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长三角土地争夺白热化!高价地拉涨一月全国平均楼板价

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房地产融资日渐趋紧的大环境之下,长三角区域依旧备受房企青睐。1月,受供地结构性因素影响,房企整体拿地意愿减弱,当月土地市场成交规模处于低位,40城市土地成交量、价均出现环比下滑。但分区域来看,1月份百强房企拿下的地块中,43%仍位于长三角地区,杭州、宁波、上海土地市场显著升温。而值得注意的是,随着地市整体低位运行,房企之间的分化也更加明显,品牌房企及龙头房企成为在该区域拿地的主力。

长三角土拍推动市场热度回涨

开年以来,房企对长三角的争夺进入新的白热化阶段,“最高限价”“高溢价”“最高单价”等也频频成为市场关键词。

作为长三角区域的龙头,上海是房企们最为重视的高地之一。2月20日,普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块经过314轮竞拍,最终被融创+建发联合体成功夺得。该地块成交金额为64.52亿元,溢价率36.15%,成交楼面价为8.43万元/平方米,刷新了上海普陀区宅地成交单价。春节假期之前,2月9日,招商蛇口以总价56.66亿竞得上海虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块,成交楼板价92647.6元/平方米,也创下虹口区地价新高。

商业地块同样抢手:2月23日下午,上海浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块被嘉里建设与GIC(新加坡政府投资公司)联合体以60.14亿元拿下,金桥地区或建起新一个“嘉里中心”。

土地出让金连年位居榜首的杭州,其表现也十分亮眼。克而瑞近期发布的研报指出,杭州1月土地成交总金额破500亿元,位居各城市首位,出让地块中有五成以上的地块均以高溢价或最高限价成交,对市场热度回暖起到极大的助推作用。《华夏时报》记者注意到,在杭州,“最高限价+自持”已是土拍市场的常态,而杭州也在1月份继续保持了全国住宅用地成交金额第一的排名,住宅用地成交金额达445亿元。

春节后进一步放宽了城市落户政策的南京,2月24日集中出让了5宗宅地,当日均已达到最高限价,共计61.3亿元。

值得注意的是,除了上海、杭州、南京这些一线及新一线城市,长三角区域内多个二线及强三、四线城市的土地市场热度同样高居不下。

以南通为例,2月19日,盛和+融创联合体成为南通通州平潮高铁城“双限”地块——R2021-001宅地的第一顺位候选竞得人,楼面价10770元/平方米,总成交价20.25亿元;2月22日,两宗位于南通的宅地则进入现场竞买环节。其中,通州区西亭镇盛庭花苑东侧宗地经过99轮报价,由大丰市银鼎房地产开发有限公司以总价2.38亿元总价竞得,成交楼面价为4163元/平方米,溢价率为70.77%;另一宗编号为R2021-003的通州区金沙街道进鲜港村地块则经过149轮竞价,达到最高限价13.52亿元。2月23日,最终建发集团击败近30家房企成功摇号夺得,楼板价12797元/平方米。

机构报告显示,长三角在全国土地市场中的地位依然不可撼动。克而瑞近日发布的研报指出,受近两月供应量下降影响,2021年首月全国土地市场成交规模迎来周期性下调,总成交规模仅为15479万平方米,不及去年同期水平。但受多个热点城市高价地集中成交影响,1月平均楼板价涨至2881元/平方米,环比大涨20%,处于近一年来的较高水平。

“市场热度的回涨主要得益于长三角热点城市优质土地成交占比大幅提升所致,杭州、宁波、南京等城市均有多宗优质土地出让。”克而瑞研报解释说,1月份百强房企拿地43%位于长三角地区。而在长三角二三线城市优质地块供应明显增加的影响下,1月成交溢价率低位回升,增至13.6%,环比去年12月增加了2.5个百分点。

贝壳研究院发布的数据同样显示,1月份,全国土地成交楼面价大幅提升,同比增长50.5%,主要原因在于1月住宅用地成交集中在上海、杭州等为代表的长三角高价值核心城市。中国指数研究院报告强调,从各城市群拿地金额来看,长三角热度不减:1月,长三角TOP10企业拿地金额618亿元,位居四区域首位。

区域市场仍将保持一定热度

长三角土地市场热度的高企,背后是区域内政策规划的利好、经济走势向好及稳中有升的市场需求。

“安全性高”是不少房企长期青睐长三角地区的原因。亿翰智库研究总监于小雨向《华夏时报》记者指出,不管是从2020年的市场成交、还是疫情后市场的恢复情况来看,长三角都是表现最好的区域。“长三角市场化程度高,覆盖的核心一二线和强三线城市多,本身需求旺盛,能够保障去化的顺利进行,对企业来说安全性高。” 于小雨表示。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林告诉《华夏时报》记者,区位、城市发展对于房价的影响比较重要。长三角及珠三角始终是我国经济比较活跃的地方,长期来看有房价上涨的预期。而根据国家统计局公布的《2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,1月份,新房价格环比涨幅排名前十及二手房价格环比涨幅排名前十的城市中,金华、合肥、扬州、上海、徐州、宁波等多个长三角热门城市均在其列。

“长三角一直是房企重点关注的区域。”58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者分析指出,原因之一是房企回归一二线的节奏在加速。“从拿地的布局来看,房企布局核心城市的逻辑正进一步强化;而长三角的二三线城市依然是房企更关注的。”张波表示。

张波还认为,长三角一体化加速,有效推动了区域内包括人才、生产要素等多维度的一体化。此外,杭州、南京、苏州等热门城市近年落户政策不断放松,凭借良好的城市基本面吸引了大量人才落户,对房地产市场形成有利于支撑,这也是房企敢于在长三角加大布局的催化因素。

对于长三角土地市场接下来的走势,业内普遍持看好态度。张波表示,长三角土地市场占比总体保持大规模将是较为确定性的因素,且房企在热点城市核心土地上的抢夺力度还将不断增强,预计2021年长三角土地市场依然将保持高热度。

《华夏时报》记者注意到,从供应方面来看,长三角区域2021年供应十分充足。比如,据江苏省苏州市政府网站消息,2021年苏州市市区住宅用地供应计划确定为8390亩,较2020年供应计划量仅减少约10亩。

不过,业内人士也强调,长期来看,在“房住不炒”的主基调下,因为“三道红线”的压力,房企整体融资环境依旧偏紧,拿地态度也将会更加谨慎,全年土地市场热度大概率难再上涨。

东莞证券研究院分析师何敏仪认为,年初土地成交溢价率维持较高水平,显示区域、城市间土地市场的分化在加大。一二线及热点城市土地市场继续为开发商积极布局区域,而大部分三四线城市土地热度回落明显。

不仅如此,如火如荼的“抢地大战”中,房企之间的分化也日益明显。据中指院统计,1月TOP100企业拿地总额2240亿元,拿地规模同比增长17.8%;TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的66%。但同时,1月份50家代表房企拿地总额同比下降14.1%。中指院研报解释:“2021年1月受新年和疫情影响,部分小企业未拿地,但大中型房企受影响较小;另一方面,受各类金融调控政策影响,大中型企业拿地趋于谨慎,代表企业拿地规模有所下降。”

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