遍认为,监管呈精细化、全链条、逐步发力的严控态势。

最新的3月25日,央行官网披露,人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会,部署推进下一阶段优化信贷结构工作。会议提出,房地产金融将继续强化严格管控,从近期北上广深一线城市针对个人经营贷违规流入楼市的检查整顿力度看,不少分析指出,今年新增房地产贷款规模有望进一步降低。此前,监管也曾多次提醒金融机构不要心存侥幸、坚决压降融资类业务规模。

最新的3月26日,银保监会官网消息,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下称“《通知》”)。

《通知》要求,加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度,畅通违规问题投诉举报方式,及时共享并联合排查违规线索;要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容,依法严格问责,加强联合惩戒,将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

据广东银保监局及深圳深圳银保监局公布的相关口径,广东已查处违规购房贷款超3.5亿元,排查后,严打行动并未结束。

对于《通知》提出,各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查,于2021年5月31日前完成排查工作。多个楼市分析人士认为,这与银行既是裁判员又是运动员,各地自查结果不尽人意引上级主管部门注意,认为有必要加码政策有关系。

越秀和樾府楼盘在如今严查首付资金来源的大环境下,引发认购火爆局面,这也令不少市场人士感到意外。

去年于广州市场来说,虽受疫情影响,但住宅市场行情向好。

合富研究院等多个机构数据均显示,广州2020年商品住宅成交有望突破1200万㎡,为近三年高位;二手住宅成交年内有望突破10万套。流动性相对宽松下,地段成熟/资源稀缺的“高总价物业”需求有所上升,部分“千万以上”总价物业的成交翻倍。

广东中原地产项目部总经理黄韬一方面部分惊讶于越秀和樾府的热销,但是更多还是对于后市持稳定预期。“信贷监管正在逐步加紧跟进,审查也越来越细致深入,可以说极好避免了楼市成交的断崖式下行给市场各方带来伤害,有利于实现楼市软着陆,让房价悄然回落至‘稳’的状态。”

在合富研究院看来,从市场发展趋势看, 2021年广州“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。一方面,“控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为、抑制价格过快上行,并驱动规模房企推货保持高位。另一方面,“需求侧改革”将更多指向城市居住需求,尤其是对城市产业起关键作用的“人才居住需求”。

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