网易首页 > 网易上海房产 > 正文

降档!房企的自我救赎初显成效

0
分享至

在“三道红线”监管压力下,多家房企降杆杆已见成效。

近日来,融创中国(01918.HK)、金科股份( 000656.SZ)等相继发布2020年度业务数据,显示集团正在向“绿档”靠拢,财务指标得到不同程度的优化。

融创表示,截至2020年12月31日,预计公司净负债率低于100%、非受限现金短债比大于1,剔除预收款项后的资产负债率低于80%。据此,融创符合“三道红线”新规中的两条,短期内有望降至“黄色档”。

融创是“三道红线”首批试点房企之一,也是TOP10房企中为数不多三线全踩的企业。过去一年,融创放缓投资力度、分拆物业上市、处置非核心资产,这一系列措施,可谓诸多房企在融资监管下的“求生”缩影。

规模房企相继降档,意味着地产行业健康发展有望迎来曙光。业内认为,三道红线将深刻改变房企的经营行为,越来越多的企业会加速推出降档举措。随着地产调控长效机制建立,房地产的周期属性也将逐渐弱化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者,房企主动降档背后很重要的逻辑是,如果房企不主动做这个动作,后续在融资、业务开展等方面都会很被动,商业银行或者金融机构在融资上对房企“档位”也会有要求。虽然目前政策有过渡期,但企业已认识到新规对融资的影响,因此会主动做出降档动作。后续会有更多房企有类似主动降风险的行为。

房企降杆杆成效渐显

作为上一轮地产周期中的民企“黑马”,融创用十年时间从百亿销售额做到行业TOP5,同时也背上了巨大的债务负担。2020年8月,住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,融创便位列其中。

与融创同为首批试点的房企还有中国恒大( 03333.HK)、碧桂园( 02007.HK)、万科( 000002.SZ)、绿地控股( 600606.SH)、新城控股( 601155.SH)、保利地产( 600048.SH)、中海地产( 00688.HK)、华润置地( 01109.HK)、中梁控股( 02772.HK)、阳光城( 000671.SZ)、华侨城( 000069.SZ)。

按2019年财报数据,其中恒大、融创、绿地位于红色档,阳光城、中梁控股位于橙色档,碧桂园、万科、新城控股位于黄色档。监管层要求,这几家房企要在约三年时间内完成降负债目标,并每月上报整体负债情况。

为符合监管要求,房企正在积极应对,通过多种渠道改善自身财务结构,且已取得阶段性成果。以融创为例,2020年半年报出炉时,该集团还位于“红档”,由于市场担心“三道红线”将拖累增长,融创去年大幅跑输大市。在此之下,融创通过多种方式降杠杆,包括放缓拿地、配股融资、分拆物业上市等。

1月22日,融创公告称,计划于2021年2月21日提前赎回2022年2月到期、票面利率7.875%的美元债;近一年内,融创已累计提前偿还近13亿美元债券。叠加上述措施,融创资本结构大幅优化,并成功脱离“红档”之列。

身为首批试点房企之一,中梁控股同样已跻身“黄档”。2月4日,中梁控股发布有关财务数据的自愿公告,披露其财务结构预期变化情况。

公告显示,预计截至2020年底,中梁净负债率低于100%,非受限现金短债比大于1.0,剔除预收款项后之资产负债率约80%。按“三道红线”要求,2020年底中梁预计踩中一条“红线”。

去年9月份,监管层曾表示,重点房企的资金监测和融资管理规则前后酝酿了近两年时间,后续将跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。因此,许多暂未在试点行列的房企,也在积极自查。

譬如,与融创经历了股权之争的金科,已成功跻身“绿档”。数据显示,截至2020年末其现金短债比约1.4,剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.0%与71.8%,三项指标均满足监管要求。

再早之前,1月12日,佳兆业集团召开投资者交流会,该集团首席财务官、高级副总裁吴建新表示,2020年度内佳兆业基本实现“三道红线”由“橙”转“黄”的目标,希望未来1~2年内全部达标。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉第一财经记者,实际上,房企降档的趋势在去年三季度报时就已经有比较明显的体现,对房企来说,三道红线的指标影响也非常大。为回归安全区间,房企一直在通过各种方法降负债,包括销售回款的调整、分拆优质资产上市,以便将资产与债务变为长期投资、提升整体收益。

“绿档”房企迎来扩张时机

实际上,在上述三项指标中,现金短债比改善难度相对最小。以绿地为例,1月21日,绿地董事长张玉良表示,集团已经制定降档时间表,先降现金短债比,2021年一季度降完一条线,其他两条线希望提早越多越好。

安信证券也表示,若按2020年三季度末数据,9家房企实现“降档”,其中首开、南国置业等3家房企均是通过提升现金短债比实现“红转橙”;建发股份、招商蛇口通过提升现金短债比实现“橙转黄”、“黄转绿”。

净负债率改善难度次之,期内大悦城、红星美凯龙通过降低净负债率实现橙转黄;剔预资产负债率改善难度相对最大,仅华侨城通过降低剔预资产负债率和净负债率实现橙转绿,主要通过增权益、增预收实现。

针对这两项较难啃的指标,绿地也提出“六大举措”来应对,包括:压减有息负债规模、调整生产供应节奏、加快已售项目建设和交付结转、提高土地投资质量、加快销售、充实企业资本金。

“总体来看,三条红线落地后,房企短、长期偿债能力均发生明显改善。”安信证券称,49家样本房企2020Q3剔预资产负债率、净负债率、现金短债比中位分别为72.7%、118.5%、101.5%,相比2020H1下降0.9个百分点、下降7.7个百分点、回升17.7个百分点,短期偿债能力的改善最为明显。

值得注意的是,有业内人士提醒,不能只关注房企是否踩线,“三道红线”的重点是限制房企负债增速。“对房企而言,重要的并非是否踩线,而是有息负债的增长率不能超标。”潘浩认为。

贝壳研究院数据显示,截至2020上半年,完全不踩线的房企只有6家,其中有3家2019年的有息负债增长规模超过15%。从债务总量看,2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,行业偿债压力骤升。

与此同时,近五年房企债券融资发行周期集中在3~5年,尽管融资新规对房企整体发债增速将起到一定的制约效果,但预计3~5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,未来几年房企现金流将保持紧张状态。

旭辉控股董事局主席林中公开表示,“三道红线”政策一旦开始全面实施,对地产行业的影响很可能仅次于2004年全面推行土地招拍挂,它会拉大企业之间的差距。

随着行业规则被重塑,绿档房企正迎来提升市占率的时机。平安证券统计显示,2020年50强房企拿地销售金额比约为33%,红橙黄绿档分别为26%、37%、32%、46%,绿档房企的购地积极性最高。

数据显示,2020年,TOP5中唯一位于“绿档”的保利地产新获取146个项目,对应总地价2353亿元,新增总货值为行业第一。其他“绿档”房企如招商蛇口的购地金额同比增长52.4%,龙湖集团该指标的增幅也超过三成。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

华晨宝马董事长被捕!受贿挪用公款、钱色交易,千亿国企被掏空!

品牌营销官
2021-06-22 23:44:46

浙江男子收了18年废品,突然走红!看到他的房间,惊呆了

生活报
2021-06-22 16:04:13

成龙又有新闻?吴绮莉大爆“我女儿有很多兄弟姐妹”,并为他们做法事

鸟语花香听
2021-06-22 08:30:55

2-2,欧洲杯大冷门!最后1支种子队惊险出线,84分钟绝平神奇复活

搜达足球
2021-06-24 05:07:41

徐贲:犬儒的生活智慧

西安读书会
2021-06-23 14:36:51

比特币挖矿中美冰火两重天:中国全面禁止,美国近日两家矿企上市

家里有矿
2021-06-23 10:20:53

刘雯不愧是国际超模,身材比例就是好,大长腿实在令人羡慕

锦鲤时尚
2021-06-22 16:43:43

千亿房企要“倒下”?80亿债务将到期,购房者或成“接盘侠”

财富管理专员
2021-06-23 16:46:26

连电动螺丝刀都不放过,我们的空间站里都是名牌国货?

数码笈时语
2021-06-24 01:54:12

世界女排联赛半决赛和决赛将在北京时间6月24日-6月26日进行

一起侃球
2021-06-23 21:22:10

都在预测他俩会谈恋爱?

橘子娱乐
2021-06-23 18:21:43

中央办公厅公务员录取名单惹争议,985毕业很少,绝大多数是普本

雯雯教育说
2021-06-22 17:30:34

性生活频繁有哪些后果?这一问题把姑娘们害惨了……

第十一诊室
2021-06-08 10:49:30

为什么有的女性体毛旺盛,有的女性几乎没有?和什么有关?

星辰大海路上的种花家
2021-06-23 00:22:17

整顿开始!严厉打击信用卡逾期协商停息分期业务

小影爱影辑
2021-06-23 16:46:39

抢中芯国际市场?台积电南京扩产28nm被叫停,这下不用再争了

趣味科技秀
2021-06-23 14:26:24

阿里巴巴,你不能这样欺负人!

微宿州
2021-06-23 19:16:58

连续4天零新增!粤康码也有新变化!

广州女性
2021-06-23 19:34:14

曝中国女排2大喜讯!郎平接班人敲定,弃百万奖金为奥运金牌蓄力

体育课副班长
2021-06-23 08:34:59

世卫专家警告:如果新冠病毒继续突变,现有疫苗可能无效

环球时报新闻
2021-06-23 10:02:12
2021-06-24 05:45:08

上海房产

上海实施低效建设用地减量化

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

25岁小伙卖房带父游全国:让他老了以后有吹牛的资本

头条要闻

25岁小伙卖房带父游全国:让他老了以后有吹牛的资本

财经要闻

体育要闻

孙杨能赶上2024,但他真的还会回来吗?

娱乐要闻

baby半扎马尾穿百褶裙扮学生妹

科技要闻

太空"吃播"!这么多道菜没想到苹果的镜头最多

汽车要闻

雷克萨斯将推全新豪华7座跨界车 有望搭V8动力

态度原创

教育
家居
本地
数码
公开课

教育要闻

安徽2021年高考各批次录取控制分数线公布

家居要闻

韩国新婚夫妇60㎡复古家 还有1个赛博朋克风工作室

本地新闻

随着年龄增长,我为什么越来越不想过生日了?

数码要闻

苹果推出Today at Apple创想营:为青年打工者提供机会

公开课

美女坚持冥想7年:像是重回18岁