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百强房企去年销售超10万亿,“增收难增利”还将持续?

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3月18日,中指院发布《2021中国房地产百强企业研究报告》(以下简称“报告”)显示,2020年,百强企业销售规模超十万亿,市场份额提升至63.2%,行业集中度进一步提升。

报告称,受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响,百强企业盈利水平持续下降。从长期来看,房地产行业进入成熟期后,尤其是房地产金融审慎监管框架下,行业利润率可能保持在更低的水平。

不过,在业内人士看来,虽然面临金融、土地双重调控,对开发企业的管理会有更严格的要求,但是房地产还会继续发展,还有很大的空间。

百强企业市场份额升至63.2%,行业集中度提升

2020年,虽然受疫情影响,但是百强企业把握城市轮动复苏机遇,加大营销力度,实现了规模稳步增长,全年销售总额、销售面积分别达10.98万亿元、79634.7万平方米,同比增长12.8%和11.6%;增长率分别比上年同期高出4.1、9.0个百分点。

从全年来看,行业集中度进一步提升。2020年,百强企业销售额市场份额稳步上升至63.2%,较上年提高2.3个百分点,但增幅继续回落。

对此,金科地产集团股份有限公司董事长周达认为,行业格局由规模化竞争转向差异化竞争,头部房企销售增速将集体放缓至5%-15%,行业TOP10企业市场集中度将进一步提升至35%-40%。

从营收和利润方面来看,百强企业销售业绩的稳步增长,带动其营收和净利润仍在持续增加。2020年,百强企业营业收入均值达596.9亿元,净利润均值达71.5亿元,分别同比增长18.3%、9.8%。不过,增速较上年减少2.8、4.4个百分点。

值得关注的是,自2004年以来,中国房地产百强企业研究成果已连续发布18年。据中国房地产TOP10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全介绍,与18年前相比,有超8成的企业已不在百强之列。

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示,2004年房企销售额是1万亿,现在是17万亿。可见房地产韧性很强,无论经济形势如何变化,即使在严厉的调控政策下,房地产行业销售规模始终在增长,不断创历史新高。

秦虹认为,这一方面要归功于房地产行业经历了比较好的宏观外部环境,比如经济增长,城镇人口增加等。而如今的外部环境仍然很好,虽面临金融、土地双重调控,对开发企业的管理会有更严格的要求,但是房地产还会继续发展,还有很大的空间。

百强房企净利润率均值11.2%,盈利能力持续下行

除了营业收入和净利润的增速下降外,受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响,2020年,百强企业净利润率均值、净资产收益率均值分别为11.2%、14.4%,同比降低0.7、1.0个百分点。

而从长期来看,报告认为,房地产行业进入成熟期后,尤其是房地产金融审慎监管框架下,房地产逐步进入去金融化通道,行业利润率可能保持在更低的水平。

众所周知,2020年在“三道红线”影响下,百强企业积极降负债,但是负债水平仍处于相对高位。

报告显示,2020年,百强企业资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值分别为78.7%、70.9%,较上年下降0.7、0.9个百分点,净负债率均值为94.6%,较上年下降9.6个百分点。此外,百强企业短期偿债能力略有提升,保持在较高水平。2020年,百强企业现金短债比均值为1.7,较上年提升0.2。

值得注意的是,在房地产行业快速扩张期,规模扩张是房企的主要诉求,但是随着市场趋稳、调控政策的出台,房企开始注重效益和风险。

对此,报告认为,2020年“三道红线”等监管政策的持续出台,企业未来发展逻辑也必将重塑,过去的土地红利和金融红利远去,行业进入了管理红利时代,正式将严控风险提到战略目标高度上,未来将更加注重规模、效益及防风险三者的均衡发展。

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