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三部门严打经营贷进楼市!房价要跌了?

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用做生意名义贷款买房?不行!

3月26日,银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知,严打经营贷违规进楼市。

资料图:航拍海口西海岸房地产项目。 骆云飞 摄

为何要严打经营贷进楼市?

通知提到,近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出,影响房地产调控政策效果,挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来,2020年疫情暴发以来,政府部门为稳定经济发展出台系列金融优惠政策,为中小企业减负。然而炒房者们利用规则空间通过经营贷支付购房款,热点城市出现了比较明显的过热趋势,并且出现了“市场过热”、“违规资金”入市之间的恶性循环,加大了房地产金融风险。

2021年初以来,北京、上海、广州、深圳等多地多地已经对违规挪用经营贷炒房的行为展开了“围剿”。

近日,北京银保监局通报,辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查,发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元。另,广东相关部门排查发现辖内(不含深圳)银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“这是银保监会等部门首次系统对经营贷进行管控的政策,进一步体现了房地产市场从紧从严的导向。”

资料图:房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

如何防止经营贷违规进楼市?

通知要求,一是要加强借款人资质核查。切实加强经营用途贷款“三查”,落实好各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

二是加强信贷需求审核,要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核,不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查,不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

三是加强贷款期限管理,要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理,确保资金真正用于企业经营,等等。

“此次政策明确了‘空壳公司’的概念,这也是首次明确无实际经营的小微企业的名称。”严跃进称,空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。类似空壳公司后续将面临较大的审查。

此外,通知还要求,重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性,对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的,审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的,银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。

“这两年房产炒作过程中出现了一种做法,即先借款买房然后通过抵押来套取资金,这是一种很隐蔽的骗贷模式。当前对于此类抵押的做法进行规范,有助于打击‘买房-抵押-融资-再买房’的炒房模式。”严跃进表示。

资料图:一处在建房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄

如何预防银行内外勾结违规操作?

“整治银行内鬼是整治经营贷乱象的重要前置条件。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“经营贷能够流入楼市,授信层层审查能够通过,主要原因之一就在于银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介(小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等)和房产中介合作,共同套取资金。”

为了防止银行内外勾结违规操作,通知要求银行业金融机构要落实主体责任,进一步强化合规意识和审慎经营理念,认真梳理经营用途贷款业务操作流程,扎紧制度笼子,切实强化内部问责。同时,银行要加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。要加强员工异常行为监控,严防内外勾结,对相关违法违规人员依法严格问责。

同时,各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准,建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构,一律不得进行合作,并将相关机构名单报送地方有关管理部门,对存在违法行为的及时移交司法机关。

资料图:一在建楼盘工地工人正在忙碌。 中新社记者 张浪 摄

违规挪用经营贷买房会受到哪些处罚?

通知要求,房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务,不得诱导购房人违规使用经营用途资金;在提供新房、二手房买卖经纪服务时,应要求购房人书面承诺,购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。

同时,银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响,在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。

“强制收回”已有先例。深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果:已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

通知也明确,各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。

中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行有关部门负责人答记者问表示,后续要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容,依法严格问责,加强联合惩戒,将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

楼市会降温吗?房价会下降吗?

根据通知,三部门要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查,于2021年5月31日前完成排查工作,并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

“一季度,楼市升温,尤其一线城市的楼市升温明显,其中很重要的因素是经营性贷款流入房地产市场。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,严查经营性贷款流入楼市对房地产市场的健康稳定发展有积极意义。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来,政策旨在减少房地产投资性需求,推动房地产回归居住属性,有效防范房地产市场风险。政策还释放了房地产金融侧持续收紧的信号,房地产金融侧的管控将成为房地产长效机制中重要的组成部分。

“对经营贷违规流入楼市的查处从城市上升到了中央,将更有利于堵住漏洞,给一些城市过热的楼市降温。”潘浩说。

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