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专家解读“三稳”目标下的房地产 房企、购房者何去何从?

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3月5日,第十三届全国人民代表大会第四次会议开幕,国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告,涉及房地产的内容包括房住不炒、城市更新、长租房、新型城镇化,以及如何解决新市民、青年人的住房难题等。

在“十四五”开局之年,政府工作报告将如何影响房地产?为此,新京报邀请中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华、58安居客房产研究院分院院长张波解读政府工作报告,并给房企及购房者指引未来市场的走向。

调控不断深化,前50强房企洗牌或加剧

今年的政府工作报告中,除了“房住不炒”外,还提到了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。

在张波看来,在“三稳”目标下,房地产调控政策对市场的规范更加细致。去年部分城市炒作房价、炒作预期,今年则对应展开了有针对性的规范措施,以保障在稳地价、稳房价的基础上,进一步稳定市场的预期。

而从目前来看,房地产调控在不断地深化。在金融方面,去年“三道红线”出台,今年又推出了房贷集中度管理制度,形成了一个长效管理机制。此外,在土地方面,今年有22个城市落地了土地“两集中”政策。

对此,张波表示,当下对房地产进行严格的管控非常有必要。去年不少销量排名靠前的房企都踩着“三条红线”,而且部分房企已经出现了爆雷风险。如果放任房企扩大规模,杠杆越做越高,对市场发展影响不利。

值得关注的是,政府工作报告提到,完善金融风险处置工作机制,坚决守住不发生系统性风险的底线。结合3月初银保监会喊话房地产是金融体系最大“灰犀牛”,在很多专业人士看来,今年房企融资收紧已成必然趋势。

对此,邹琳华认为,房地产融资的总规模和增速都会设置一些限制,未来将重点支持自住和改善性住房需求,保障性住房建设以及更新改造的融资会得到支持,而住房投资投机将会受到抑制。

在张波看来,融资收紧之后,房企的集中度越来越高,稳健、盈利能力越强的房企越有优势。而那些过于激进的房企,由于之前步子迈得过大,融资成本过高,反而在下一轮的竞争当中处于颓势。可以预见,整个市场会经历洗牌,尤其是对于排名前50的房企来说,洗牌是比较正常的事件。

对于房企,张波认为,今年赢得市场不是靠企业的规模化,而是靠企业的稳健程度,稳健程度的核心指标是负债水平。也就是说,今年要控制好负债,如果不踩“三道红线”,有机会能够获得较低的融资成本甚至更多的融资额。今年很多城市都将采用“两集中”的土地供应政策,房企如果控制不好资金,即便很多城市推出优质地块,也有可能因为在集中时间内没有足够的资金而失之交臂。

资金调控使城市集中度上升,区域分化加剧

在市场资金规模总量受到限制的条件下,邹琳华认为,资金肯定会优先配置到更优秀的板块,也就是说市场分化必然会加剧。城市房价差距也会进一步拉大。目前从市场上可以观察到,有些城市的房价较快上涨,而有些城市房价下跌。

张波也认为,资金调控也会导致城市集中度上升,房企选择关注更有价值的城市或板块,拿地开始逐步向一二线城市靠拢,那么三线以下的城市开发量会越来越少。

因此,在邹琳华看来,房企实现稳健发展,要制定合理的区域战略,这能够实现更好的增长点。未来市场是一个分化加剧的市场,如果说区域投资不正确,可能会造成严重的后果。此外,房企要积极挖掘新的增长点,比如城市更新、社区服务等,这些都是未来比较大的市场。

“房企对于房价要有合理的预期”,张波称,今年,在一些城市的热点板块,甚至还有一些区域出现溢价率超过30%的高价地块,须提高警惕,部分区域的高价地块也已受到政府约谈。在“房住不炒”的管控下,即使是优质区域的土地,未来价格的管控依然十分严格,势必增加融资压力。

购房忌“追涨杀跌”,阶梯化住房体系各取所需

事实上,房地产资金调控,不只是针对房企,对于个人居民贷款也有收紧的趋势。今年,房贷设置了“两道红线”对于房贷总额比例有一个明确的限制。为此,1月份,很多城市由于前期放贷过多,导致房贷发放时间延长的局面。

在张波看来,房贷发放的节奏得到控制,其实是对一些城市的房价或者是市场稳定起到了积极的作用,“金融管控对于房地产是一个长效的机制,又结合土地的长效管控机制,在双方共同作用之下,对于稳地价、稳房价、稳预期将会起到深远的作用。”

众所周知,部分城市在去年第四季度及今年1月份房价出现异动。但在“房住不炒”的政策指引下,今年以来,热点地区调控不断加码,杭州、上海、深圳等城市密集出台收紧政策,明显特征是补市场上的政策漏洞。

对于房价上涨而恐慌的购房者,邹琳华的建议是,要避免“追涨杀跌”,不要在市场最热的时候,而是在市场相对平稳的时候购房。因为住房市场天然是一个波动性的市场,并不会持续上涨,也不会持续下跌。与此同时,张波建议,不要用一些非正规的贷款手段,比如消费贷、经营贷筹集首付资金,因为现在查处力度非常强,甚至未来也有可能面临处罚。

从目前来看,市场已经形成了阶梯化的住房体系。不仅有商品房,还有共有产权、租赁房。2021年政府工作报告提到,要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。这也意味着针对中低收入人群,以及城市新市民以及青年人居住的房源将增多。

张波建议,刚刚工作的年轻人不要急于买房,在各个大城市有各种各样租赁房出现,不仅可以保障居住需求,而且还会让人住得更好。在有一定能力的情况下,可以考虑共有产权房,有经济实力的基础上再考虑商品房。

“对于无房户来说,如果当下的确是有住房需求,又有足够的资金储备,可以考虑买房,但也不用慌,国家对于无房户的保障在很多城市不断落地,比如上海、成都等地对于无房户的倾斜程度非常高,符合条件可有优先购房的权利。”张波如是说。

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