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孙宏斌入局“存量焕新”,是在谋划什么棋局?

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孙宏斌再一次出手了,这一次的目标是此前因打造“劲松模式”而被外界关注的愿景明德(北京)控股集团有限公司(以下简称“愿景明德”)。

工商信息显示,日前,融创旗下天津融创瑞祥物业管理有限公司(以下简称“天津融创瑞祥物业”)斥资约1.50亿元,持股愿景明德10%,一跃成为该公司的第四大股东。问题在于,融创增持以城市更新为主营业务之一的愿景明德,究竟意欲何为,会安于只做财务投资者的角色吗?这对于愿景明德又意味着什么?

融创成为愿景明德第四大股东

据了解,此次入股愿景明德的天津融创瑞祥物业,成立于2017年7月,注册资本1亿元,由北京融创控股集团有限公司100%持股。

根据工商信息,在天津融创瑞祥物业增持愿景明德10%股份的同时,愿景明德的注册资本从13.48亿元增长至14.98亿元,融创中国执行董事兼行政总裁、天津融创瑞祥物业法定代表人汪孟德也新增为愿景明德董事。

那么,融创增持愿景明德意欲何为?接近融创方面的相关人士称,融创只是战略性质的财务投资,长期看好存量资产市场以及愿景明德的管理团队,毕竟之前融创和链家系的合作都挺愉快。而此次双方的合作才刚开始。

“对融创来说,它已属房企第一梯队,进一步快速扩张不一定是重心目标,占领更多产品细分,或切入的业务点越来越多,可能才是其关注重点。不仅能给大家一个想象空间,也可以增大业务覆盖范围,有利于企业未来的融资和发展。”上海中原地产首席分析师卢文曦分析称。

显然,融创入局愿景明德,是有备而来。过去十年,融创从排名30位开外的区域型房企,跃升行业头部企业。近年来,尤其是踏上5500亿关口后,规模不再是融创发展的关键词,利润、稳健、降负债成为其关键词。在地产主业上,2020年,热衷于“买买买”的孙宏斌,开始考虑“卖出”一些资产,调整、优化持有资产的质量,与此同时,孙宏斌在“买入”方面趋于谨慎,导致融创的土地储备增长速度比以前明显降低。

“一买一卖”的逻辑只关乎融创的地产主业。实际上,自2018年起,融创中国进行企业发展规划和结构调整工作,与实体经济、金融行业协同发展。2020年,融创将企业定位升级为“美好城市的共建者”,在地产主业之外,将业务拓展至更广的民生及消费领域,比如文旅、文化、会议会展、医疗康养等。

孙宏斌开启“焕新之路”

不过,在融创的业务版图中,唯独在存量资产盘活相关业务上有所欠缺。而近年来,北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划,不同于以往的大拆大建,土地资源利用进入以存量开发为主的新阶段,把历史风貌保护和存量改造放在更加突出的位置。显然,在新增建设用地规模逐步下降背景下,城市更新被视为房地产市场存量时代的黄金赛道,诸多房企争相进入该领域,以谋求地产开发之外全新盈利支点。

“中国已经到了城市更新的时候,新的消费和生活方式催生新的生活场景,这代表着房地产的一个方向。孙宏斌目光非常敏锐,他投资愿景明德,目的在于抓住城市更新的有利时机。”中经联盟秘书长陈云峰如是说。

值得一提的是,融创此次是以天津融创瑞祥物业的身份入局愿景明德的,此举在优淘城总裁薛建雄看来,这或许是融创物业的战略扩张需要,“开发商未来可开发空间小,到时候开发市场会快速下降,要向存量转型。而且孙宏斌本身也是做二手房业务起家的,对存量服务有自己的经验和看法,融创物业未来可能想做跟愿景明德类似的业务。先让融创物业学,有合适的机会兼并过来更好。而且早点有旧改能力,融创物业也有机会多接项目。”

回顾融创以往的投资动作不难发现,相比一些企业看好某个行业由此挖人自建团队的操作模式,孙宏斌更愿意入股或直接买入公司。基于这一逻辑,因打造“劲松模式”而被外界关注的愿景明德,成为孙宏斌的交易对象也便水到渠成。

恰逢行业变局,入股愿景明德只是融创的第一步。新京报记者从消息人士处获悉,融创在入股愿景明德前,进行了详细竞调,而工商备案上显示的融创入股数额仅为一部分,实际上并不止这笔金额,也不排除以后有其他业务合作的可能。

对此,薛建雄点评称,“数亿资金对融创而言并不算什么,但如果投资数亿资金,能为融创找到新的增长点,融创肯定愿意这么做。”

问题在于,融创会安于只做财务投资者的角色吗?后续双方的合作前景如何? 对此,陈云峰表示,现在融创的主要精力仍在住宅跟文旅方面,所以投资愿景明德,应该是战略投资或财务投资。

不过,在同策研究院资深分析师肖云祥看来,预计融创后续会从提升自身城市更新能力出发,通过与愿景的股权层面的合作,延伸至业务层面的合作。比如,两家公司资金和运营能力的结合,提升市场竞争力,获取更多的城市更新项目。

盘活存量资产,愿景明德引进新投资者

创立愿景明德,是陶红兵的第二次创业。在地产界,陶红兵曾以“段子手”著称,通晓房地产市场与销售,屡屡被邀请去企业讲授产品与营销。2011年,陶红兵创立高策地产服务机构,建立了一套整合营销模型,使其成为行业“黑马”。继高策机构创造“黑马”传奇后,如今,陶红兵创办的愿景明德在老旧小区打造的“劲松模式”,被视作破解老旧小区改造瓶颈的一条新思路。

公开资料显示,愿景明德成立于2018年1月,专注于城市存量居住领域的投资、改造及运营。经过三年的发展,愿景明德目前共有员工2100人,持有和管理资产超200亿元,旗下业务范畴包括城市有机更新、租赁社区建设与运营、不动产投资基金等方面。

“对存量房时代的服务商、运营商来说,黄金时代还未到来。让老小区焕发新生命,给了新的发展商、投资商更多机会。”陶红兵曾表示。

新京报记者了解到,2021年,愿景明德业务重心除了继续在老旧社区改造内做大做强外,还将在长租公寓,尤其是集体土地的再利用方面开拓。实际上,在租赁社区建设与运营方面,愿景明德近期已先后落地相关项目。在深圳,愿景明德打造的微棠新青年社区已投入运营;在北京大兴,愿景明德与华润置地共同开发的瀛海集体土地租赁住房项目已全部封顶,预计今年下半年正式推出。

显然,陶红兵所做的业务,是在存量中求增量,以实现城市内涵发展,融入了产业、运营思维,需要长周期的资金及相关政策扶持,尤其在老旧小区改造中,最大的问题便是资金。

“旧改的节奏比较慢,如果没有特别大的资金去支撑,有可能项目做不下来。目前能做旧改的,背后的资本实力要非常强,比如类似上海地产集团,有国企背景的可能会好些。”卢文曦称。

因此,要在存量市场内将“盘子”做大,一大路径在于吸引越来越多的战略投资者。显然,在融创入股前,愿景明德已做好了相关准备。

工商信息显示,去年底,愿景明德进行了更名,从“北京愿景明德管理咨询有限公司”更名为“愿景明德(北京)控股集团有限公司”,经营范围除原有的企业管理咨询业务外,还新增了企业总部管理业务。

尤为关键的是,愿景明德还引入了更多投资者。2020年12月2日,愿景明德新增了四个新股东,分别是上海景然企业管理中心(有限合伙)、上海羿雏企业管理中心(有限合伙),以及自然人股东姚如忠、康云。与此同时,注册资金则由12.5亿元增至13.48亿元。

如今,愿景明德目前拥有25位股东,前四大股东分别为天津维航商务咨询有限责任公司、天津盛世鼎合企业管理中心(有限合伙)、上海景然企业管理中心(有限合伙)、天津融创瑞祥物业管理有限公司,持股比例分别为39.72%、16.69%、10.18%、10%。其中,大股东天津维航由左晖和朱艳各持股99%和1%,二股东天津盛世鼎合由陶红兵、仓梓剑等合伙人控制。

值得一提的是,在愿景明德的股权变更中,左晖是最大的股权让渡者。去年12月3日,左晖的最终受益股份比例从57.024%下降至43.6921%;到了今年2月11日,其最终受益股份下降至39.3228%。

对此,接近愿景明德的相关人士称,虽然该公司是链家关联方,但左晖对待愿景明德和其他企业的态度完全不一样,“他从来不参与愿景具体业务,从股权比例上看,也是逐步下降的,这从侧面可以看出,他在逐步放手,培养团队独立走下去。”

“左晖自己知道,不管是经纪还是旧改,存量业务投入大、利润低,所以需要大量资金投入。”薛建雄称。

“有了融创资金的注入,预计愿景明德将在城市更新赛道上取得更大的发展前景,将来也会在资本市场上取得较大的回报。孙宏斌投贝壳就获得了十几倍的收益,如今他投资愿景明德,估计未来也会有较大收益。”陈云峰称。

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