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“三道红线”下,500强房企资产负债率均值9年来首降

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数据来源:国家统计局、CRIC、中国房地产测评中心

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

3月16日,最新的“中国房地产开发企业500强”榜单出炉。该评测由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办,数据来自国家统计局、企业公告等信源。在2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》(以下简称“报告”)里,记者看到,“三道红线”监管下,TOP500房企杠杆率有所降低。长期偿债能力方面,TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降。

该测评报告指出,“三道红线”要求提出后,房企多措并举降低杠杆。随着房地产融资政策持续趋紧,行业金融红利逐渐消失;市场交易结构逐步偏向一、二线城市;在交易金额不断提高的前提下,交易面积增速明显放缓,行业分化愈加明显。

数据来源:Wind、中国房地产测评中心

华东500强房企最多

报告显示,2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中万科上升两位,综合实力排名第一;恒大、碧桂园分列第二、三;中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城则分列四至十位。与2020年相比,2021年TOP10变动率为10%,其中世茂为新晋企业;TOP50的变动率约为10%,整体相对较为稳定。

从区域划分来看,华东地区占比37.6%,东北地区占比3.0%,西部地区占比8.2%,同比有所下降;华南地区占比20.2%,华北地区占比16.6%,中部地区占比14.4%,同比有所提升。华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%,中部地区占比继续提升。

从规模上来看,集中趋势稳中有升。2020年,TOP500房企总资产均值为829.89亿元,同比增长16.64%,增速较上年回落1.26个百分点;净资产均值为178.81亿元,同比增长17.89%,增速较上年上升1.76个百分点。

同时,规模房企的发展结构分化也变得明显。例如,碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累,行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质,融创降杠杆战略成效明显,华润在一线城市拿地占比提高,优化土储结构。在政策的引导下,龙头房企在逐渐发力新盈利点。

2020年开始,随着融资政策的逐步收紧,对房地产的融资监管已经进入到了一个新的阶段,“去杠杆、降负债”也成为房企的重要任务之一。

报告显示,“三道红线”监管下,TOP500房企杠杆率有所降低。长期偿债能力方面,TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%,较上年下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%,较上年下降11.62个百分点,相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面,2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降,流动比率均值为1.40,较上年下降0.05,速动比率均值为0.49,与上年持平。

值得一提的是,报告指出,部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢,前期拿地成本较高的影响,债务风险有所积累,需警惕资金链风险。例如,2020年TOP500房企营收均值达183亿元,较上年增长10.36%;营业成本均值139亿元,较上年提高17.05%;净利润均值达11.01亿元,同比下降11.08%,净利润均值增速近年来首次为负。同时,过去一年,房企利润空间收窄,总资产逐年上涨,尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅,导致总资产收益率下滑。

行业分化加剧

2020年全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高。与此同时,越来越多的房企,包括规模房企,由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争,行业的分化格局加剧。

存量时代,房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略,根据自身定位开展业务,根据不同阶层的需求开发差异化产品,为市场提供更好的服务。报告指出:“房地产行业正走在转型升级的道路上,受政策和市场的影响,房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点,才能保证企业的长远发展。”

《测评报告》认为,人口变迁带动了城市格局的改变,许多房企开始深耕重点城市,重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。

数据显示,2020年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.11,较2019年降低0.02;整体流动资产周转率均值为0.14,与2019年持平;总资产周转率均值为0.10,较2019年降低0.01。从三大运营指标看,总体数据依然处于低位。

随着融资环境持续趋紧,金融红利逐渐消失,管理红利时代来临。上述《测评报告》直言,周转能力强是管理红利的重要体现之一,但在当前的市场环境下,驱动周转的因素发生了变化。而相较于过去高杠杆推动的高周转,如今在融资趋严的背景下,房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时,近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营,在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域拓展加速。

数据来源:CRIC、中国房地产测评中心

此外,亦有不少房企意识到,产品质量作为产品品质的基础项,是打开和稳固市场地位的重要点。因而近年来房企在提升产品品质方面也投入了更多精力和意识,以提高产品口碑,并通过多元创新能力形成差异化竞争为企业价值增长提供新动能等。

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