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揭秘买房“茶水费”背后的隐秘利益链

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楼市行情火爆之际,“茶水费”从隐秘的“地下”堂而皇之地成为潜规则,成为让买房族有苦说不出的痛。

2020年,深圳、东莞、广州、浙江等多个省市的新一轮楼市热潮中,因为频繁打击“茶水费”乱象,让这个隐秘的角落逐步暴露至世人面前。

据第一财经调查了解,“茶水费”背后对应的利益群体十分庞大,涉及购房者、外场中介、驻场中介、掮客、房企管理、营销、财务、一线销售等,往往是一条长长的利益链。违规人员基本上是抓住客户购房意愿高的心理,谎称提供“内定”、“优先选房”、“提前锁房”等服务,骗取高额服务费。甚至有谎称内部渠道或者热门楼盘关系网,骗取钱财后卷款而逃,导致购房者钱财两空。

细究根源,优质房源本身的稀缺性、一二手价格倒挂带来的可观套利空间,令购房者对“茶水费”的违法性质避而不见;房企则因管理漏洞或因限价打压利润等因素,对“茶水费”暧昧不清。

对此,主管部门亦多次提醒购房者,收取‘茶水费’是国家从严打击的违法违规行为,购房人应通过合法合规途径购买房产。对于开发商或中介机构明显侵害个人合法权益的行为,要及时致电住建局、公安等维护自身合法权益。

涉及面广泛的一条龙操作

“第一次开盘放出的几十套房被秒抢,第二天就接到中介电话:只要交80万元‘茶水费’,就可锁定意向房源。”家住深圳市龙华区的刘小姐向第一财经记者投诉,去年她看中了宝安区中心地带一楼盘,在正常认筹抢房无果的情况下,按照中介所说交纳80万元“茶水费”后,很快便买到了看中的户型和楼层。

要么全款买房,要么交纳“茶水费”,近年来逐渐成为行业潜规则。而不少刚需购房者只能选择被迫接受,否则便面临买不到意向楼盘或无奈选择较差楼层房源等困扰。

所谓“茶水费”可大致理解为,购房人在买房时,除了支付正常的房款外,还要额外支付一笔钱,金额从数万元到数十万元不等。这笔钱通常开发商会要求购房者打到另外的账户。“茶水费”又叫做“喝茶费”、“打点费”等,部分时候以“房屋代理费”等方式出现。

一位房屋中介机构负责人士以深圳市场为例,结合市场惯常操作手法,向第一财经详细介绍了“茶水费”产生的全流程。

比如一个800套房的在售楼盘项目,营销部门会根据楼盘备案价及市场情况等,综合测算出楼盘销售均价,假设为15万元/平方米。在半年的销售周期内,典型的营销周期模型是这样的:第一期以低于15万元/平方米的方式拿出房源的三分之一,低价入市,预热市场;第二期以高于15万元/平方米的方式推出房源的二分之一,逐步涨价;第三期,尾盘阶段则以低于15万元/平方米让利销售,回馈客户。

在规范的市场中,尾盘属于买卖双方均可获益的项目。但基于限价政策、地产行业销售利润整体下行、热门城市楼市投资价值水涨船高等,违规操作、偷梁换柱的事情屡见不鲜,甚至愈演愈烈。在第二、三阶段,甚至开盘阶段,不良开发商就扣下部分好房源,把差房源先卖出。

在随后阶段,楼盘项目各方内外勾结,将以低于15万元/平方米所囤积的房源,每平米加价数千元乃至数万元(茶水费),面向小范围群体推出。这部分笋盘,多是前期截留,加价再售的“茶水盘”,所收取的费用即为“茶水费”,也叫“更名费”。

中介人员和房企销售人员一般通过发布微信朋友圈、微信聊天对话、销售现场私谈等方式,向客户兜售“房源指标”。通常承诺“若选房(购房)不成功,服务费可退还”,以降低客户防范意识,营造诚信形象。若客户相信,则要求缴纳服务费。有的中介为提高客户好感度,甚至谎称先安排客户选房,选上再交钱、选不上不收钱。如客户通过正常手续最终成功购房,根据客户与违规人员的前期约定,违规人员就“空手套白狼”得到一笔“服务费”了。

“茶水费”的收费标准主要是由房客比(房源和客户数量比)、楼盘的投资价值等决定的。

“房客比在1:10以下 ,十万元左右不等;房客比1:10以上,收百万元茶水费并不少见。”投资客王先生以去年涉嫌收“茶水费”的深圳宝安区海纳公馆为例,房源单价区间在7-10万/平方米,备案价近9万/平方米,但是楼盘所在区域的二手房已经升至15万/平方米左右,“即便我付了开发商75万‘茶水费’,转手就倒卖出去还是能获利百万元。”

正是因为购房者交了“茶水费”,买房仍存在较大获利空间,该行为往往不会被举报,利益链条能持续运作。

“你看到的最终被捅出来的‘茶水费’,一般都是最后没买到意向楼盘或者买到楼盘发现获利空间难以覆盖‘茶水费’。”王先生续称,部分买家支付了“茶水费”,买到盘后获利颇丰。所以实际市场运作中,“周瑜打黄盖——一个愿打,一个愿挨”的情形便产生了,这也导致“喝茶费”的隐蔽性极强。

暴露出房企管理缺失

“茶水费”并非楼市新现象,但屡禁不止。回看“茶水费”的行为,往往出现在新房与二手房存在价格倒挂的楼市热门城市的热门区域。

比如东莞市住建局2020年曝光,一些中介人员和社会人员,向客户兜售华润置地(01109.HK)南城万象府项目的“房源指标”,拟收取10万-30万元不等的巨额茶水费。该楼盘乃东莞2020年度的网红打新盘,每平方米价格倒挂2万元左右。

类似的情况在楼市交投活跃的深圳同样存在。深圳宝安区住建局于2020年4月出台了《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》,重点点名批评新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市民荟等多个楼盘存在购房要求缴纳“喝茶费”、“更名费”的现象。

更有部分“茶水费”现象引发法院判决入刑。例如,浙江嘉兴市南湖区人民法院在2020年8月一审公开宣判一起非国家工作人员受贿罪案件。10名被告人是嘉兴某房地产公司的销售人员,利用房源销控的职务便利,向客户索取额外“茶水费”,索取金额400万元至30万元不等。

类似的还有,广州市黄埔区招商蛇口(001979.SZ)旗下楼盘7名房产销售,利用对房源销控的职务便利,通过谎称能拿到特殊房源、额外申请到特别折扣等方式,向客户索取额外“购房茶水费”,非法牟利达270多万元,被公安部门入刑。

细究之下,这类行为也部分折射出房企的管理短板。

深圳一家头部房企的刘姓营销负责人士指出,如果收取“茶水费”行为频繁在某一区域发生,往往暴露了房企在管理上存在问题:首先,即为房企对区域的把控力不足;其次,房企对该现象的管理动机不足;再者,“茶水费”运作链条长,一旦屡禁不绝,区域内部极大可能存在人员立山头、互相包庇、排除异己、贪腐等问题。

在楼市行情较好的时候,限价楼盘中,开发商的营销人员收取“茶水费”,从账面上看对房企造成的利益损害不大。这也直接导致部分房企对该行为睁一只眼闭一只眼。同时,在地产商利润受“限价”挤压的背景下,开发商有更强以“茶水费”等形式变相提高销售价格,或者提前回笼资金的动力。

但房企纵容该行为,短期损害似难以被察觉,实际上在无形中形成了不良的腐败风气,侵蚀了组织的平等透明,属于伤害企业核心竞争力的短视行为。

实际中,对“茶水费”现象视而不见的企业并不少见。早在今年1月,就有房企人士向第一财经记者透露,他所在的这家闽系头部房企的地区营销负责人勾结二手房中介倒卖房号,赚取巨额“茶水费”并收受中介贿赂。而这也不过是这家房企管理问题的冰山一角。

有了解这个事件的人士就向第一财经记者直言,该负责人及其所在的区域管理混乱:侵占公司利益、集体贪腐吃回扣、任人唯亲、人才流失等。

在当下,行业对房企暴露出的“茶水费”等组织弊病的容错空间要更小。方正证券等券商机构在此前的研究报告中,有不同程度地提及,地产行业利润率从2011年迈入下行通道,市场地货比整体走高,企业地货比也多呈上升趋势。同时,行业集中度迚一步提升,体现在了销售、融资、拿地资源都向龙头集聚,尾部企业退出行业加快出清。此外,房企融资管控升级,迚入“一企一策”精准调控的阶段。

房企由粗放式管理向精细化管理转型是大势所趋。对于企业来说,健康的组织架构直接关系着房企的产品力、管理运营能力,是企业核心竞争力的重要组成。

从某种程度上说,”茶水费”表面看是房企人士以权谋私,实则暴露出房企粗放式管理的弊病。在这种情况下,“茶水费”问题只是房企管理漏洞的显现。而但凡这类问题以“茶水费”的形式被捅出来,除了引发中介、购房者、小贷公司等陷入司法纠纷,对于企业来说,无疑是场组织危机,可谓满盘皆输。

购房者应加强自我防范

相较部分房企对于“茶水费”是暧昧不清的态度,以住建局等为首的主管部门对“茶水费”的立场要更明确,秉持严打的姿态。

以东莞为例,当地住建局在2020年就先后在6月、9月出台了打击“茶水费”的政策。住建局结合最新市场现象,明确指出,“任何以提供‘获取选房指标’‘锁定房号’‘优先选房’服务为由收取金钱的行为,都涉嫌违法违规。”

楼市行情火爆的深圳在对“茶水费”现象上同样保持高压严打姿态。除了住建局发文,深圳市房地产中介行业协会在2020年4月还通报,因涉“喝茶费”事件,深圳一名已离职经纪人被列入行业黑名单,吊销星级并终身禁业,相应不良纪录抄送有关征信机构。

住建局、房协等部门出台行政规范、加强行业自律是一方面,法院、公安等部门对“茶水费”涉嫌欺诈等违法行为进行刑事处罚则是另一方面。

比如,对于广州市黄埔区招商蛇口楼盘7名房产销售额外“购房茶水费”,广州市公安局根据《刑法》第一百六十三条规定,认定该行为已构成非国家工作人员受贿罪。“公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利,索取他人财物或者非法收受他人财物,为他人谋取利益,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的,处五年以上有期徒刑,可以并处没收财产。”

有多位地产官司代理律师指出:民事方面,名为“代理费”,实为“茶水费”的《房产代理认购协议》构成“通谋虚伪”,根据《民法总则》第146条规定,协议自始无效,即便购房成功,购房者也有权要求退还;刑事方面:“茶水费”的收取因不具有合法性,故而可能涉及诈骗、职务侵占、商业贿赂等犯罪。

另有武汉检察院人士指出,收取‘茶水费’是国家从严打击的违法违规行为,广大从业者要以此为戒,遵法守法、营造风清气正的市场环境。购房人则应通过合法合规途径购买房产,以免房财两失。

东莞市住建局相关负责人也提醒购房者,购房者在商品房买卖合同中,付款要谨慎,最好是直接将购房款存入开发商的账户或资金监管账户;在购买商品房过程中,要保留好相关的凭证,如商品房认购书、收据、合同等,最好通过银行卡转账的方式进行,便于以后追本溯源和实名追责;对于开发商或中介机构明显侵害个人合法权益的行为,要通过合理合法的途径,及时维护自身合法权益。

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