2月14城二手房成交环比降五成，“热门板块将迎房价回调”

在多地加码楼市调控及春节假期影响下，2月14城二手房成交量环比减少五成。

3月1日，上海易居房地产研究院发布的数据显示，2021年2月，受楼市新政及春节假期影响，多地二手房交易量减少。易居研究院监测的14个城市二手房成交量约为3.8万套，较上月减少50%左右。

价格方面，中国指数研究院监测数据显示，百城（全国100个城市）价格环比涨幅较上月收窄，同比涨幅有所扩大。发布的数据显示，2021年2月，百城新建住宅平均价格为15884元/平方米，环比上涨0.20%，同比上涨4.01%。百城二手住宅平均价格为15585元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨3.30%。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶指出，2月，北上广深杭等多地出台楼市调控政策，各地方政府继续灵活因城施策、多措共举稳楼市。2月恰逢春节假期，多数房企调整供货节奏，受政府倡导“就地过年”以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响，部分重点城市购房需求有所释放，楼市表现与往年相比较为活跃。但在调控密集出台及春节假期影响下，2月百城房价涨幅有所收窄。

2月房地产调控次数达45次，东莞深夜发布调控新政

春节后的牛年楼市继续迎来房地产调控，中原地产研究中心统计数据显示，今年2月份各地房地产调控密集，单月房地产调控次数高达45次。

中原地产首席分析师张大伟指出，2021年的楼市小阳春比往年更早，一二线城市楼市热导致调控频繁加码，东莞甚至在深夜发布调控政策。

2月27日凌晨，广东省东莞市住房和城乡建设局官网发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》提出：非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

有着深圳“后花园”之称的东莞在2020年6月因房价“涨幅首次超过深圳”而备受关注。此后三个月（2020年7月至9月），东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”。

此次也是继去年东莞出台楼市限购、限转让政策以来，东莞再出楼市重磅新政。

按照中指研究院的数据，2月份，东莞新建住宅价格环比涨幅0.64%；二手住宅价格环比涨幅1.07%，均排名百城第五。

而从挂牌价格来看，东莞二手房挂牌价环比涨幅已连续三个月最高。

按照58同城、安居客《2月国民安居指数报告》统计显示，2月全国67个主要城市二手房挂牌中，东莞、衡阳、西安、济宁和南宁二手房挂牌均价环比涨幅较大，成为全国二手房房价环比涨幅top5。其中，东莞环比涨幅已连续三个月最高。

东莞中原战略研究中心分析指出，去年东莞发布的政策对二手楼市有一定抑制作用，二手房市场观望情绪有所增加，成交量有所下降，但受地市持续火热、地价屡创新高影响， 许多二手房源挂牌价虚高难下，部分小区房价持续上涨 。此次新政二套社保年限要求提高，进一步抑制投资客，从需求端缓解市场供不应求的矛盾；同时对离婚、落户、企业等三方面打补丁，坚决抑制投机炒房，稳定房价促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，家庭通过离婚的方式增加购房名额是比较普遍的增加购房名额的方式，夫妻离异两年内购房其拥有住房套数仍按离异前家庭总套数计算，能有效防止通过离异的方式进行投资炒房，有效落实“房住不炒” 的政策。

新政出台多地调控效果显现，热度过高板块将迎来房价回调

58安居客房产研究院分院院长张波提到，2月以来，不仅仅是东莞，上海、深圳等地的调控政策继续出台，堵漏洞、控金融、打炒作，尤其是深圳二手房参考价格机制落地，在全国首次对二手房的价格形成直接干预。

深圳市住房和建设局于2月8日连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。但参考价普遍较低，几乎相当于市场价的七折。

据深圳特区报的报道，目前四大行均确认深圳以“二手住房成交参考价”作为按揭依据。

从数据上看，新政的影响已开始显现，二手房网签量开始迅速下滑。深房中协公布的最新数据显示，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套（含自助网签），环比下降78.3%。从走势上看，新政对市场的影响“立竿见影”，但因为含春节假期，仍会受到一定程度的“节日效应”影响。最新公布的一周（2月22日-2月28日）数据显示，一周二手房网签834套（含自助网签），环比上涨130.4%，但对比新政前的周网签数据（约2500套），新政后二手房网签量大致下滑66.6%。

上海于1月21日出台的“沪十条”等一系列调控政策对市场也起到立竿见影的效果，政策出台满月，成交量下降且价格持平。截至2月21日，2月份共成交3545套，环比下降34%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾提到，今年前两月，随着“沪十条”“摇号计分制”等政策的陆续出台，目前尚处于政策试点期，市场上新增供应较少，今年前两月仅有30个新盘8507套房源入市，而1.8万套的网签成交数据中，仅有25%左右来自今年新增供应楼盘，即成交数据中的75%来自已开盘的楼盘或是去年已售但今年才网签的楼盘。若仅考虑今年开盘的8000多套房源，目前去化率（网签口径）为52%，市场交易活跃度在合理范围内。

展望后市，曹晶晶认为，3月为春节后首月，预计房企推盘节奏将明显加快，市场供应将增加，百城新建住宅价格或保持稳中有涨态势，但在“房住不炒”定位下，部分热点城市楼市政策或存继续收紧可能。

张波提到，22城不断落地的住宅用地“两集中”政策推动了金融侧和土地侧的长效机制双重落地，对于市场的影响则更为深入和长远。同时，在各地频出政策下，热点城市2月楼市的成交量环比出现一定降幅，地价稳定、房价稳定有了更精准抓手，预计一季度之后，总体市场热度环比下降的态势将不断显现，尤其是部分前期热度过高的板块可能将迎来房价回调，楼市的稳定性将得到进一步加强。