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激进拿地,抛售总部大楼回血,"地王收割机"融信深陷盈利泥潭

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如果要挑一个让融信又爱又恨的关键词,“杠杆”或许会是首选。

“无千亿,不闽系”,短短三年完成从百亿到千亿的跨越,闽系房企的凶猛在融信的身上体现得淋漓尽致。“规模”成就了融信,但“高杠杆”也成了悬挂在融信头上的“达摩克利斯之剑”。高杠杆、高负债率、低净利润率的“激进”模式令业界担忧。

融信怎么了?竟抛售上海总部大楼回血!

就在不久前,融信中国已出售其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼。

据天眼查显示,2020年12月29日,绿地与融信退出上海恺畅房地产开发有限公司,两家房企曾共同开发上海虹桥世界中心。“接盘者”则是鄂尔多斯泰宝投资有限公司,法人、董事、投资人股权、企业类型等信息已经同步变更。

激进拿地抛售总部大楼回血地王收割机融信深陷盈利泥潭

图源:天眼查

据接近融信方面的人士称,融信在年底卖楼有助于“回血”,具体事宜由融信第二事业部负责,写字楼是要求自持,所以只能股权转让,相关买卖协议已经签订完成。不过物业尚未整体移交,融信员工未来一段时间还会在原址办公,预计2021年会搬到新的办公楼。这将是融信总部离开福建老家后又一次“搬家”。

激进拿地抛售总部大楼回血地王收割机融信深陷盈利泥潭

虹桥世界中心效果图

2013年,经过148轮竞拍,融信以“地王”之名拿下上海徐泾镇会展中心3号地块,即为如今的虹桥世界中心。

2016年,融信将总部从福建迁至上海虹桥世界中心。2019年3月,融信中国将其持有的50%股权以10.05亿元作价出售予绿地。作为交易,融信获得虹桥世界中心的L1B栋,这栋楼一方面留作融信自用,还有部分剩余拿来出租。

而这次,融信选择继续卖卖卖。至于抛售总部大楼,能为融信带来多少投资收益,有待融信进一步给出答案。

拿地七年之后,两次作价出售,融信落得全面退出虹桥世界中心项目,甚至出售总部大楼的地步。这其中到底有着怎样的危机?融信出售资产的背后,与其近几年的战略变化不无关系。

开盘滑铁卢!融信上海地王解套无望

“每一幅地王背后,都是一部血泪史。”莆田商人欧宗洪创办的融信对此应该深有感触。

2016年8月17日,此前名不见经传的融信,因拿下上海静安中兴路地王,一时名声鹊起。近14万/㎡的可售楼板价,放眼全国至今都没能被打破。

要知道,融信抢下这幅110.1亿元地王的时候,前一年全年销售额才295.3亿元。

拿下这块创纪录的“黄金之地”,正是融信在土地市场大杀四方的开始,后在杭州、南京、苏州等地频频举牌拿下多幅“地王”,这样的出场方式让融信立刻在业内名声大噪,因而获得“地王收割机”称号。

拿下地王一时爽,但因地王成名的苦果,却只能自己去咽。

中兴路壹号项目在拿地四年后终于面世,首次开盘却遭遇“滑铁卢”,推出1#、5#住宅合计229套,仅获得69组有效认筹(数据来自东方公证处),认筹率勉强30%。至今近一年时间过去,目前去化率仅在7成左右,尚余62套可售,高单价的高区房源较为充足。而整个项目规划住宅942套,照之前这个节奏,去化之路可谓长路漫漫。

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图源:网上房地产

项目主推户型建面从50平方米至210平方米1-4房,备案均价12.98万/㎡。看其户型产品设计,就大概能猜到项目有多难卖。且不说社区容积率达到3.5有多压抑,户型设计上也是堪称奇葩,比如100㎡空间内仅设计1房,没有阳台,卧室朝北,这与上海市场热衷的网红户型需求相距甚远。

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中兴路壹号105㎡做成1房2厅1卫

项目周边房价徘徊在10万/㎡左右,而且上海目前外滩、陆家嘴板块新房最新备案均价“天花板”仍在13.8万/㎡,低于融信地王14.3万/㎡可售楼板价。在房住不炒基调中,限价、限售等重重大棒挥下,融信从地王解套希望渺茫。

成本是实实在在的,“地王收割机”反被收割,已是难以改变的现状。业内分析人士称,现金流堪称房企命脉,对融信来说,地王迟迟难解套,导致土地周转率降低,销售周期延长,资金消耗是个无底洞,企业毛利率被严重拉低。

着实讽刺,融信当年满怀信心拿下这个地王,本想卖个高价狠狠赚一笔,没想到生不逢时,最终赔了夫人又折兵。

高管巨变后,融信157.9亿凶猛补仓上海

有了2016年上海静安地王的教训,融信在上海区域沉寂数年。

这期间,融信经历了上市以来最大的高管人事变动和组织架构调整。原执行总裁吴剑、原首席营销官兼品牌营销中心总经理张文龙等高管先后离职出走,原第一、第三事业部总裁余丽娟被任命为集团总裁,随之而来的是公司组织架构也在大幅改革。

节奏转变出现在2020年。经过三年多时间的变动之后,融信在上海又开始安耐不住,土地市场多次出现融信的身影。

去年12月4日,上海静安区中兴社区C070202单元268-01地块出让,由融信联合体以底价52.13亿竞得,成交楼面价72000元/㎡。

因距离“中兴路壹号”仅约数百米,业内戏称此次出让地块为“中兴路贰号”。

虽是纯宅地性质,但这次报名的只有一家,说明大家对于这幅地块感兴趣程度不高,主要原因在于项目体量不大,总建面不到8万平方米,住宅套数下限724套,对开发企业来说市场空间比较有限,开2-3次就能清盘。

值得一提的是,项目开发难度更在于位置硬伤,即毗邻轻轨3号线高架桥,一方面对低楼层的视觉景观会有很大影响,另一方面高楼层也不可避免会受到噪音影响,对于开发商相应技术手段和设计考量,存在一定挑战和难度系数。

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地块附近实景

近几年,随着房地产行业逐渐进入到精细化管理、政策调控以及融资收紧,开发商更倾向于通过合作分摊开发成本和压力。

至于融信,2020年在上海加大了布局的力度,似乎正在找回4年前高溢价拿地的信心,也急需证明自己,从侧面亦可看出其对上海市场一贯看重的情绪。

在此之前,融信于年内已在上海新获取三个住宅项目:7月23日,奉贤二建以总价11.83亿拿下奉贤新城纯宅地块后与融信合作开发;8月,融信二度落子,先联合旭辉45.23亿夺闵行七宝镇地块,再以48.71亿获嘉定南翔镇地块。

拿地近四个月后,融信集团沪苏区域便在上海召开上述三个项目的发布会,分别命名为融信海月四季、融信世纪古美以及融信海纳印象。据了解,前两个联合开发项目皆为融信操盘。

加上静安地块,融信2020下半年在上海通过联合或独自拿地的土地支出总价已经达到157.9亿元。这对融信而言不是一笔小数目,融信发布的报告中坦言,新增土地储备增强了公司的持续发展后劲,但也给公司带来了一定的资金支出压力。

因此不得不让人联想到其年底抛售总部大楼的动作,一边买一边卖,左出右进,融信资金链是否已是捉襟见肘。

盈利预警!2020归母净利润录得预计降3成

融信当年多风光,现在就有多苦恼。

2月24日,融信中国(03301.HK)发布业绩快报称,预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降。而前一年归属股东净利润为31.54亿,按此计算,融信中国2020年归母净利润将约为22.08亿元至25.23亿元。

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融信盈利预警公告

公告称,利润下降是因受新型冠状病毒肺炎疫情影响,集团开发的部分项目工程进度及物业交付有所延期,导致收入及利润确认延后。

同时,受国家房地产相关调控政策等影响,集团部分物业销售毛利率较低,该等物业在年内交付占比较高,导致本年确认收入的物业组合的平均毛利率下降。

实际上,融信多项盈利指标下滑已有多年,至去年上半年,融信中国多项财务数据负增长,甚至个别出现腰斩。

2020年中期,融信中国实现毛利31.40亿元,较2019年同期的63.61亿元下降50.63%;毛利率为14.91%,而2019年同期为23.90%,降幅达到37.7%。期内,该公司实现归属股东的净利润9.08亿元,同比下降54.09%。

另一方面,需要注意的是,在三条红线的监管之下,融信在2020年中以踩中一条线被划入“黄档”阵营,其剔除预收款后的资产负债率为73.8%,净负债已达91.25%。

五年前,融信打好算盘,但静安中兴路壹号的地王之丧,让融信“水土不服”一时无法打开上海市场。而今年除了再次杀入的中兴路社区,融信还在上海拿下了多个地块,背后暴露出其开拓上海市场的野心,大有失之桑榆,收之东隅之意。

顶着“地王收割机”的融信倍感煎熬,经营变奏、人事变动、销售降速、风险把控、降低杠杆……过去一年里,行业环境风云变幻,旧时增长红利已经退去的当下,融信正在谋求“转身”。

面对下一个五年,融信会不会重蹈覆辙,继续陷入盈利泥潭无法自拔?

来源:搜狐焦点上海站

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