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地产开发赚钱效应下降,房企涌入轻资产新战场

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当开发销售的盈利空间愈发稀薄,房企们已然在抢夺持有运营市场的先机。卸下重资产的负重,越来越多的房企将轻资产运营作为“新生”的渠道。

“地产已经不是一个高利润的行业了,实际上我们已经在生死边缘。”旭辉控股集团执行董事、执行总裁陈东彪在近日的一场行业论坛上感慨道。

面对不断收窄的利润空间,转型成了房企维持增长和盈利的必经之路。“地产行业的利润实际上已经跌去了40%,但市场依然还是好的,只是行业的本质发生了变化,从原来以总资产规模为核心的高周转进入到以净资产为主的高周转,房企必然会转向第二增长曲线。”金地集团副总裁、金地华东地产公司董事长阳侃进一步表示。

格局稳定的地产市场之上,一个关于轻资产的新战场正在形成。

房企轻资产转型告捷

同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功认为,在负债率受限的情况下,地产行业的净资产回报率已经处于下滑阶段,规模增长遇到瓶颈,因此房企正在焦急地寻找下一步的发展空间。“住房、长租公寓、商业、写字楼等都会进入持有市场,并会开始出现一些运营管理的业务。由于其中产生的经营性现金流可以确定估值,收益率相对明确,管理上的风险也相对受控。”

上市不满五个月的世茂服务(00873.HK)在3月15日发布的首份成绩单上就展现出了轻资产较强的盈利能力。2020年,世茂服务的业绩出现大幅增长,实现营业收入50.26亿元,同比增长101.9%;净利润为6.93亿元,同比增长80.2%。过去的这一年内,世茂服务的物业管理外拓面积增长了13倍,签约及再管面积同比翻番,物业管理服务和社区增值服务这两大业务的营收分别同比增长126%和147%。在2020年快速增长的基础上,世茂服务总裁、执行董事叶明杰在业绩会上表示,未来三年将继续实现五倍增长,且增值服务业务将成为世茂服务未来主要的增长点。

以商业运营和住宅物业管理为主营业务的宝龙商业(09909.HK)同样在盈利能力上实现了大踏步式的增长,在2020年度实现收入19.21亿元,净利润3.07亿元,分别同比增长18.6%和72.1%。宝龙商业称,其将继续推进轻资产业务模式,并计划收购商业管理公司。

除了住宅物业和商办的运营业务外,房企的文旅项目也是轻资产服务的一大载体。融创中国(01918.HK)在2020年财报中称,融创文旅已在国内进入39个城市,2020年实现收入38.8亿元,同比增长36%;管理利润约为6.28亿元,同比大幅增长311%。同时,融创在2020年内成功启动了轻资产管理的服务输出,提供包括文旅项目获取、规划研策、投资咨询、建设、运营、管理等全方位的产品服务。

绿地则正在海外市场中进一步实行轻资产转型战略。3月15日,位于悉尼的绿地中心项目进入竣工交付,预计实现回笼资金约18亿元。从去年年底开始,绿地在韩国、加拿大、悉尼、日本等海外市场的项目陆续完成交付,总计可回笼资金超过百亿元。完成交付后,绿地将在海外市场全力实现轻资产化转型。

“以运营为核心的发展方式,将会是未来企业发展的主要趋势。”孙益功谈道。

窗口期抢占先机

当越来越多的房企驶上这条新增长的赛道,参与者又将如何瞄准机会点呢?

中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成对第一财经记者表示,基于范围经济,和主业相关程度越高,产生协同效应的可能性就越强,成本就越低,也越有可能盈利。

物业已经率先获得了市场的认可。目前,在A股和港股上市的物业公司已有45家,市盈率平均为42倍,最高达到了195倍,已成为独立成熟的行业板块。“为什么给这么高的估值,不是因为物业管理有多少利润,而是物业公司给了大家很大的想象空间,未来还会有更大的拓展。”阳侃表示。

在阳侃看来,物业公司在提供增值服务时存在边界的限制,要突破这一限制则需要把握住社区商业这个机会点。“居民大量的日常消费都是近场消费,房企应当把就近的社区商业做好多业态的整合,打破物业公司的边界,形成整个片区的增值服务的大平台,这样才能产生更高的性价比。”

在社区商业的未来发展中,阳侃较为看重体验式消费的成长性,“这个赛道是大家刚刚开始做的,如果我们能够把社区商业从原来传统的综合消费,延伸到与体验式服务相结合的形态,未来将会有巨大的价值可以兑现。”

轻资产服务的对象除了C端住户外,也可以是B端的开发商。去年7月绿城管理的上市让代建业务收获了更多的市场关注。绿城管理控股有限公司副总裁祝军华认为,目前行业集中度较高,大量房企面临着被收购、退出市场、股权合作等丧失控制权的局面,而基于代建合作业务,委托方和服务方均能获得收益,也能让更多的房企有机会与头部企业竞争。

数据显示,百强房企中已有38家进入代建领域,预计在2021-2030年,代建市场份额比例将达到10.6%。“我认为这个数据还是保守的,更多的公司会加大这块利润,因为这部分利润比自有开发的利润要高得多。“祝军华谈道。

据祝军华介绍,绿城管理已参与成立了一个轻资产联盟,包含雅居乐、金地等房企,总体市场份额在60%左右。“靠闭环式的自建已经没有前途了,一定要有共创价值的产业链生态圈来形成持续创新实践的模式,所有的模式都有窗口期,我们要通过开放流量、开放生态链、形成联盟等方式来抓住这样的机会。”

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