缓解新市民、青年人等住房困难 政府工作报告定调2021楼市

每年全国两会政府工作报告中关于房地产的表述，涉及具体政策的落地与执行，具有风向标意义。2021年3月5日上午，国务院总理李克强在十三届全国人大四次会议上作政府工作报告，通过“房住不炒”、保障性租赁住房、长租房、共有产权住房、城市更新、老旧小区改造等关键词，勾勒出2021年房地产市场的发展趋势。

今年房地产工作的总体基调是：保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

亮点1：

重申“房住不炒”，强调 “三稳”目标

继2020年，今年政府工作报告再提“房住不炒”，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并首次出现“三稳”表述，稳地价、稳房价、稳预期。

在业内人士看来，重申“房住不炒”，增加“三稳”内容，这体现了政府抑制当前楼市过热的决心和态度。

2021年首月，多地楼市升温。国家统计局数据显示，1月份，70个大中城市中，53个城市新建商品住宅价格环比上涨，上涨城市数量创近4个月来新高，其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比前一个月扩大0.3个百分点。在二手住宅方面，70个大中城市中，49个城市出现价格环比上涨，上涨城市数量同样创近4个月来新高。

为了抑制楼市过热，近期热点城市密集出台调控政策。仅3月3日一天，就有上海、杭州等地释放调控收紧政策。杭州发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。上海楼市新政明确，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。3月3日晚间，新华社消息显示，住房和城乡建设部副部长倪虹近日在杭州、无锡调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况时说，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

另据中原地产研究中心统计，2月各地房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次，年内累计房地产调控政策次数高达87次。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，无论是供给侧改革、三道红线、房贷集中管理以及土地两集中政策，近一年来政策的目标和方向都是围绕房住不炒，推动居住消费健康发展，多维度、多举措稳定楼市，让广大人民群众早日实现安居宜居。

对于2021年的政策方向，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，预计房地产调控保持政策的连续性和稳定性，各地基于国家的指导精神，小步快跑、灵活适度调整自己的调控政策，有保有压（打击投机、支持自住），政策更加精细化，强调系统性、整体性，避免碎片化，金融、土地和住房政策一揽子推进，这在上海、深圳、杭州等热点城市近期的调控政策上，体现得很明显。

亮点2：

增加两类住房供应：租赁住房、共有产权住房

为了解决好大城市住房突出问题, 政府工作报告指出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，两会政府工作报告中，首次提及对大城市住房问题的关注，对于今年各类大城市的房地产政策和市场的变化有较大影响。其中，增加两类房源供给，可以看出，后续保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市重点铺开的产品，此类产品将承担解决住房问题的重要角色。而且，为了实现此类产品的供给，政府工作报告明确三种方式和支持，即增加土地供应、安排专项资金、集中建设，体现了土地、财政、规划等方面给予的支持，具有非常好的导向。

值得关注的是，共有产权住房也在政府工作报告中被重点提及。

张波表示，共有产权住房经历了多年的探索，建立健全了共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务，有力推进住房保障和供应体系建设，保障了不同消费能力新市民的居住需求。

亮点3：

规范长租房市场，解决新市民、青年人住房难题

除了增加住房供应外，政府工作报告还提出，要规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，规范发展长租房市场是补齐租赁短板的关键举措。我国租赁市场经过几年的发展，矛盾和问题已经凸显，机构风险加剧，规范发展长租房市场就是将监管制度化、常态化。未来要完善长租房政策，需要不断健全租赁行业的法规与政策体系，从租赁双边、经营机构等方面不断推动行业监管的制度化，逐步形成长期稳定的租赁市场，推动租客从“被动租赁”到“主动租赁”的转变。

事实上，在去年底的中央经济工作会议中，也用了较多笔墨体现在“租房市场”上，包括高度重视保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地建设租赁住房，对租金水平进行合理调控。此外，近期，包括北京、上海、深圳等多个城市发布了租赁住房监管政策。

严跃进分析称，从政府工作报告对于长租房的表述可以看出，后续租赁市场的发展将继续发力。具体分析来看，租赁住房的发展，其目标是要解决两类群体的住房需求，即新市民和青年人，这也是后续租赁产品开发和经营可以关注的目标群；租赁市场的发展将更聚焦于长租房市场，后续可能将形成各类配套政策；此次政策比较明确提及租房税费降低的内容，也使得后续租赁市场业务发展可以减负，这也是相关企业和租房者可以重点关注的内容。

李宇嘉也指出，重点解决长租公寓、租房企业高成本、高税收的问题，这也是2020年长租公寓陷入困境的主要原因，也是两会中委员代表在此领域提及较多的内容。可见，国家培育住房租赁市场，打造租购并举住房新制度的决心比较大，未来将有相关的政策措施落地。

亮点4：

首提“实施城市更新行动”，今年新开工老旧小区5.3万个

此前的中央和地方“十四五”规划纲要都提出，要实施城市更新行动，政府工作报告也是首次出现。

去年底，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在住房和城乡建设部官网发表题为《实施城市更新行动》的署名文章。王蒙徽称，实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。

老旧小区改造作为城市更新的重要内容，政府工作报告中也明确指出，2021年，政府投资更多 向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,提升县城公共服务水平。