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冯奎专栏丨解决好大城市住房突出问题,重在通过供给侧发力

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冯奎(中国城市发展中心学术委秘书长、研究员)

去年年底召开的中央工作会议,关于2021年八项重点工作任务中的第七项就是解决好大城市住房的突出问题,引起各方面强烈关注与讨论。在今年的政府工作报告中,对于住房问题进行了阐述与部署,这有利于我们准确理解与把握大城市住房问题的层次性与针对性。

大城市是解决住房问题的重中之重,首要目标应聚焦于保障好住房需求。国家关于城市的划分是五类七档,城区人口超过100万就是大城市、特大城市、超大城市。近年来,城市之间的人口流动规模扩大,各类大城市尤其是特大、超大城市吸纳更多的外来人口,这符合区域经济发展的规律,也是发挥中心城市作用,进一步构建高质量发展新格局的需要。但由此产生的尖锐问题就是大城市住房问题,反映在各个方面,如住房供应数量规模、房价、出租管理乱象等等。归结起来,满足和保障住房需求,这是以人为本的思想在大城市发展中的具体体现。

大城市住房问题突出,因此各项政策,尤其是房地产金融、土地等政策将如何演变,各方面都极为关注。去年在防控疫情与稳定经济最关键的时候,中央明确提出,不将房地产作为短期刺激手段。今年的市场情绪有所变化,有一些观点认为大城市住房存在一定的泡沫,蕴藏着风险,传递出紧缩的意见与建议。政府工作报告再次重申,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要求稳地价、稳房价、稳预期,这也具有针对性。住房泡沫局部存在,但泡沫问题并不是房地产面临问题的全部,并且泡沫化程度相对稳定并有缓解迹象,如2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。“房住不炒”以及“三稳”政策的强调,其针对性在于在“十四五”开局之年,为房地产业发展提供清晰稳定的政策方向,既充分发挥其保住就业、拉动内需等作用,也有效防范可能出现的风险。

住房的突出问题反映在新市民、青年人的住房困难。这是大城市住房问题针对性最集中的体现,具有多方面意义。新市民的主体是农业转移市民化的人口;青年人的主体是大学生等,这两个群体当然也有很大的重合。

根据政府工作报告,过去5年,1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户目标如期实现。这些落户人口,相当一部分的住房问题还需要进一步解决。未来5年,城镇化率将要提高到65%,这意味着还将有五六千万各类常住人口要进城落户,新的住房问题将随之产生。

去年,我们与有关部门做了一个问卷调查,结合问卷并进行估算得知,30%的农民工在大城市住在企业职工宿舍,50%的以租房为主,买房的不到10%,还有其他一些住公租房等。因买不起房子、租不到房子而缺乏归属感的进城人口,难以真正市民化,他们每年都要往返城乡,难以形成有效的人力资本积累并扩大在城市消费。

解决大城市住房突出问题,需要加大供给侧力度。2017年这轮房地产调控以来,各地最初使用的手段是从消费需求端进行控制,手段包括限购、限价、限贷、限售、限商等等。这些政策在解决投机炒房方面有一定效果,但并未精准地针对居住困难人群以满足其居住需求,甚至一定程度上还“误伤”这些人。从满足居住需求的角度,解决好大城市住房突出问题, 重在通过供给侧发力。

这次政府工作报告提出的通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担等等,都是从供给侧角度“出手”提出的有针对性的举措。近段时间以来,有关部门探索集中发布出让公告、集中组织出让的“集中供地”办法,倒逼地方政府编制供地计划,更好满足住房需求。又如多地加强对存量土地处置工作,增加房屋的市场供应量,这对稳房价、满足住房需求也起到较好作用。

满足居住需求为大城市一城一策、一城多策提供了重要依据。例如,上海市出台“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见,要在嘉定、青浦、松江、奉贤、 南汇新城出台差异化的政策。其房地产政策的核心是满足居民住房需求,包括住宅用地的供应会向新城倾斜,采取更为宽松的人才落户和购房资格认定等等。

大城市住房问题的针对性也为企业的转型发展提供了方向。中国的房地产业并不是没有空间,相反,满足大城市市民化人口和青年人住房问题当中就有巨大的发展空间。房地产业企业需要通过改善产品服务供给,使产品与服务更加符合人民群众增长的居住生活需要。例如,有的房地产企业在研究推出小户型低成本租赁房类型,从调研结果看颇受欢迎。从长远来看,房地产企业以合作方式,围绕大城市的城市更新、社区营运管理等开展业务,都有巨大的市场空间。

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