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土地市场开新局,集中供应终结“内卷化”竞争

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“集中供地”涉及的城市版图正越来越清晰。

截至目前,天津、青岛、济南、郑州、南京5城先后有文件流出,明确今年将推行住宅用地“集中供应”模式,全年分三批次发布招拍挂公告。深圳市规划和自然资源局相关人士也透露,今年将三批集中出让居住用地。

上述城市,均在此前网传的“22城”名单中。自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,今年重点城市要稳定合理增加住宅用地供应,进一步将住宅用地出让信息合理适度集中,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。

此前,为了降低土地市场热度,多个城市已探索过限地价、竞配建、竞自持等措施。而此次震动地产界的供应新规,意在纠正土地信息披露的随意性、碎片化等不规范问题,防止信息不透明带来的竞争,合理引导市场预期。

尽管各地政策细则还有待落实,集中供地能否达到预期效果,也引发了市场争议。但业内普遍认为,此举可提升土地市场的信息透明度,透过详尽披露的信息,各方主体可对未来区域市场走向做出基本研判,消除恐慌心理。

关于对房价走势的影响,一位TOP5房企人士告诉第一财经记者,集中供地造成销售端的“两集中”(集中预售、集中开盘),每年将形成三次供应脉冲,分流客户。因同期入市项目竞争激烈,集中供应能持续稳定房价。

提升土地市场信息透明度

引起地产界巨震的“集中供地”政策,目前已得到官方口径确认。

近日,自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示,今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,坚决贯彻“房住不炒”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署。

据此前市场信息,按照住宅用地分类调控文件要求,今年22个重点城市要实现“两集中”,发布住宅用地公告不能超过三次。业内认为,这22城即此前落实“一城一策”的城市,包括北京、上海、深圳、广州、南京、苏州等。

记者在相关文件中看到,自然资源部要求,今年各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争,出让方案应包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案;重点城市要合理安排招拍挂出让时序,实行“两集中”同步公开出让。

所谓“两集中”,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。

此前,北京等地已一定程度上提升了供地集中度。譬如北京2020年供应住宅用地48宗,其中1~2月份便供应了约三分之一。但总体而言,过去热点城市供地计划较随机,供应规模、节奏也不明确,市场主体预期混乱、抢地盛行。

从以往零散出让的“涓涓细流”,到集中出让的“放量供地”,土地供应新规则将有何影响?自然资源部相关负责人指出,稳定市场预期,既要靠合理的供需关系,也要靠充分的信息披露,让各类市场主体和消费者全面掌握相关信息。

重点城市对住宅用地集中公告、集中供应,便是为了减少土地出让过程中关联信息不充分对市场预期的影响,纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题,让各类市场主体和消费者充分掌握信息,形成合理预期。

据悉,截至去年11月,重点城市均已按要求公布住宅用地相关信息。数据显示,重点城市已供应但未竣工的住宅用地面积约为近五年平均完成交易量的5.5倍,其中扣除已取得销售许可的未竣工面积约为两倍多。

除了做好信息公开,重点城市还要根据市场情况,合理确定供地规模,进一步加大住宅用地供应。该负责人称,2020年重点城市住宅用地供应量都超过了近五年平均完成交易量,多数比2019年明显增加,今年要继续增加供应量。

据上述文件要求,2021年重点城市公告供应量不得低于近五年平均完成交易量,大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜。与此同时,继续鼓励各地探索限地价,竞配建、竞自持等稳地价措施。

伴随着官方口径的确认,各地在供地节奏上的调整也逐渐浮出水面。

2月26日,南京市土地储备中心发布通知,将召开2021年全市经营性用地拟上市地块前期工作推进会议,根据自然资源部对集中供应住宅用地的最新要求,将今年住宅用地上市的时间安排在4月、7月和10月。

3月1日,广州市规划和自然资源局增城区分局发布补充公告,原定于3月26日出让的4宗商住地,将因故终止出让,此举被解读为配合集中供应政策。据悉,这四宗地暂停出让的商住地,总起拍价达32.99亿元。

集中供应或利于稳定房价

直接施加于“面粉”的调控措施,能否稳地价、稳房价,业内对此争论不一。

地产经济学家邓浩志认为,此前各大城市已针对地价过高情况采取了“限地价,竞配建”“限地价,竞自持”“限地价,摇号”等稳地价政策。这个政策明显来得更直接,但地价已经封顶了,因此不存在防止高地价的问题。

此外,每家房企每年土地库存是有计划的。“每天买一次米,还是每年买三次米?”并不改变对米的实际需求,只改变了买米资金的安排。对房企来说,这种变化所造成的不适应很快就会结束。因此,集中供地实际影响有限。

一些房企人士也对政策持谨慎观望态度。“集中出让单次宅地供应量加大,对房企资金要求比较高,整体降低开发商争抢热度,一年仅三次加重了拿地的紧迫感,在新政执行初期,能抑制土地热度,降低溢价率。”某TOP5房企人士告诉记者。

但该人士同时表示,不排除后期执行中,年度里上下半年的争夺态势会逐步增强,部分优质热点地块的竞争仍较激烈。不过,新规虽不能确保减少“地王”的出现,但因项目集中入市竞争激烈,集中供应能够持续稳定房价。

多家券商则普遍认为,集中供地可降低土地市场热度,进一步控制房价上涨。

中信证券表示,由于地方推地的机会是有限的,一旦推地过少,或由于所推土地质量太低,导致开发企业不积极,流拍率过高,地方只能等待下一次土地出让的窗口。这在客观上可能推动地方适当增加供给,并合理定价。

同时,土地出让一般有保证金要求,企业很难在多地、针对大量地块,同时缴纳保证金,单块土地可参与的房企数量可能会下降。集中出让还可增加市场透明度,有利于形成有序、稳定的竞争格局,减少“地王”出现的频次。

“三道红线和房贷集中度管理,限制了企业恶性加杠杆,但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。”中信证券称,从制度上来说,土地市场的改革可以说是行业供给侧改革的最后一块拼图——“内卷化”竞争将因此结束。

首创证券也称,集中供应意味着市场玩家将趋于分散,避免了以往房企间过度竞争造成土地溢价率过高的情况出现,逐步推进土地价格回归合理,进而演化为对未来销售价格的合理预期,以及房企利润率的逐步改善。

房企间的竞争格局也会发生变化。乐观情况是,大型房企不能同时参加多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源;中小房企能有更多选择的余地,可避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

另一方面,因拍地前房企需要缴纳一定比例的意向保证金,若想一次性在该城市获得更多地块,那么将对企业的融资、现金流管理能力提出更高的要求。显然,最终的赢家仍将是账面可调用资金充、具有加杠杆能力的房企。

“对房企而言,强者更强,弱者更弱,对现金流管控能力强、融资能力强、运营能力强的综合性房企,拿地机会更大;企业产品同样需要能突围的强竞争力。”上述TOP5房企人士告诉记者,第一阵营的房企具备优势,中小房企有被蚕食的风险。

该人士还称,在22个城市抢不到地的房企,将只能转战三四线城市以及更多县城;新房限价导致一二线城市利润薄,优质的三四线城市竞争将会增强。“等更多城市发布细则后,我们将通盘研判,提早进行布局选择和策略制定。”

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