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“消失的”土地溢价

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房企在热点城市高溢价抢地,已被纳入监管视野。近日,融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地,因总地价64.52亿元、溢价36.15%、单价超8万元/平方米,地块受让人被普陀区政府约谈。政府将严格监管该项目竣工(土地开发情况)、品质、一房一价等情况。

实际上,放在牛年的土地市场,上述溢价水平不是最高。譬如,3月份以来,深圳国深联合小商品城28.63亿元竞得金华永康商住地,溢价率123.67%;德信顶价14.58亿元、自持2%摘杭州富春未来城地块,溢价率49.99%。

此次约谈,反映出一线城市稳定市场预期的决心。在“房住不炒”政策基调不变、集中供地新规浮出水面的背景下,引导土地市场理性发展,已是大势所趋。

将时间轴拉长也可发现,自2016年“地王年”以来,重点城市整体土地成交溢价率已从高峰跌落。尽管土地楼面价仍在上涨,但地方政府相继祭出的调控政策,意在通过控制住溢价率,从而稳定市场预期。

溢价率从高峰跌落

土地市场规则调整,已成为牛年房地产调控的重要一环。

据近期一份网传文件,“两集中”制度将在22个重点城市实施,今年发布住宅用地公告不能超过3次。业内普遍认为,新规有望通过提高市场信心的透明度,降低房企在单个地块竞争的激烈程度,从而稳定市场、降低溢价率。

所谓土地成交溢价率,即成交价超出成本部分所占的百分比,计算公式为(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价×100%。超出原本土地所有成本价的部分,称为溢价。

高溢价成交之所以出现,一定程度上代表着,房企看好当地楼市的发展;因能从中看到利润空间,所以才高价拿地。与此同时,土地高溢价也会对房价产生影响,如果房企想有利可图,则需相应提高项目的售价水平。

自我国实行招拍挂制度以来,土地出让均遵循价高者得的市场竞争规律,囤地、腐败等现象得到有效遏制,土地交易越发公平公正;与此同时,一路走高的地价也助推了房价上涨,诸多小企业因拿不到地而退出市场。

2016年,便是房企疯狂抢地的一年。当时,多地上演“地王盛宴”,30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王;尽管热点城市如广州、厦门、合肥等开启限地价、竞配建等土地调控,依然没有改变逢拍必出地王的格局。

“地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的信号,更导致未来涨价预期。反映到溢价率上,当年热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出,二线城市土地溢价率最高,三四线城市三季度甚至飙升至111%。

这种疯狂局面的出现,与当时的货币环境、土地供应等密切相关。克而瑞表示,2016年,在宽松的货币环境下,企业资金来源渠道广泛,融资成本较低;热点城市土地供应受限,“僧多粥少”导致过度竞争,陷入逢拍必出地王的窘境。

进入2017年,市场热度在调控高压下急剧退烧。当年,楼市调控不断升级,“四限”范围力度持续扩容,整体市场下行趋势也较为明显。在“地王年”的映衬下,2017年地市明显转冷,热点城市溢价率回落,“地王”数量减少。

此后,“房住不炒”基调深入人心,土地溢价率再未回到曾经的高峰。中国银河证券统计数据也显示,2016年第二、三季度,100大中城市成交土地溢价率创下自2008年以来的峰值,一度逼近80%,此后一路下滑,至2020年未重回巅峰。

2020年,为缓解疫情对经济发展的负面影响,大部分城市加大了优质土地供应力度,土地市场热度明显提升,土地价格随之急剧上升;到了下半年,受“三条红线”政策影响,融资渠道持续收紧,土地市场热度有所下滑。

CRIC数据显示,2020年四季度以来,重点城市土地市场热度整体呈现下滑趋势。具体而言,2020年10月至2021年1月,热点城市成交涉宅地块的平均溢价率为13.8%,较2020年1~9月下降了3.5个百分点。

调控政策“紧追不舍”

既然溢价率能直观反映市场热度,那么稳定溢价率,一定程度上便能稳定楼市预期,这是此前各地对土地市场的调控逻辑。

2011年,广州首次尝试以“限地价、竞配建”的方式出让住宅地块。2016~2017年,随着全国土地市场和楼市再度走高,针对土地的调控政策再次出现,深圳、广州等多城出台双限双竞土拍模式,进一步限制地价和未来房价。

更典型如北京,通过大规模推广“限竞房”模式,一定程度上控制住了房价上涨。限竞房即通过“限房价、竞地价”的土地出让方式产生的商品房,在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格,土地则由出价最高者获得。

2020年四季度以来,因土地市场较为火热,热点城市继续对土拍溢价率和名义地价进行限制。譬如,上海、杭州等诸多城市上调了重点地块的起拍价格,北京、成都、宁波等城市溢价率上限较2020年10月以前明显降低。

克而瑞研报认为,热点城市对土地出让管理更加精细化,并针对市场情况对土拍规则进行微调控,能及时为地市高热降温,降低土拍溢价率。

但需要注意,多数城市倾向于控溢价,但实际楼面地价仍然存在上涨压力,“稳地价”目标依旧任重而道远。此外,在“竞自持”、“限房价”等多重规则的影响下,房企盈利空间明显缩减,商品住宅供求矛盾也进一步加剧。

“适当增加热点区域的土地供应,合理设置地块出让价格和未来入市销售价格,加快项目入市速度缓解供需紧张,才能真正实现‘稳地价、稳房价和稳预期’的目标。”克而瑞直言。

日前,自然资源部相关负责人表示,重点城市要稳定合理增加住宅用地供应,将保障供地规模作为第一位的要求。2020年,重点城市住宅用地供应量都超过了近五年平均完成交易量,今年要继续增加住宅用地供应量。

与此同时,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,让各类市场主体和消费者充分掌握信息,形成合理预期。这意味着,在降低土地竞拍热度、引导市场理性发展的同时,加大重点城市土地供应,将是今后调控的重要抓手。

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