降档！房企的自我救赎初显成效

在“三道红线”监管压力下，多家房企降杆杆已见成效。

近日来，融创中国（01918.HK）、金科股份( 000656.SZ)等相继发布2020年度业务数据，显示集团正在向“绿档”靠拢，财务指标得到不同程度的优化。

融创表示，截至2020年12月31日，预计公司净负债率低于100%、非受限现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于80%。据此，融创符合“三道红线”新规中的两条，短期内有望降至“黄色档”。

融创是“三道红线”首批试点房企之一，也是TOP10房企中为数不多三线全踩的企业。过去一年，融创放缓投资力度、分拆物业上市、处置非核心资产，这一系列措施，可谓诸多房企在融资监管下的“求生”缩影。

规模房企相继降档，意味着地产行业健康发展有望迎来曙光。业内认为，三道红线将深刻改变房企的经营行为，越来越多的企业会加速推出降档举措。随着地产调控长效机制建立，房地产的周期属性也将逐渐弱化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者，房企主动降档背后很重要的逻辑是，如果房企不主动做这个动作，后续在融资、业务开展等方面都会很被动，商业银行或者金融机构在融资上对房企“档位”也会有要求。虽然目前政策有过渡期，但企业已认识到新规对融资的影响，因此会主动做出降档动作。后续会有更多房企有类似主动降风险的行为。

房企降杆杆成效渐显

作为上一轮地产周期中的民企“黑马”，融创用十年时间从百亿销售额做到行业TOP5，同时也背上了巨大的债务负担。2020年8月，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，融创便位列其中。

与融创同为首批试点的房企还有中国恒大（ 03333.HK）、碧桂园（ 02007.HK）、万科（ 000002.SZ）、绿地控股（ 600606.SH）、新城控股（ 601155.SH）、保利地产（ 600048.SH）、中海地产（ 00688.HK）、华润置地（ 01109.HK）、中梁控股（ 02772.HK）、阳光城（ 000671.SZ）、华侨城（ 000069.SZ）。

按2019年财报数据，其中恒大、融创、绿地位于红色档，阳光城、中梁控股位于橙色档，碧桂园、万科、新城控股位于黄色档。监管层要求，这几家房企要在约三年时间内完成降负债目标，并每月上报整体负债情况。

为符合监管要求，房企正在积极应对，通过多种渠道改善自身财务结构，且已取得阶段性成果。以融创为例，2020年半年报出炉时，该集团还位于“红档”，由于市场担心“三道红线”将拖累增长，融创去年大幅跑输大市。在此之下，融创通过多种方式降杠杆，包括放缓拿地、配股融资、分拆物业上市等。

1月22日，融创公告称，计划于2021年2月21日提前赎回2022年2月到期、票面利率7.875%的美元债；近一年内，融创已累计提前偿还近13亿美元债券。叠加上述措施，融创资本结构大幅优化，并成功脱离“红档”之列。

身为首批试点房企之一，中梁控股同样已跻身“黄档”。2月4日，中梁控股发布有关财务数据的自愿公告，披露其财务结构预期变化情况。

公告显示，预计截至2020年底，中梁净负债率低于100%，非受限现金短债比大于1.0，剔除预收款项后之资产负债率约80%。按“三道红线”要求，2020年底中梁预计踩中一条“红线”。

去年9月份，监管层曾表示，重点房企的资金监测和融资管理规则前后酝酿了近两年时间，后续将跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。因此，许多暂未在试点行列的房企，也在积极自查。

譬如，与融创经历了股权之争的金科，已成功跻身“绿档”。数据显示，截至2020年末其现金短债比约1.4，剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.0%与71.8%，三项指标均满足监管要求。

再早之前，1月12日，佳兆业集团召开投资者交流会，该集团首席财务官、高级副总裁吴建新表示，2020年度内佳兆业基本实现“三道红线”由“橙”转“黄”的目标，希望未来1~2年内全部达标。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉第一财经记者，实际上，房企降档的趋势在去年三季度报时就已经有比较明显的体现，对房企来说，三道红线的指标影响也非常大。为回归安全区间，房企一直在通过各种方法降负债，包括销售回款的调整、分拆优质资产上市，以便将资产与债务变为长期投资、提升整体收益。

“绿档”房企迎来扩张时机

实际上，在上述三项指标中，现金短债比改善难度相对最小。以绿地为例，1月21日，绿地董事长张玉良表示，集团已经制定降档时间表，先降现金短债比，2021年一季度降完一条线，其他两条线希望提早越多越好。

安信证券也表示，若按2020年三季度末数据，9家房企实现“降档”，其中首开、南国置业等3家房企均是通过提升现金短债比实现“红转橙”；建发股份、招商蛇口通过提升现金短债比实现“橙转黄”、“黄转绿”。

净负债率改善难度次之，期内大悦城、红星美凯龙通过降低净负债率实现橙转黄；剔预资产负债率改善难度相对最大，仅华侨城通过降低剔预资产负债率和净负债率实现橙转绿，主要通过增权益、增预收实现。

针对这两项较难啃的指标，绿地也提出“六大举措”来应对，包括：压减有息负债规模、调整生产供应节奏、加快已售项目建设和交付结转、提高土地投资质量、加快销售、充实企业资本金。

“总体来看，三条红线落地后，房企短、长期偿债能力均发生明显改善。”安信证券称，49家样本房企2020Q3剔预资产负债率、净负债率、现金短债比中位分别为72.7%、118.5%、101.5%，相比2020H1下降0.9个百分点、下降7.7个百分点、回升17.7个百分点，短期偿债能力的改善最为明显。

值得注意的是，有业内人士提醒，不能只关注房企是否踩线，“三道红线”的重点是限制房企负债增速。“对房企而言，重要的并非是否踩线，而是有息负债的增长率不能超标。”潘浩认为。

贝壳研究院数据显示，截至2020上半年，完全不踩线的房企只有6家，其中有3家2019年的有息负债增长规模超过15%。从债务总量看，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，行业偿债压力骤升。

与此同时，近五年房企债券融资发行周期集中在3~5年，尽管融资新规对房企整体发债增速将起到一定的制约效果，但预计3~5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。

旭辉控股董事局主席林中公开表示，“三道红线”政策一旦开始全面实施，对地产行业的影响很可能仅次于2004年全面推行土地招拍挂，它会拉大企业之间的差距。

随着行业规则被重塑，绿档房企正迎来提升市占率的时机。平安证券统计显示，2020年50强房企拿地销售金额比约为33%，红橙黄绿档分别为26%、37%、32%、46%，绿档房企的购地积极性最高。

数据显示，2020年，TOP5中唯一位于“绿档”的保利地产新获取146个项目，对应总地价2353亿元，新增总货值为行业第一。其他“绿档”房企如招商蛇口的购地金额同比增长52.4%，龙湖集团该指标的增幅也超过三成。