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土地市场巨变:谁将分享宅地一年“限卖”三次的盛宴?

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沉寂多时的地产板块突然沸腾了。

25日,A股地产板块集体暴涨,截至收盘有超十只个股涨停;港股内房股同时爆发,十余只个股涨幅超10%。

这一久违的地产股行情,与市场上一则消息的发酵有关。

中国土地市场正在经历自限价以来最大的变化:“限售”,即宅地“一年限卖三次”, 每次集中供应,大规模放量;开发商们也只能在这个节点去拿地。

这一手段已在青岛、济南等地公布,未来,许多一二线热点城市的住宅土地供应,很可能都要遵循这个新供给模式。

已经有人称之为土地市场的新供给侧改革,其意义可能仅次于双限双竞、招拍挂、城市更新,而这种规则的变化一旦大面积铺开,则会对市场投资、供应节奏以及行业格局都带来深远影响。

多城发布新规

2月24日,网传一份国家自然资源部2021年住宅用地供应分类调控文件,要求22个热点一二线城市的住宅土地供应改变原有模式,实行住宅用地集中出让。

两个关键要点,让这一消息备受关注。

一是重点城市住宅土地供应要集中发布出让公告、集中组织出让活动。这意味着之前下放到区的土地出让权要上收至市层面;其二是,重点城市全年卖地不能超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。

土地被认为是房地产的最基础资源,地能否拿对,直接决定着房地产项目的生死。

如果限制卖地时间的土拍新政今年真在一二线热点城市大规模铺开,必然是中国土地出让史上一次意义重大的变革。

青岛最早出来响应。

2月24日下午,青岛市自然资源和规划局官网挂出《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年将分3批次,集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施出让。

2020年,青岛住宅地块成交揽金约722亿元。如果新的一年计划供应量不减,那平均每次集中出让都要成交近250亿元,到时候土拍场面会很“壮观”。

25日,山东省会济南也宣布召开住宅用地供应分类调控工作会议,济南全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告。

同日,天津、郑州内部文件传出,内容涉及到住宅土地供应实施“两集中式”出让。天津确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告;郑州则收回多个区的住宅用地出让公告发布权,由市局统一发布。

郑州自然规划局一位工作人员称,通知为内部文件,但未有进一步表示。

“尚未接到上级通知,一旦接到通知,上海必然会积极配合执行。” 上海市土地交易事务中心内部人士对华尔街见闻表示,如果确有其事,目的当然是稳地价、稳预期。

“我们投拓部门已接到通知,消息确凿,已经着手准备工作,如果后续政策陆续落地,我们的投资安排也会有变化。”华东一家全国排名前20强的房地产企业工作人员告诉华尔街见闻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,热点一二线城市或将在近期陆续响应或发布宅地供应“两集中、三批次”政策。

卖地模式之变

把时间拉长,可以发现,对土地出让进行次数的限制,行政调控的加强,有其内在逻辑。

“这一政策的推出,可以说是今年中国土地市场改革的一项重大举措,其理论影响可能仅次于当年‘8·31大限’带来的土地市场影响。”25日,中央财经大学副教授柴铎撰文分析称。

2004年,国家多部委规定,从当年8月31日起,所有经营性项目用地一律公开竞价出让,各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让,这成为中国土地交易市场化的标志,因此被业内称为“8·31大限”。

此后很长一段时间,我国土地出让遵循价高者得的市场竞争规律。

后来出于抑制地市、楼市过热的目的,行政调控之手逐渐伸向土地市场。

2011年,广州首次尝试以“限地价、竞配建”的方式出让住宅地块,结果那次土拍遇冷。

2016年-2017年,随着全国土地市场和楼市再度走高,针对土地的调控之手再次出现,深圳、广州等多城出台双限双竞土拍模式,进一步限制地价和未来房价。

在北京得到了更大规模推广的则是“限竞房”模式,即向上竞地价,向下竞房价。过去几年,北京出让了十几万套的限竞房土地。

此外,对于土地出让的调控手段,还包括规定拿地自有资金比例、限制套均面积、约定小户型比例以及要求未来现房销售等。

而此次“限卖三次”改革,着眼点放在改变土地出让节奏和出让时间上,显示行政控制力进一步加强。

这将对整个土地市场和房地产市场产生全方位影响,涉及到政府管理部门、拿地房企、金融机构以及每一位个体购房者。

中信证券认为,这个新规将终结行业的内卷化竞争,是供给侧改革的最后一块制度拼图。

该政策也一引发了一些争议。在柴铎看来,新规将各城土地出让权上收至市政府,有利于提高土地配置效率,但其并不一定能让土地市场回归理性,甚至可能带来市场供需的错配。

地王会消失否?

与过去所有土地出让方式的调整都着眼于防止地价过热一样,“限卖三次”初衷也是稳定预期,控制市场过热,但能否达到这一目的,能否减少地王、高价地的出现,业内人士说法不一。

乐观的预期是,如果新规落实,土地市场透明度将大幅提升,供应充足度得到保障,能基本杜绝个别地方“饥饿营销”土地的行为,减少房企哄抢现象,土地整体溢价率有望降低;但同时部分城市土地出让金总收入可能会减少。

这是“限卖三次”新规传出后,资本市场给予地产股热情反馈的最重要原因。

过往,土地市场最受关注的便是一次次地王的出现,往往会传导至销售市场,推高房价。稳地价的核心是控制地王现象的发生。

对此,中信证券认为,多地土地集中分批次出让,有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求,企业很难在多地针对大量地块,同时缴纳保证金。平均而言,单块土地可参与的房企数量可能会下降(尽管最优质地块的参与企业数量并不会下降)。即使是比较激进的企业,也只能量力而行,参与一部分的土地出让。

柴铎则认为,集中3次供地未必能分散开发商对热点地块的竞争。因为政府一定会选择在同一批次供应不同条件“档次”的地块,而多数企业追求少数重点优质地块的行为选择并没有改变,新政可能会分散竞争,但也可能加剧企业拿地的“囚徒困境”。

有关部门对此亦有警惕。接近自然资源部的人士便指出,在土拍次数减少后,某一次大规模土拍中的“明星地块”是否被更多房企围猎,容易制造出个别单价较高的地块,政府要针对该问题提前做好预案。

龙头房企会更受益吗?

2月25日涨停、大涨的几乎都是龙头房企,万科A罕见地收获了三年以来的首次涨停。这是因为,市场预期新规对龙头房企更有利。

但实际上,仔细分析,新规具体到对房企的影响,相对更为复杂。

尽管可以预见未来土地市场更加透明、供应更加充足,但新模式下必定有人欢喜有人忧。“房企过去的投资拿地逻辑要推倒重建。”一家大型房企投拓人员对华尔街见闻表示,许多房企过去推崇的高周转模式将玩不转。

毫无疑问,全国多个热点城市在同一个月大量开闸放地,是对开发商区域板块研判能力的大考验,也是对他们资金实力的大考验。

开源证券发布报告称,“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企,将加速中小房企出局;广发证券也称,土地集中供应将利好资金实力强、广泛深度布局的企业。

但业内也有另一种截然相反的观点。

中原地产分析师张大伟表示,一年卖三次地不利于龙头房企。“以北京2020年住宅土地市场为例,拿地最多的首开、中海,参与了接近27次土地出让,如果一年分成三次,就有可能需要一次性参与10块地的竞争。而数十家中小房企一年只参与了三宗以内的土地竞争,也就是说新规对中小房企完全没影响。”他说。

一家大型房企内部投拓人员持类似观点:“拍地不仅是资金实力的比拼,很多时候是策略的比拼。”

在新规下,中小房企策略灵活,有更多机会捡漏,而大型房企通过原本的资金和信息优势“通吃”市场的难度大幅增加。

“即便是规模较大的房企,旗下城市公司的保证金额度也是有限的,没有办法同时参与很多场土拍,资金周转一旦玩不转,策略选择将变得至关重要。”该投拓人员说。

他认为,最大的赢家,是类似于平安不动产这样的不动产股权投资方和资金管理平台,它们具备充裕资金实力,将成为开发商积极寻求合作的对象。

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