<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

土地市场巨变:谁将分享宅地一年“限卖”三次的盛宴?

0
分享至

沉寂多时的地产板块突然沸腾了。

25日,A股地产板块集体暴涨,截至收盘有超十只个股涨停;港股内房股同时爆发,十余只个股涨幅超10%。

这一久违的地产股行情,与市场上一则消息的发酵有关。

中国土地市场正在经历自限价以来最大的变化:“限售”,即宅地“一年限卖三次”, 每次集中供应,大规模放量;开发商们也只能在这个节点去拿地。

这一手段已在青岛、济南等地公布,未来,许多一二线热点城市的住宅土地供应,很可能都要遵循这个新供给模式。

已经有人称之为土地市场的新供给侧改革,其意义可能仅次于双限双竞、招拍挂、城市更新,而这种规则的变化一旦大面积铺开,则会对市场投资、供应节奏以及行业格局都带来深远影响。

多城发布新规

2月24日,网传一份国家自然资源部2021年住宅用地供应分类调控文件,要求22个热点一二线城市的住宅土地供应改变原有模式,实行住宅用地集中出让。

两个关键要点,让这一消息备受关注。

一是重点城市住宅土地供应要集中发布出让公告、集中组织出让活动。这意味着之前下放到区的土地出让权要上收至市层面;其二是,重点城市全年卖地不能超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。

土地被认为是房地产的最基础资源,地能否拿对,直接决定着房地产项目的生死。

如果限制卖地时间的土拍新政今年真在一二线热点城市大规模铺开,必然是中国土地出让史上一次意义重大的变革。

青岛最早出来响应。

2月24日下午,青岛市自然资源和规划局官网挂出《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年将分3批次,集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施出让。

2020年,青岛住宅地块成交揽金约722亿元。如果新的一年计划供应量不减,那平均每次集中出让都要成交近250亿元,到时候土拍场面会很“壮观”。

25日,山东省会济南也宣布召开住宅用地供应分类调控工作会议,济南全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告。

同日,天津、郑州内部文件传出,内容涉及到住宅土地供应实施“两集中式”出让。天津确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告;郑州则收回多个区的住宅用地出让公告发布权,由市局统一发布。

郑州自然规划局一位工作人员称,通知为内部文件,但未有进一步表示。

“尚未接到上级通知,一旦接到通知,上海必然会积极配合执行。” 上海市土地交易事务中心内部人士对华尔街见闻表示,如果确有其事,目的当然是稳地价、稳预期。

“我们投拓部门已接到通知,消息确凿,已经着手准备工作,如果后续政策陆续落地,我们的投资安排也会有变化。”华东一家全国排名前20强的房地产企业工作人员告诉华尔街见闻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,热点一二线城市或将在近期陆续响应或发布宅地供应“两集中、三批次”政策。

卖地模式之变

把时间拉长,可以发现,对土地出让进行次数的限制,行政调控的加强,有其内在逻辑。

“这一政策的推出,可以说是今年中国土地市场改革的一项重大举措,其理论影响可能仅次于当年‘8·31大限’带来的土地市场影响。”25日,中央财经大学副教授柴铎撰文分析称。

2004年,国家多部委规定,从当年8月31日起,所有经营性项目用地一律公开竞价出让,各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让,这成为中国土地交易市场化的标志,因此被业内称为“8·31大限”。

此后很长一段时间,我国土地出让遵循价高者得的市场竞争规律。

后来出于抑制地市、楼市过热的目的,行政调控之手逐渐伸向土地市场。

2011年,广州首次尝试以“限地价、竞配建”的方式出让住宅地块,结果那次土拍遇冷。

2016年-2017年,随着全国土地市场和楼市再度走高,针对土地的调控之手再次出现,深圳、广州等多城出台双限双竞土拍模式,进一步限制地价和未来房价。

在北京得到了更大规模推广的则是“限竞房”模式,即向上竞地价,向下竞房价。过去几年,北京出让了十几万套的限竞房土地。

此外,对于土地出让的调控手段,还包括规定拿地自有资金比例、限制套均面积、约定小户型比例以及要求未来现房销售等。

而此次“限卖三次”改革,着眼点放在改变土地出让节奏和出让时间上,显示行政控制力进一步加强。

这将对整个土地市场和房地产市场产生全方位影响,涉及到政府管理部门、拿地房企、金融机构以及每一位个体购房者。

中信证券认为,这个新规将终结行业的内卷化竞争,是供给侧改革的最后一块制度拼图。

该政策也一引发了一些争议。在柴铎看来,新规将各城土地出让权上收至市政府,有利于提高土地配置效率,但其并不一定能让土地市场回归理性,甚至可能带来市场供需的错配。

地王会消失否?

与过去所有土地出让方式的调整都着眼于防止地价过热一样,“限卖三次”初衷也是稳定预期,控制市场过热,但能否达到这一目的,能否减少地王、高价地的出现,业内人士说法不一。

乐观的预期是,如果新规落实,土地市场透明度将大幅提升,供应充足度得到保障,能基本杜绝个别地方“饥饿营销”土地的行为,减少房企哄抢现象,土地整体溢价率有望降低;但同时部分城市土地出让金总收入可能会减少。

这是“限卖三次”新规传出后,资本市场给予地产股热情反馈的最重要原因。

过往,土地市场最受关注的便是一次次地王的出现,往往会传导至销售市场,推高房价。稳地价的核心是控制地王现象的发生。

对此,中信证券认为,多地土地集中分批次出让,有利于避免地产企业过度竞争。由于土地出让一般有保证金要求,企业很难在多地针对大量地块,同时缴纳保证金。平均而言,单块土地可参与的房企数量可能会下降(尽管最优质地块的参与企业数量并不会下降)。即使是比较激进的企业,也只能量力而行,参与一部分的土地出让。

柴铎则认为,集中3次供地未必能分散开发商对热点地块的竞争。因为政府一定会选择在同一批次供应不同条件“档次”的地块,而多数企业追求少数重点优质地块的行为选择并没有改变,新政可能会分散竞争,但也可能加剧企业拿地的“囚徒困境”。

有关部门对此亦有警惕。接近自然资源部的人士便指出,在土拍次数减少后,某一次大规模土拍中的“明星地块”是否被更多房企围猎,容易制造出个别单价较高的地块,政府要针对该问题提前做好预案。

龙头房企会更受益吗?

2月25日涨停、大涨的几乎都是龙头房企,万科A罕见地收获了三年以来的首次涨停。这是因为,市场预期新规对龙头房企更有利。

但实际上,仔细分析,新规具体到对房企的影响,相对更为复杂。

尽管可以预见未来土地市场更加透明、供应更加充足,但新模式下必定有人欢喜有人忧。“房企过去的投资拿地逻辑要推倒重建。”一家大型房企投拓人员对华尔街见闻表示,许多房企过去推崇的高周转模式将玩不转。

毫无疑问,全国多个热点城市在同一个月大量开闸放地,是对开发商区域板块研判能力的大考验,也是对他们资金实力的大考验。

开源证券发布报告称,“两集中”新规利好深耕一二线城市的龙头房企,将加速中小房企出局;广发证券也称,土地集中供应将利好资金实力强、广泛深度布局的企业。

但业内也有另一种截然相反的观点。

中原地产分析师张大伟表示,一年卖三次地不利于龙头房企。“以北京2020年住宅土地市场为例,拿地最多的首开、中海,参与了接近27次土地出让,如果一年分成三次,就有可能需要一次性参与10块地的竞争。而数十家中小房企一年只参与了三宗以内的土地竞争,也就是说新规对中小房企完全没影响。”他说。

一家大型房企内部投拓人员持类似观点:“拍地不仅是资金实力的比拼,很多时候是策略的比拼。”

在新规下,中小房企策略灵活,有更多机会捡漏,而大型房企通过原本的资金和信息优势“通吃”市场的难度大幅增加。

“即便是规模较大的房企,旗下城市公司的保证金额度也是有限的,没有办法同时参与很多场土拍,资金周转一旦玩不转,策略选择将变得至关重要。”该投拓人员说。

他认为,最大的赢家,是类似于平安不动产这样的不动产股权投资方和资金管理平台,它们具备充裕资金实力,将成为开发商积极寻求合作的对象。

相关推荐
热点推荐
91票比7票,特朗普对华掀桌子,不许中企收购农田,中美交涉失败

91票比7票,特朗普对华掀桌子,不许中企收购农田,中美交涉失败

爱看剧的阿峰
2025-07-11 07:33:44
薪资专家:26-27赛季雷霆薪资总额达到2.46亿 将超第二土豪线

薪资专家:26-27赛季雷霆薪资总额达到2.46亿 将超第二土豪线

直播吧
2025-07-11 08:10:10
2025年养老金上调2%,调整公式,工龄30年养老金3000元,涨多少?

2025年养老金上调2%,调整公式,工龄30年养老金3000元,涨多少?

振华观史
2025-07-10 19:43:02
港媒爆料赵雅芝日子挺苦的,被3个儿子长期啃老,71岁还不能老!

港媒爆料赵雅芝日子挺苦的,被3个儿子长期啃老,71岁还不能老!

木子爱娱乐大号
2025-07-05 09:37:33
孙颖莎1-3出局!冷门早有预兆?谁注意邱贻可的表情,透露着无奈

孙颖莎1-3出局!冷门早有预兆?谁注意邱贻可的表情,透露着无奈

体育就你秀
2025-07-11 09:11:16
反转!女子车祸截瘫男友失联后续,聊天记录曝光,果然有情况

反转!女子车祸截瘫男友失联后续,聊天记录曝光,果然有情况

妮妮玩不够
2025-07-09 19:34:30
感情里,以下3个问题很掉价,别问女人,问了你就输了

感情里,以下3个问题很掉价,别问女人,问了你就输了

莲子说情感
2025-07-10 08:59:35
小米YU7最大对手来了!玛莎拉蒂豪华SUV降至30多万起售

小米YU7最大对手来了!玛莎拉蒂豪华SUV降至30多万起售

泡泡网
2025-07-10 13:46:09
如果你最近经常无意识做出这个动作,立刻!马上休息!

如果你最近经常无意识做出这个动作,立刻!马上休息!

奔波儿灞与灞波儿奔
2025-07-09 22:14:43
俄罗斯应对的三张牌:归还远东领土,放弃外蒙古,唐努乌海回归

俄罗斯应对的三张牌:归还远东领土,放弃外蒙古,唐努乌海回归

阿芒娱乐说
2025-07-11 01:20:04
杨议灵堂长跪不起,丧父后悲伤到站不稳,过往行为被扒是真孝子!

杨议灵堂长跪不起,丧父后悲伤到站不稳,过往行为被扒是真孝子!

古希腊掌管月桂的神
2025-07-10 13:10:50
2025高考录取:清华已跌落神坛,公费师范生杀疯了,985大学爆冷

2025高考录取:清华已跌落神坛,公费师范生杀疯了,985大学爆冷

二月侃事
2025-07-10 08:32:40
拦截失败!伊朗拿到中国红旗防空导弹,以色列紧急向中方求证

拦截失败!伊朗拿到中国红旗防空导弹,以色列紧急向中方求证

一个有灵魂的作者
2025-07-10 21:20:19
南非20岁女船员在富豪游艇上被割喉谋杀,7月11日将迎来21岁生日

南非20岁女船员在富豪游艇上被割喉谋杀,7月11日将迎来21岁生日

极目新闻
2025-07-10 12:23:23
内蒙古巴彦淖尔市乌拉特中旗山洪致1人失联

内蒙古巴彦淖尔市乌拉特中旗山洪致1人失联

新京报
2025-07-11 09:07:03
国足辟谣带657件行李!名记愤怒爆粗:傻X,偌大中国就没人管了?

国足辟谣带657件行李!名记愤怒爆粗:傻X,偌大中国就没人管了?

慢歌轻步谣
2025-07-11 08:47:30
暴跌95%!国产葡萄酒全线崩盘,曾经的国货之光张裕都撑不住了!

暴跌95%!国产葡萄酒全线崩盘,曾经的国货之光张裕都撑不住了!

好贤观史记
2025-07-05 10:46:45
全程无尿点|新科幻悬疑剧杀疯了

全程无尿点|新科幻悬疑剧杀疯了

枫尘余往逝
2025-07-10 09:01:06
以色列彻底失算了?7月11日深夜,中国武器出口传来新消息

以色列彻底失算了?7月11日深夜,中国武器出口传来新消息

智观科技
2025-07-11 01:38:04
太狠了!中国男子柬埔寨遭同胞虐杀,脖子骨折,生殖器都被切断

太狠了!中国男子柬埔寨遭同胞虐杀,脖子骨折,生殖器都被切断

派大星纪录片
2025-07-10 15:59:07
2025-07-11 10:52:49

上海房产

戴德梁行:上海二季度写字楼区域分化明显 零售

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

牛弹琴:德国非常恼火指责中国 闹了一个国际大笑话

头条要闻

牛弹琴:德国非常恼火指责中国 闹了一个国际大笑话

财经要闻

"它经济"崛起 国产品牌快速追赶国际巨头

体育要闻

白衣生涯最后一舞,但魔笛的故事还没结束

娱乐要闻

杨少华灵堂细节 杨家儿子榨干老父亲?

科技要闻

李斌豁出去了!5米大车预售不到20万

汽车要闻

靠谱奶爸的底气 乐道L90静态体验

态度原创

数码
教育
旅游
时尚
家居

数码要闻

RX 9070 XT扛大梁!AMD德国销量超NVIDIA:但收入差距有点大

教育要闻

去新加坡留学,能申请那些奖学金?

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

身材的不足,这些小技巧能弥补!

家居要闻

美式简约 奢华不失优雅

无障碍浏览 进入关怀版