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取消商品房预售呼声再现 专家:争议十余年,时机仍不成熟

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取消商品房预售再次引发关注。2021年全国两会期间,全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房,原因是违反市场交易规律,对购房人显失公平。

事实上,关于商品房预售制度的讨论已经持续了十余年,而且并非首次出现在两会的提案里。不过,对于此时取消商品房预售制度,专家仍认为,目前我国取消商品房预售制的时机还不成熟,可以试点部分城市实行商品房现售制,但不能“一刀切”取消。

全国政协委员周世虹:建议商品房预售改为现售

“商品房预售制度已弊大于利,改商品房预售为现售已经水到渠成。”全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹表示,在商品房预售制度下,开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本,还会导致开发商挪用、占用资金,项目烂尾,购房人无房可住等风险。

商品房预售制度,也被叫做卖期房、卖楼花。这一制度最早出现于香港。1994年,中国内地出台了《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度。最初是为解决房地产开发企业资金不足、商品房供不应求的问题。

十余年来,取消商品房预售制的声音不断。早在2005年,中国人民银行就曾在其出具的《中国房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度。2006年,在全国两会上,33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度。

2009年,两会提案中首次出现相关内容,建议加快修订《城市房地产管理法》,全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度。此后,周世虹曾在2018年的全国两会上提出过取消商品房预售制的提案。

如今,争议十余年的商品房预售制再次出现在今年两会提案中。对此,周世虹认为,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在,因为目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式。

周世虹举例表示,自2016年起,深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点或探索现房销售;2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿;2020年3月7日海南省正式取消商品房预售,在全域实行现房销售。上述有关省市实行现房销售的试点经验已经为住建部门改革预售制度提供了借鉴,打下了坚实的基础。

而对于实行以套内建筑面积计价销售商品房制度,周世虹认为,“由于公摊面积存在缺少限制性标准,由开发商委托测量机构测绘面积,容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”而“以套内建筑面积计算售房价格,让购房人看得清楚,买得明白,既能避免购房人利益受到损害,又能促进房地产市场交易公平、公正。”

现状:期房销售超90%以上,仍占市场主导地位

为什么热议十余年,至今商品房预售制仍在执行?

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,中国商品房预售制自1994年出台,到2020年已有20多年的时间。目前中国商品房销售的主要是期房销售,占比超90%以上,占市场的主导地位,而现房销售占有率不到10%。

谢逸枫表示,预售制最大的优点是缩短了房企现金流回笼周期,一定程度上满足了房企的融资需求。目前,商品房预售款占到房企到位资金的34.5%。商品房预售制非常符合房企投资、开发、运营、盈利模式,也就是房地产项目投资滚动的开发模式。

中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大也表示,商品房预售制为房地产开发商提供了一条以极低成本向购房者融资的渠道,解决了房地产开发商及时筹措资金投入商品房开发的资金周转问题。

“相较于大型房企有能力进行多元化融资,中小型房企的融资能力不足,如果取消预售制后有可能导致中小型房企破产。”况伟大如是说。

争议:取消预售将致供求关系不稳定,房价出现上涨预期?

从目前看,商品房预售仍对市场起着举足轻重的作用。况伟大分析说,“对于开发商而言,预售商品房提供的资金可缓解资金周转问题,有利于增加商品房供给,缓解楼市供不应求的局面。而对于购房者而言,预售商品房相对于现售商品房有价格优势。”

在很多业内人士看来,如果取消商品房预售将导致市场住房供求关系不稳定,助攻房价上涨的预期。谢逸枫表示,期房具备优惠的价格优势,刺激市场需求,同时加快了商品房供应,缓解了市场供需关系,稳住了房价上涨的心理预期。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,房地产是资本密集型产业,如果地价高、融资成本高、房价高,开发商没有预售,销售周期会拉长,最终导致商品房供应减少,房价上涨。

况伟大也认为,虽然在楼市供过于求的地区,房价本身处于下行区间,取消商品房预售制度,有利于防止开发商将风险转移给购房者,也有利于防止库存过剩。但在楼市供不应求的地区,取消商品房预售制的条件还不成熟。而从目前来看,一线城市楼市还处于供不应求的局面,二线城市供不应求的局面也还未完全改变。在这些地区,商品房预售制还有存在的必要性。

“虽然从长期看,取消商品房预售制,实施商品房现售制,是保障购房者的合法切身利益,从根子上去除商品房预售制导致的货不对板、烂尾楼等一系列问题。不过,目前中国取消商品房预售制的条件和时机还不成熟,可以试点部分城市商品房现售制,不能一刀切取消。否则将带来市场混乱,引起金融、债务、房企的危机。”谢逸枫说。

业内:应加强预售资金监管及信息披露力度

目前,商品房预售制度出现的弊端也是显而易见。但是李宇嘉认为,这并不完全是期房制度的问题,而是监管的问题。目前对于商品房的施工证批准预售,竣工交付,预售资金监管,都有严格的制度,按道理来讲,预售资金监管到位的话,商品房烂尾的问题就不会存在。而烂尾的项目大多是预售资金被挪用,房屋交付后产生的质量问题。这与预售资金监管也有很大关系。

此外,李宇嘉强调,在建房屋预先卖给购房人,开发商提前收回资金和利润,这是行业普遍奉行“高周转”模式。只是在执行过程中,开发商过于追求“高周转”导致了部分质量以及安全事故的发生。

况伟大也建议,防止开发商欺诈购房者,还要加强对房地产开发商信息披露力度。

虽然对于取消商品房的预售,出现了很多的反对声音。但是对于取消公摊面积,并以套内建筑面积计价销售商品房,却赢得了更多赞同。对此,况伟大认为,这虽然无法明显降低购房者的购房压力,但会使得开发商少了暗箱操作的空间,房价也变得更为透明,有利于保障购房者的权利,同时会削弱开发商的利润率。

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