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营收净利润双双下滑,招商局置地陷入"拿地焦虑"

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3月18日晚间,招商局置地发布2020年度业绩称,2020年度,招商局置地溢利为15.13亿元,同比减少约44%;公司拥有人应占溢利为7.01亿元,同比下降约61%。

事实上,这并非招商局置首次归属股东利润下滑。招商局置地2020年半年报称,公司净利润和归属于公司股东净利润,将分别较去年同期减少约69%和约80%。

受业绩消息影响,招商局置地股价午间一度下挫超3%。截至3月19日收盘,招商局置地报1.170港元/股,总市值57.39亿港元。

联合开发摊薄股东利润

相对于招商蛇口的大版图,招商局置地在业内显得没有什么存在感。

公开资料显示,招商局置地前身为东力实业控股有限公司,1997年10月登录港交所。2012年,招商蛇口收购东力实业借壳上市,随后向其持续注入包括位于广州、重庆、佛山和南京4座城市的地产项目。

2013年,为了避免同业竞争,招商局置地与招商蛇口签订了不竞争契据,以地域为限划地为王。

这也不难理解,为何2020年招商局置地营收来源于佛山、广州、重庆、南京及句容以及西安项目,并分别占其总收益的12%、17%、36%、33%及1%。

在“总部”的阴影之下,招商局置地近年来业绩增速逐步放缓。2016年—2019年,招商局置地分别实现销售额159.86亿元、241.57亿元、344.32亿元、376.33亿元,同比增长78.61%、51.11%、42.53%、9.30%。

不过,这一趋势在2020年发生了变化。年报显示,2020年全年,招商局置地连同其联营公司及合营企业实现合同销售总额为498.74亿元,同比增长约33%;合同销售总面积为275.36万平方米,同比增长约30%。

值得注意的是,和增长的业绩相比,招商局置地净利润和归属于公司股东净利润都出现大幅下滑。

具体来看,2020年,招商局置地溢利为15.13亿元,同比减少约44%;公司拥有人应占溢利为7.01亿元,同比下降约61%;每股基本盈利为14.3分,同比下降约61%;毛利为47.2亿元,同比下降约25%。

对于盈利预期减少的主要原因,招商局置地方面表示,除了结转项目中低毛利项目占比较高导致整体毛利率同比下降等因素之外,2020年,其结转项目中通过非全资附属公司进行的项目占比增加,所以归属于公司股东净利润明显减少。

与之相对,招商局置地资产联合开发的动作频繁。2020年12月16日,招商局置地发布公告称,将与保利城市发展及广州保穗置业有限公司订立合作协议,以透过广州保穗置业有限公司开发合作开发广州琶洲东区地块。根据协议,双方按照50%和50%之股权比例承担地价、初步注资、与开发该地块有关之税项、开支及总投资金额。

此前,招商局置地联合保利、新希望等企业合作开发南京地块,分别持股20%;联合五矿地产按51:49股权比例成立合资公司,以收购广州一幅7.68万平商住地块;增资16.25亿,入股保利佛山禅城商住项目等。

58安居客研究院院长张波分析认为,引入合作方、参与其他项目合作,这些方式在这两年房企中都较为常见,一方面是规模化的诉求,能过增加合作项目达到开发规模的同步提升,这已经是行业内惯用的方式;另一方面也可能是品牌输出,通过对一些项目的注资,来提升项目的溢价水平,达到更好的销售目标。

资金困局

一个是业绩超2500亿的龙头房企招商蛇口,一个是连500亿元销售业绩都未达成的招商局置地,两者同是招商系出身却走向不同。

这一点在拿地方面表现明显。和招商蛇口20%溢价率、92647.6元/平的楼板价、总价56.66亿拿下虹口一地块一掷千金不一样,招商局置地较少出现在招拍挂市场、也很少拿高溢价地块。

数据显示,截至2020年年底,招商局置地未售或未预售之物业项目之可售建筑面积仅549.34万平方米。

谈及拿地,就不得不提及招商局置地的现金流情况。年报显示,于2020年12月31日,招商局置地银行结余及现金为97亿元。

换句话说,招商局置地的可使用资金都不够拿下两个虹口地块。

为了寻求更多的资金来源,除了常规融资途径之外,招商局置地计划重点发展“轻资产”业务,计划将业务拓展至房地产投资信托管理。

年报显示,招商局房托基金于2019年12月10日在港交所上市后,招商局置地通过招商局置地资管开展其房地产投资信托管理业务。截至2020年12月31日,招商局置地录得资产管理服务收入约1807.4万元。

招商局房托基金的收入对高周转的房地产而言无疑是杯水车薪。“没钱拿地,只能看看有没有机会持别家房企项目的一点股权。”业内人士向观察者网表示。

因此,深陷资金困局的招商局置地不得不忍痛“卖子”。

2020年上半年,招商局置地将西安项目的49%权益出让给华侨城。招商局置地董事会表示,经扣除相关成本及开支后,出售事项的所得款项净额将约为人民币4.8亿元,拟用于开发该地块。

进入下半年,招商局置地再度变卖资产。2020年9月6日,招商局置地将其位于广州番禺区的六项物业,以5.27亿元售于招商局仁和养老投资有限公司,获益1.29亿元。招商局置地同样表示,将所得款项净额拟用于其他物业投资及用作集团的一般营运资金。

一个月后,招商局置地与南京诚盛订立股权转让协议,招商局置地同意出售南京信盛商业管理有限公司100%股权,代价为人民币7.93亿元。

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