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年年治乱年年乱 亟待斩断幕后利益链!

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新华社北京3月26日消息,多年以来,监管部门一直打击、整顿中介的违规行为,但总是“按下葫芦浮起瓢”,旧的问题没有得到彻底解决,新的问题又不断涌现。记者调查发现,除了中介有天然的逐利驱动外,银行放贷有指标、楼市投机有需求、监管存在难题等均是不良中介“春风吹又生”的土壤。斩断乱象背后的利益链显得尤为迫切。

银行放贷有指标

2020年以来,违规流入楼市的经营贷成为部分地区房地产市场过热的推手。在以北上广深为代表的热点城市,帮忙开公司、将个人客户包装成企业客户套取贷款用于购房,一些资金中介和房产中介提供“一条龙”服务。

“归根到底,银行的信贷经理背负放贷指标。”中原地产首席分析师张大伟说,相对于将贷款放给运营有风险的小微企业,不如贷给有购房需求的个人客户。由于监管部门严禁贷款违规流入楼市,信贷员就另寻出路,与资金中介“一拍即合”。

“对于银行信贷部门来说,一线城市房贷的安全性高,且经营贷须以房产作抵押,即使收不回贷款,通过拍卖房产也能收回本息。因此,银行在审批贷款时,往往对其用途‘睁一只眼,闭一只眼’,只要按月还款,便不追问细节。”一家股份制银行支行负责人告诉记者,无论是房产中介还是资金中介,只是充当通道功能,钱都来自银行,只需要将借贷人包装成为企业客户、再将贷款提现到个人账户即可,中介收取通道费,可谓一本万利。

针对资金中介该如何监管的问题,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,最有效的措施还是要从源头控制,避免资金从银行违规流出。他建议,监管部门应通过制度设计,让银行的业务规则和实施细则明细化,同时监管要持续化、常态化,督促银行追踪贷款资金流向,做好贷前调查、贷中审查、贷后检查,对违规放贷的信贷员要明确责任、严厉惩罚,杜绝本应支持实体经济的资金流入房地产市场。

投机炒房有需求

除了经营贷违规流入楼市外,提供落户、代缴社保、寻人结婚等服务也是房产中介的“拿手好戏”,只要炒房客有需求、肯出钱,中介就会想方设法助其一臂之力,让其突破限购、限贷政策。

近日,上海一名中介联系记者,称可以拿到金地虹悦湾、万科天空之城等热门楼盘的购房名额,不需参加摇号,但要购房人交总房价3%的中介费。记者暗访发现,不少开发商销售人员为赚取“号头费”,为购房者引荐可以为其“排忧解难”的中介人员,事成后收费。“多数楼盘我们就是博个概率。反正对我们来说没有什么损失。”该中介坦承。

但也有购房者中介费交了,却没买到房,中介费不退的现象。很多购房者对此选择“忍气吞声”。上海消保委曾发布调查数据,购房者在权益受到侵害后维权的比例仅有21.6%。

“一线城市和部分二线城市买房需求太大,套利动机太强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,如果房价持续上涨,炒房投机的需求旺盛,那么购房者就愿意花一定费用购买中介服务。

另一方面,由于购房产业链很长、涉及多个部门,民政、社保等部门之间信息不通,也容易形成违规操作的漏洞。在利益驱使下,各类违规中介像“打不死的小强”,不但顽强存活,服务还越来越“多元化”。

“政府部门各管一摊儿,只要符合自己部门的规则就可以办理,并不管整个链条下来,购房是否合规。”李宇嘉建议,各地应建立部门之间的信息沟通机制,推动信息共享,让负责楼市调控的部门能够清晰地掌握购房者在民政、社保等部门与购房资格相关的信息。

强监管仍存难题

目前房地产市场上存在的大量中介,除了有挂牌经营的中介机构,还有许多没有固定办公场所的各类中介,他们对接银行资金,并通过微信群、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来牵线搭桥开展业务。

“一条龙服务,已是热点城市中介机构的标配。房产中介和资金中介业务其实是相通的,有的中介既是房产中介又是资金中介,中介本身就是整合资源的渠道,我们有大量信息可以分享,有业务的话就整合资源一起做。”一名中介人士透露,监管部门一严打,不法中介就化整为零,暂避风头。

此外,打击手段有限也是监管部门面临的重要课题。一位基层房管部门负责人说,房产中介行业由以前的准入制改为备案制,作为行业监管部门,房管部门并没有执法手段和执法权限,一般只能通过交易过户环节的密钥进行一定程度的监管,对中介的违规行为缺乏有效的监管手段。

巨额利益面前,行业自律更显微弱。上海等地房地产经纪协会相关工作人员表示,尽管协会一直以来都在进行诚信方面的培训和宣传,但协会本身并没有执法权限,对不良中介缺乏监管能力。“中介行业早已实行诚信黑名单制度,但效果甚微。一旦进入黑名单,该中介就直接转行了,违法成本极低。中介行业流动性太强,就是吃个‘青春饭’。”严跃进说。

严跃进建议,政府部门应将中介全面纳入监管,完善信用信息系统,将违法违规的中介机构和从业人员纳入社会信用体系,形成黑名单制度。此外,各级房地产主管部门也要加大日常监督检查力度,法规“器”全,诚信“药”到,才能确保房地产市场平稳健康发展。

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