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香港楼价15年间大涨近4倍 置业比率至20年新低

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香港楼价持续高企,置业梦对于很多年轻人可望不可即。

香港立法会秘书处3月1日发表“自置居所对香港社会经济的影响”《研究简报》显示,整体自置居所的业主中,35岁以下的年轻人仅占7.6%,首次置业人士的平均年龄2019年已经达到44岁。

《研究简报》指出,香港楼价在2004年-2019年的15年内急升近4倍,然而,同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的约20年新低。虽然该数据去年第四季轻微反弹至51.2%,但仍低于2004年高位的54.3%,亦远低于富裕经济体超过60%的平均水平。

在土地严重短缺和置业能力下降的背景下,35岁以下的年轻一代于整体自置居所户主中的比例,由1997年的22.1%(19.81万人),大幅下降至2019年的7.6%(9.82万人)。

报告指出,香港年轻人单凭工作收入,难以追赶不断攀升的楼价,也未有足够财力在物业市场跟其他买家竞争,据悉,置业困难是香港年轻世代感到无望的其中一个源头。以2004-2019年期间的楼价来看,数字飙升了391%,然而香港家庭住户的每月收入中位数仅增加78%,远落后于楼市的升幅。

与此同时,60岁及以上的老人,在自置居所户主中的比例为41%(53.6万人),成为置业的主力,相比1997年的21%(19.21万人)激增一倍。

自置物业占比“倒U”

事实上,香港的自置居所比率于过去23年呈“倒U型”发展。报告指出,该比率在1997-2004年期间由46.7%飙升至最高的54.3%,然后停留在约53%的水平至2011年,但其后回落至2019年的49.8%及2020年第4季度的51.2%。

数据显示,1997-2004年期间,香港每年平均共有约6.2万个住宅单位落成。供应充裕,加上亚洲金融风暴触发楼价暴跌52%,为首次置业人士提供罕有的置业机会。1997-2004年期间,自置居所住户数目净增加了26.4万户,其中约一半为私营房屋。

值得注意的是,1997-2008年期间,香港住户增加了35.4万户。此期间,自置居所住户显著增加了33.7万户,而租户只增加了4.7万户,租户占比仅为13%,这主要受惠于当时房屋供应充裕及楼价处于可负担水平。这意味着,1997-2008年可谓香港楼市的最佳“上车”时间窗口。

其后,特区政府不断收紧土地及房屋供应,推出了一系列政策,包括停止拍卖土地、放弃为自置居所订定数字目标、缩减通过填海及平整土地的开发新土地规模、无限期停建资助出售房屋等。

这些措施导致香港房屋供应出现断崖式下跌,叠加经济复苏带动,香港楼价在此期间大幅反弹,使得大部分工薪阶层无奈成为租房一族。2009-2019年期间,香港整体住户增加了33.5万户,而自置居所住户同期仅增加了8.02万户。然而,居住于公营或私人房屋的租户则飙升了25万户,占比接近75%。

楼市财富效应

楼市持续畅旺下,自置单位已成富裕家庭的重要财富来源。

根据差饷物业估价署的统计数字,粗略估算,香港私人住宅物业的市值在1997-2019年期间累升两倍至约12万亿港元,高于同期本地生产总值的109%增幅。2019年,香港私人住宅物业总值约为本地生产总值的4倍,远高于美国的1.6倍。研究报告指出,楼价变化带来的财富效应,对本地消费及本地生产总值,可以产生重大影响。

为了协助年轻一代首次置业,社会上近年有不少倡议增加土地及房屋供应。参考1997-2004年期间的发展经验,当楼宇供应充裕,楼价便可回落至可负担水平,自置居所比率亦可因而显著攀升。

根据特区政府2020年12月发表的《长远房屋策略》最新进度报告,在2018年把公私营房屋比例由60:40改为70:30后,截至2030-2031年的未来10年,私营房屋的建屋目标会仅为年均12900个单位,低于过去10年约13500个单位的实际年均建房屋量,房屋供应仍然十分紧张。

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