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顺丰REIT申请香港上市 2020年上演利润过山车

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经济观察网 记者 张雅楠 2月10日,顺丰房地产投资信托基金(以下简称“顺丰房托”)向港交所提交上市申请,资产组合初步包括位于香港、佛山、芜湖的三处现代物流地产。

香港物业毗邻香港国际机场,可出租面积16万平方米,估值52.8亿港元。

佛山物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场,可出租面积8.5万平方米,估值5.5亿港元。虽然项目在2021年竣工,但目前已经整租给一个租户。

芜湖物业临近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速,可出租面积6.3万平方米,估值2.6亿港元。

三个项目的利润在2020年坐上过山车,同比减少99.8%,至2020年9月30日止9个月的溢利仅为32万港元,而2019年同期,这一数字为1.562亿港元。

顺丰香港物流园区的面积大、租金高、估值高,对整个资产包的利润影响明显,每平方米的月租金为107港元,而佛山和芜湖项目的租金为35港元 /月/平方米和26港元 /月/平方米。新冠肺炎疫情爆发导致香港公开市场租金呈下降趋势,从而导致投资物业公允价值大幅变动。这也是顺丰房托利润大幅减少的主要原因。

截至2020年9月30日,三处物业一共有32名租户,顺丰关联租户约占同期租金收入的82%。

来自顺丰关联租户的高收入占比,一方面为顺丰房托提供了高度稳定的收入,这对一只REIT来说,是有利的因素;另一方面,顺丰房托也在风险提示中表示,顺丰房托与顺丰控股之间存在潜在利益冲突。

顺丰房托初步重点投资香港和中国内地的物流地产,而顺丰控股在中国投资、发展及管理物流地产。在若干情况下,顺丰房托将直接与顺丰控股竞争。例如,芜湖项目由芜湖运营管理人管理,该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。

顺丰房托表示,房托管理人的非执行董事王卫、伍玮婷、杨涛、梁翔同时也在顺丰控股及其附属公司任职,尽管目前已经制定了企业管制措施,但顺丰房托与顺丰控股之间就收购物业、租户竞争、物业管理事宜方面的利益冲突可能会在未来发生。

截至2020年6月30日,顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目,规划总建筑面积470万平方米,已竣工建筑面积约160万平方米。

而REITs可以将流动性较低的、非证券形态的房地产资产,转化为资本市场上的证券资产,实现资产和资本的流动,在港交所上市的REITs共有14只,资产类别包括零售、酒店及度假村、写字楼等。目前已有越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托先后在香港上市交易。

2020年底,香港有意放宽REITs投资限制,例如容许房托投资少数权益物业;容许房托投资物业发展项目时超过现有的资产总值10%的上限;将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等,以此吸引更多房托在香港上市,增加市场选择和流动性。

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