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宝龙地产前2个月销售151亿元,“三道红线”一月预测一次

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3月8日,宝龙地产(01238.HK)发布未经审核业绩,今年前2个月,该公司实现销售额151.01亿元,同比增加213.2%;实现销售面积97.80万平方米,同比增加219.5%。

前2个月,宝龙地产已完成全年目标的14.30%。在宝龙地产2020年度业绩沟通会上,宝龙地产总裁许华芳透露,今年公司在地产方面的销售目标是1050亿元,增幅约29%。管理层非常有信心,公司不需要拿任何项目即可完成今年的销售目标。

财务方面,宝龙地产达标“三道红线”。2020年度,宝龙地产剔除预收款后的资本负债率为69.90%,净负债率为73.9%,现金短债比为122.6%。

公告显示,截至2020年底,宝龙地产总负债为1433.30亿元,流动负债为893.30亿元,占总负债的比例为62.32%。就借款来说,2020年度宝龙地产的短期借款同比增加34.9%至206.68亿元。

降负债率的同时,宝龙地产的有息负债增加,特别是“一年内到期的稍微高点”。截至2020年底,宝龙地产的有息负债为665.67亿元,其中一年内到期的占比31.05%,1-2年内的占比21.4%,2-5年的占比32.2%,五年以上的占比则为15.45%。

宝龙地产CFO廖明舜称,“一年内到期的稍微高点”,主要是为筹备到期的美元债和境内公司债,公司到期债务的安排合理,没集中还款压力。

按照“三道红线”新规,绿档房企剔除预售款后的有息负债增幅需要控制在15%以内,宝龙地产介绍,以此增幅算,今年公司有约99亿元的增加额度,但计划的增幅则在91亿元左右。不管如何,希望在满足“三道红线”的前提下,进行拿地和经营。

廖明舜介绍,未来两年公司净负债率和现金短债比保持在绿档肯定是没问题的,但是现在扣除预售款后的净负债率控制在70%是有压力的,现在(该数值是)69.9%,距离70%还差0.1%,这一点还是很厉害。

廖明舜坦陈,单纯从财务方面控制还是有难度的,接下来,公司将通过提高运营效率、销售加速、工程提速,优化财务结构。以前一个季度预测一次,现在一个月预测一次,将三道红线的要求传递到管理层。

业绩发布会上,宝龙地产透露了公司投资拓展方面的经验和成果。2020年公司在南京和宁波进行了集中拿地,2020年公司在南京以底价竞得8个购物中心,其中5个地铁上盖,合计土地面积为149.76万平方米,预测南京项目的毛利率约为39%。

许华芳分享了公司对南京的拓展过程:前几年公司一直没机会进南京,去年4月自己主动请缨去和南京市长交流,后者引荐了南京市分管城建的领导;2周后,自己再次前往南京沟通,公司本已储备的十几个项目,方能一下去铺开。

总体看,2020年,宝龙地产新增项目39个,新增货值1332亿元,新增土储总溢价率为4.7%,平均成本5367元/平方米。其中,宝龙地产的80%投资金额投在了长三角区域和大湾区。

截至2020年,宝龙地产拥有土地储备为3650万平方米,可售货值为4478亿元。其中,住宅部分可售货值约56.6%、车位20.4%、商铺7.1%、办公6.2%、公寓5.3%、其他4.3%。

对于近期推出的重点城市“集中供地”政策影响,宝龙地产总裁许华芳回应称,对整个政策的看法是中性的。集中供地政策最大优点是导致地王和高溢价地(数量)的下降,行业毛利率会改善,对整个行业是好的;同时,政策对央企的优势更加明显,央企有足够多的资金交保证金;于宝龙地产而言,影响是中性的。

许华芳同时表示,集中供地政策(逐渐)出台,因为3月的拿地还能在年内供货,所以3月的拍地市场比较热。该政策对勾地改变不会大,说转就转很难,政府对企业的信任和要求是不一样的,虽然竞争会大一点,但相信还是会拿到合适的地。

许华芳表示,宝龙地产在土地方面的支出已经很足了,有限的子弹要用到最好的地方,不会都希望拿到自己的口袋,没那么大的财务实力去做。大家不用过度担心。

截至3月9日发稿,宝龙地产报7.04港元/股,跌幅1.68%。

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