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大唐地产首份年报:收入增30.6%毛利率下跌

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3月16日,大唐集团控股有限公司(02117.HK,以下简称“大唐地产”)交出上市后首份年报。年报显示,2020年,由于商业物业投资及运营增长,大唐地产的销售额、毛利等出现明显上涨,上市后公司负债指标也有所改善,进入“黄档房企”之列。其中,现金短债比从2019年的0.96倍升至1.3倍,从“红线”中走出;但剔除预收账款的资产负债率虽然较2019年下降,仍然超过70%的“红线”,为77.7%。

毛利增长毛利率下降

3月16日,大唐地产董事会会议在香港举行并发布公司2020年年报。这份上市后发布的首份财报显示,2020年,大唐地产确认销售收入约为106亿元,同比增长30.6%。其中,物业销售所得收入(已结转交付的收入)101.09亿元,同比增长30.1%,占已确认收入总额95.5%;提供建筑服务所得收入约2.42亿元,同比增长10.7%;商业物业投资及经营所得收入约5640万元,同比增长38.9%;酒店经营所得收入约4780万元,同比增长37.6%。

毛利及毛利率方面,期内大唐地产毛利约为26.96亿元,同比增长23.4%,增加原因主要为年内交付项目增多所致;毛利率为25.5%,较上年微降1.5%。《华夏时报》记者注意到,大唐地产的毛利率已连续三年下降。据大唐地产上市前发布的招股书显示,2017-2019年其整体毛利率分别为24%、27.8%及27%。

对于2020年毛利率较上年同期下降1.5个百分点的情况,大唐地产在年报中解释,“毛利率有所下降,主要是2019年公司交付了几个较高毛利率的物业项目”。此前,大唐地产毛利率由2019年上半年的37.5%下降至2020年上半年的23.3%,也有类似的原因。根据招股书的说法:主要由于物业销售毛利率下降,因为2019年上半年交付了利润率相对较高的若干大型物业(如漳州大唐印象),且2020年上半年若干物业(如洛江大唐世家)位于非黄金地段、所交付建筑面积较大,且销售均价较低等。

年内利润方面,2020年,公司税前利润约17.16亿元,同比增长21.9%;净利润约9.5亿元,同比增长51.4%;公司拥有人应占净利润约为7.15亿元,同比增长0.7%。同时,2020年末,大唐地产拥有现金及银行结余约为56.6亿元(2019年末为41亿元),其中受限制银行存款约22亿元(2019年末为18.8亿元)。

负债方面,大唐地产总借贷(包括计息银行贷款及其他借款)约为103.1亿元,2019年末约为77.7亿元,增加25.4亿元,同比增长32.69%。过去发展的几年,大唐地产曾面临高负债困境。但2020年,大唐地产降负债成效明显,净负债率降至58.7%(2019年末为119.2%),资产负债率为83.2%(2019年末为91.7%)。

作为去年脚踩“两道红线”的房企,2020年,大唐地产的现金短债比出现回升,从2019年的0.96倍升至1.3倍,从“红线”中走出;但剔除预收账款的资产负债率虽然较2019年下降,仍然超过70%的“红线”,为77.7%。

长三角新增土储占比达20%

目前,大唐地产并未公布2021年的业绩目标。但在当前的市场环境中,定位于“中小型地产百强企业”的大唐地产,毫无疑问也有积极的规模诉求。

在实现规模增长的道路上,足够的土储支撑尤为重要。年报显示,2020年全年,大唐地产共获取839万平方米总建筑面积土储,新进14个城市,其中长三角新增土储169万平方米,占本年新增土储比例的20%。于2020年末,大唐地产在六大经济区共拥有123个处于不同开发阶段的地产项目,土储总建筑面积约2044万平方米,其中已竣工供出售物业134万平方米,持作投资的可租用面积17万平方米,开发中物业1893万平方米。

遵循“2+1+X”的区域战略布局,过去一年,大唐地产“抓住总部搬迁上海的机遇,快速扎根长三角区域”,先后进入宁波、台州、温州、常州、南通、无锡等14个城市。但《华夏时报》记者不完全统计,大唐地产123个项目中仅有16个位于长三角区域,且多数为联合开发,权益占比不足50%,对公司收入贡献较小。记者注意到,去年11月底,大唐地产管理层在与投资者和媒体发布会上数次强调未来会更加注重与其他房企达成合作,加快全国化布局。彼时,大唐地产集团总裁郝胜春透露,已经合作落地的主流开发商超过17家,包括世茂、龙光等房企。

对于“双总部”的搭建,大唐地产执行董事、董事长吴迪在今年1月初接受媒体采访时也曾表示,“这(双总部建设)也是一个几十年的企业必须走的一步,如果不走出这一步,很难有更大的发展。”但有不愿具名的业内人士直言,在当前的市场环境下,房企想要借助迁总部入沪来达到全国扩张战略面临的不确定性较大,而从大唐地产目前的实力来看可能更为困难。不仅如此,随着集中供地政策的实施,作为中小房企的大唐地产想要多拿地或许也会面临更多的困难。

3月17日下午,大唐地产方面向《华夏时报》记者表示,在具体业务上,集团将继续坚定实施平台化战略,拓宽朋友圈,加速资源聚集;坚持以客户的价值感知为着力点,持续推动产品力提升。此外,集团将积极推动上海新总部建设,锐意打造一个更开放包容的平台,引入更多优质资源,以更好的品牌形象实现全国化布局。而对于集中供地政策,集团也将持续保持自身节奏进行。

在回复中,大唐地产也再度强调了公司对于长三角战场的重视。其称,在“2+1+X”的地域布局之下,大唐地产已建立相对稳固的规模优势;同时公司抓住上海新总部建设的机遇,快速扎根长三角区域,并且加强与行业头部企业的战略合作,为集团迈向全国性综合房企奠下稳固的基础。

值得注意的是,规模与负债往往相伴而生。在追求规模的同时,大唐地产又会如何保证财务的安全性?

大唐地产方面向《华夏时报》记者表示,2020年,在房地产行业增速放缓的高压下,集团实现营业收入为106亿元,同比大幅增长30.6%。同时,大唐地产降负债成效明显,净负债率降至58.7%,“三道红线”降至黄档,为未来规模扩张提供了很大的弹性空间。此外,2020年12月,集团在香港联交所主板挂牌上市,成功踏上国际资本平台,也将为集团发展打通境内外融资渠道,进一步改善财务盘面。

未来“大唐地产将做好规模增长和有息负债控制间的平衡”。《华夏时报》记者看到,另据部分媒体报道,对于财务安全的问题,大唐地产的考虑是:2021年的目标是继续保持两个指标在线内:保持剔除预收款后的资产负债率80%左右,净负债率不超过90%,现金短债比1.3倍左右的水平。同时,“我们要求有息负债总量年增幅控制在10%-15%,销售回款覆盖有息负债,最低现金水平保证未来三个月的全口径支出”。不过,对于这一说法,大唐地产方面未向记者进行确认。

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