上海陆家嘴税收亿元楼达110幢 出租率回升至疫情前

疫情防控期间，上海楼宇经济依然呈现出较强的韧性。以上海楼宇经济高地陆家嘴为例，2020年，陆家嘴税收亿元以上楼宇新增9幢，达到110幢。2021年初，该110幢亿元楼宇出租率已基本回升至疫情前的水平，达到86.7%。

上海自贸区陆家嘴管理局相关负责人向记者透露，陆家嘴核心区域甲级以上楼宇单位经济密度从1.2亿元/万平米提升到1.25亿元/万平米，“陆家嘴为楼宇‘精准画像’，匹配资源，引入头部企业，实行产业链招商，在楼宇打造完备的行业生态圈。”

陆家嘴亿元楼出租率基本回升到疫情前

来自上海自贸区陆家嘴管理局的数据显示，2020年，上海陆家嘴税收亿元以上楼宇新增9幢，数量达到110幢。其中：税收10亿元以上楼宇达到32幢；税收20亿元以上楼宇达到20幢；税收60亿元以上楼宇4幢。

“核心区域甲级以上楼宇单位经济密度从1.2亿元/万平米提升到1.25亿元/万平米。”陆家嘴管理局相关负责人向记者透露。

尽管受疫情影响，陆家嘴2020年楼宇出租率并未有较大幅度的下降。CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨向记者表示，从世邦魏理仕观察看，疫情期间陆家嘴区域楼宇经济发展具有非常强的韧性，2020年，陆家嘴110幢亿元楼出租率从2020年初的87.3%，下降到年中的84.6%，2021年初已基本回升到疫情前水平，目前出租率达到86.7%。

“金融业开放和科技创新政策和措施带来了新增写字楼需求，特别是国内证券基金公司的新租与升级需求，以及一些国外科技企业在陆家嘴的扩租需求都表现得非常明显。“谢晨说。

2018年12月启用的瑞明大厦出租率从最初的30%已增至93%，成为新晋亿元税收楼。“疫情期间，我们及时调整招商策略，采取部分楼层分割租赁方式，带动了部分小租户的入驻。” 瑞明大厦管理方上海双辉滨江商业经营管理有限公司招商部总监陆贻亭向记者表示，“同时采取‘云看房’的直播形式扩大宣传渠道，有效增加了带看及成交。”

为楼宇”精准画像“打造行业生态圈

”楼宇经济活力并非出租率越高越好，而是要为增量留下需求空间，还要为存量具备调控能力。“陆家嘴管理局副局长梁庆向记者表示，“楼宇出租率饱和时，业主会预期每年租金都要上涨，几年前陆家嘴楼宇出租率曾达到97%，当时我们觉得有点像泡沫。”

于是，陆家嘴当时进行了楼宇调控，主动削减出租率。梁庆介绍，一是推动楼宇自发签署”楼宇公约“，联合抵制P2P机构入驻；二是150、160家异地城商行当时在陆家嘴设立分支机构，但这是违反监管规则的，陆家嘴又将这类机构请出陆家嘴；三是考虑到产业结构调整，针对一些面积一万平方米以上的租户，陆家嘴主动推荐浦东其他区域。

“楼宇经济是基于空间的经济形态的描述，反映出专业化分工不断深化过程中，形成的对资源依赖不明显的经济形态，可简单理解为轻资产企业。”梁庆表示。

在这样的背景下，陆家嘴为楼宇“精准画像”，匹配资源，引入头部企业，实行产业链招商，在楼宇打造完备的行业生态圈。

2020年，陆家嘴管理局为浦东嘉里城进行了“精准画像”，浦东嘉里城位于陆家嘴的腹地，是陆家嘴金融城和张江科学城交接的地方，通过对楼宇租赁企业的精准分析，与楼宇联手打造产业链集聚地。目前，该楼内金融类机构达到58家占总租户数的61.7%，占总办公面积的55%，其中朱雀投资、景林投资等资产管理类机构达到了37家，占总租户数的40%，形成了一栋极具影响力的“资产管理特色楼宇”。

证券时报记者获悉，陆家嘴还与楼宇业主、五大行、四大所结成战略联盟，打造一批高产出、高增长的特色楼宇，突显楼宇产业标识，包括数字经济楼（陆家嘴软件园）、外资金融楼（环球金融中心）、金融科技楼（良友大厦）、专业服务楼（金茂大厦）、高端财富管理楼（上海中心）、资产管理楼（浦东嘉里城）等。

金融和科技业将成上海写字楼去化主力

值得一提的是，金融业和科技业，这两大陆家嘴楼宇出租主力行业，也是上海写字楼去化的主力军。

谢晨向记者表示，2020年写字楼租赁成交中，金融业和科技业分别占上海全市写字楼需求的19%和16%，“伴随‘双循环’发展格局下扩大开放和科技创新两大战略的不断推进，上述行业将继续担当2021年上海写字楼面积去化的主力军。”

随着我国疫情常态化管控和经济有序复苏，全国写字楼市场净吸纳量于下半年明显回升。谢晨认为，2021年企业信心将随经济复苏进一步增强，进而对写字楼需求形成有力支撑。根据世邦魏理仕去年10月进行的亚太区办公租户调查结果显示，88%在华企业表示未来6个月公司业务将保持平稳或进一步向好。

世邦魏理仕预计，2021年全国主要城市写字楼净吸纳量有望突破500万平方米，较2020年大幅增长60%以上。其中，陆家嘴等一线城市核心商务区的写字楼出租率将在2022年逐渐升至90%以上，并带动区域内租金增长率先进入企稳回升通道。