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解读|深圳大规模增加住房供应意味着什么?

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3月17日,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局2020年工作总结和2021年工作计划》,部署今年房地产市场发展计划。在明确稳控房价的前提下,今年深圳明确实施大规模住房建设计划,全年计划新开工1500万平方米住房。

那么,深圳实施大规模住房建设意味着什么?深圳是否将加大商品房住房建设?

全年计划新开工1500万平方米住房

具体而言,对于2021年工作计划,深圳市住建局提出,着力稳控住房价格,一方面管理好一手房价格,综合运用行政、经济、税收、金融等手段,加强市场乱象整顿,合理引导市场预期。另外一方面管理好二手房价格,深圳市已建立全市二手住房成交参考价格发布机制,接下来要继续抓好落实。要更加重视发挥金融监管部门作用,严厉打击资金违规炒作房价行为。

同时,在加大住房供应方面,按照全市经济社会发展提质增效“十大计划”的部署,实施大规模住房建设计划,全年新开工1500万平方米住房。

1500万平方米住房都是商品房吗?对此,深圳市住房和建设局相关人士透露,“全年新开工1500万平方米住房”为全口径住房,即包含公共住房,其中公共住房大约500万平方米。

今年1月11日,深圳市住房和建设局披露的数据显示,2020年深圳市共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,创历史新高,同比增长160%。

由此,与2020年商品住房新开工面积相比,今年的商品住房新开工数量有所减少。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,去年深圳新开工商品住房建筑面积为历年之最,同比增长160%;同时商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。去年住房及土地供应的量较大,但是从市场走势来看,并没有很好地抑制房价的上涨,因此在供需问题以外,深圳房地产市场还存在“加杠杆炒房的问题”。

“去年的行情相对特殊,深圳住宅成交量创五年新高,但是从今年市场情况看,在严控贷款额度,打击经营贷等情况下,市场形式已发生变化,因此今年对于商品房的供应量不会像去年那么大。”李宇嘉说道。

学习新加坡模式,目标要让深圳60%的市民住进公共住房

商品住房供应的减少,或与深圳住房领域供给侧结构性改革有关。

深圳中原董事总经理郑叔伦指出,深圳虽然多次出台调控政策,但是要解决房地产市场问题,必须要从根本源头下手,即加大供应,解决大城市住房突出问题。

深圳想到的办法之一是改革供应结构,满足市场多层次需求。以去年为例,2020年深圳启动新一轮大规模建房行动,公共住房建设供应创历史新高。全年建设筹集8.85万套、供应4.17万套。

上述提到的公共住房,是指解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品,通常用低于市场价或者承担者承受得起的价格出租出售,包括人才住房、安居型商品房、公共租赁住房等政策性住房。

为解决住房问题,稳控房价,早在2018年,深圳市住房和建设局就发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,该《意见》被业界称为是“二次房改”。

上述《意见》明确大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标,并对住房供应结构和比例进行调整,明确将通过大幅调降商品住房比例,使得深圳未来的住房比例关系发生改变。《意见》提出,未来深圳商品住房占40%;其余是人才房、安居房、公共租赁房,各占20%。

去年8月,深圳市住房与建设局局长张学凡曾公开演讲透露,深圳要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房,为此将加大住房供应,推进大规模住房建设。

彼时,李宇嘉认为,商品房和政策性住房供应“四六分”,这是对1998年房改20年以来“重市场、轻保障”的纠偏性举措。

按照深圳市此前公开的住房发展主要目标,2021年—2025年(中期)建设筹集各类住房45万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲指出,中央经济工作会议明确把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年重点任务之一,指出“住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展”。2021年“房住不炒”的定位仍将继续坚持。

童晓玲表示,进入2021年,深圳继续坚决贯彻落实中央房地产调控政策,加快构建住房供应和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展的信号不断释放。新年伊始,“增加供应+楼市调控组合拳”表明深圳促进房地产市场平稳健康发展的决心。

另外值得一提的是,在建设用地天花板下,业内人士认为深圳需挖掘多元化的土地和住房供应主体。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,深圳新增土地建设指标相对紧缺,深圳全市建成区面积已接近行政辖区总面积的50%,已触达生态承载力天花板。当前深圳存在大量的城中村、棚户区等,这些存量资源的盘活利用可用于增加土地供应。此外,去年8月自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》,在建设用地方面,深圳明确支持探索建立省域内的建设用地交易机制。在这种情况下,深圳可能在建立省域内的建设用地交易机制方面有所推进。

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