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频繁上热搜的上海学区房迎来温和降温?

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3月16日,上海学区房上了微博热搜。

当日,上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。根据该办法,到2022年,上海每一所不挑生源的初中,原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额,最大限度保证校校之间的平等。长期困扰上海中小学生家长的初中择校问题,或将随着这一改革措施的深入推进逐步缓解。

这不是上海学区房第一次上热搜,2020年下半年,上海学区房曾因价格上涨引发网友热议。根据克而瑞监测数据,2020年3月份以来,大三林板块、张江板块学区房聚集的区域,部分带学区新房价格涨幅超50%。而2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米,同比涨幅为2.5%。

学区房温和降温?

3月16日,上海市教委公布了《实施办法》。这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件,适用于2022年起参加上海市高中阶段学校招生录取的考生。《实施办法》规定,从2022年起,上海市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

值得注意的是,此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法,具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类,合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%,与改革前相比,名额分配比例进一步扩大。其中,名额分配到区招生录取,以区为单位,依据总分排序按计划录取;名额分配到校招生录取,以初中学校为单位,依据总分排序按计划录取。

“这个政策的目的主要是让各类初中学校的优秀学生都有机会进入名校(高中)读书,对于学区房有一定冲击,但预计影响有限。”亿翰智库总监于小雨对《证券日报》记者表示。

“目前小学升初中的规则没有变,购房者有实力还是会买学区房,优质学校的朋友圈资源是家长非常看重的,初中名校的优势可能相对变弱了,但相对弱可能也比普通初中要强。可能原来初中名校上高中名校的名额是200个,现在是80个,普通初中可能原来是0,现在是1。”于小雨对《证券日报》记者补充说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示,“按照克而瑞监控数据,上海市热门学区板块今年年初的价格较去年最高点有所回调,此次初中升高中录取新政的出台,应该会让学区房温和降温。”

专家建议理性置业

学区房涨价成为2020年下半年上海楼市的热点词。据《证券日报》记者走访了解,上海大三林区域前滩板块诸多二手房小区、张江集团中学对口的几个小区等,2020年全年价格涨幅超过50%。多个小区二手房价格远超10万元/平方米,而前滩新房均价在9万元/平方米左右,两者严重倒挂。

“现在核心区域的新房,分数没达到60分(满分,上海新房实行打分制度)基本排在靠后的位置,摇到号的可能性较小,满分家庭摇到号的希望较大。对于购房者而言买到新房就是赚到,学区稍微好些的二手房基本跟新房价格严重倒挂,价格也是天价。”一位上海本地房企内部人士告诉《证券日报》记者。

“三林区域2020年二手房涨幅较大,部分小区如博学家园的成交价已经从去年最低单价6万/平方米涨至最高10万/平方米。三林区域内二手房去年是普涨,最低涨幅在30%,最高的翻了一番还不止。以三林这边的都林嘉苑举例,该小区2020年初二手房均价在5.2万元/平方米,现在基本单价超过8万元/平方米。”链家上海三林区域某二手房交易工作人员告诉《证券日报》记者。

严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示:“此次上海教改工作,将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受到更公平的招考机会,自然使得‘哄抢好学区’的现象减少,进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说,在此类教改政策下,应积极理解政策改革初衷即‘教育资源均衡化’的改革思路,理性择校、理性置业变得很关键。”

上海易居房地产研究院发布的《上海教改开启,教育资源均衡利好房价稳定》报告,对3月16日上海市教委的教改政策进行了分析,重点研究了四方面内容,即“名额分配综合评价录取”改革内容、去年上海学区房存在什么风险、教改下学区房市场如何变动、家长应如何理性择校和理性置业。

报告指出,此次政策提出是基于教育改革的目标和精神出发的,侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。而以去年学区房炒作较多的大三林板块(包括前滩)为例,其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米,同比涨幅居前。报告称学区房类似涨幅明显偏大,若后续价格下跌,则容易对购房者产生各类风险。

“中考这件事本来就是看分数的,之前也可以跨区域报考学校(可能跨区只能报一个),现在会更加公平一些,是个好的开端,原来普通初中学校的第一名,虽然是第一,但分数还是达不到高中名校的录取分数,现在有名额了,能上高中名校了。改革后,高中名校从‘初中名校掐尖+全市掐尖’到‘各区掐尖+各初中掐尖+全市掐尖’,还是在优中选优。”对于上海市高中录取新政,于小雨对《证券日报》记者表示。

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