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降档!房企的自我救赎初显成效

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在“三道红线”监管压力下,多家房企降杆杆已见成效。

近日来,融创中国(01918.HK)、金科股份( 000656.SZ)等相继发布2020年度业务数据,显示集团正在向“绿档”靠拢,财务指标得到不同程度的优化。

融创表示,截至2020年12月31日,预计公司净负债率低于100%、非受限现金短债比大于1,剔除预收款项后的资产负债率低于80%。据此,融创符合“三道红线”新规中的两条,短期内有望降至“黄色档”。

融创是“三道红线”首批试点房企之一,也是TOP10房企中为数不多三线全踩的企业。过去一年,融创放缓投资力度、分拆物业上市、处置非核心资产,这一系列措施,可谓诸多房企在融资监管下的“求生”缩影。

规模房企相继降档,意味着地产行业健康发展有望迎来曙光。业内认为,三道红线将深刻改变房企的经营行为,越来越多的企业会加速推出降档举措。随着地产调控长效机制建立,房地产的周期属性也将逐渐弱化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者,房企主动降档背后很重要的逻辑是,如果房企不主动做这个动作,后续在融资、业务开展等方面都会很被动,商业银行或者金融机构在融资上对房企“档位”也会有要求。虽然目前政策有过渡期,但企业已认识到新规对融资的影响,因此会主动做出降档动作。后续会有更多房企有类似主动降风险的行为。

房企降杆杆成效渐显

作为上一轮地产周期中的民企“黑马”,融创用十年时间从百亿销售额做到行业TOP5,同时也背上了巨大的债务负担。2020年8月,住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,融创便位列其中。

与融创同为首批试点的房企还有中国恒大( 03333.HK)、碧桂园( 02007.HK)、万科( 000002.SZ)、绿地控股( 600606.SH)、新城控股( 601155.SH)、保利地产( 600048.SH)、中海地产( 00688.HK)、华润置地( 01109.HK)、中梁控股( 02772.HK)、阳光城( 000671.SZ)、华侨城( 000069.SZ)。

按2019年财报数据,其中恒大、融创、绿地位于红色档,阳光城、中梁控股位于橙色档,碧桂园、万科、新城控股位于黄色档。监管层要求,这几家房企要在约三年时间内完成降负债目标,并每月上报整体负债情况。

为符合监管要求,房企正在积极应对,通过多种渠道改善自身财务结构,且已取得阶段性成果。以融创为例,2020年半年报出炉时,该集团还位于“红档”,由于市场担心“三道红线”将拖累增长,融创去年大幅跑输大市。在此之下,融创通过多种方式降杠杆,包括放缓拿地、配股融资、分拆物业上市等。

1月22日,融创公告称,计划于2021年2月21日提前赎回2022年2月到期、票面利率7.875%的美元债;近一年内,融创已累计提前偿还近13亿美元债券。叠加上述措施,融创资本结构大幅优化,并成功脱离“红档”之列。

身为首批试点房企之一,中梁控股同样已跻身“黄档”。2月4日,中梁控股发布有关财务数据的自愿公告,披露其财务结构预期变化情况。

公告显示,预计截至2020年底,中梁净负债率低于100%,非受限现金短债比大于1.0,剔除预收款项后之资产负债率约80%。按“三道红线”要求,2020年底中梁预计踩中一条“红线”。

去年9月份,监管层曾表示,重点房企的资金监测和融资管理规则前后酝酿了近两年时间,后续将跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。因此,许多暂未在试点行列的房企,也在积极自查。

譬如,与融创经历了股权之争的金科,已成功跻身“绿档”。数据显示,截至2020年末其现金短债比约1.4,剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.0%与71.8%,三项指标均满足监管要求。

再早之前,1月12日,佳兆业集团召开投资者交流会,该集团首席财务官、高级副总裁吴建新表示,2020年度内佳兆业基本实现“三道红线”由“橙”转“黄”的目标,希望未来1~2年内全部达标。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉第一财经记者,实际上,房企降档的趋势在去年三季度报时就已经有比较明显的体现,对房企来说,三道红线的指标影响也非常大。为回归安全区间,房企一直在通过各种方法降负债,包括销售回款的调整、分拆优质资产上市,以便将资产与债务变为长期投资、提升整体收益。

“绿档”房企迎来扩张时机

实际上,在上述三项指标中,现金短债比改善难度相对最小。以绿地为例,1月21日,绿地董事长张玉良表示,集团已经制定降档时间表,先降现金短债比,2021年一季度降完一条线,其他两条线希望提早越多越好。

安信证券也表示,若按2020年三季度末数据,9家房企实现“降档”,其中首开、南国置业等3家房企均是通过提升现金短债比实现“红转橙”;建发股份、招商蛇口通过提升现金短债比实现“橙转黄”、“黄转绿”。

净负债率改善难度次之,期内大悦城、红星美凯龙通过降低净负债率实现橙转黄;剔预资产负债率改善难度相对最大,仅华侨城通过降低剔预资产负债率和净负债率实现橙转绿,主要通过增权益、增预收实现。

针对这两项较难啃的指标,绿地也提出“六大举措”来应对,包括:压减有息负债规模、调整生产供应节奏、加快已售项目建设和交付结转、提高土地投资质量、加快销售、充实企业资本金。

“总体来看,三条红线落地后,房企短、长期偿债能力均发生明显改善。”安信证券称,49家样本房企2020Q3剔预资产负债率、净负债率、现金短债比中位分别为72.7%、118.5%、101.5%,相比2020H1下降0.9个百分点、下降7.7个百分点、回升17.7个百分点,短期偿债能力的改善最为明显。

值得注意的是,有业内人士提醒,不能只关注房企是否踩线,“三道红线”的重点是限制房企负债增速。“对房企而言,重要的并非是否踩线,而是有息负债的增长率不能超标。”潘浩认为。

贝壳研究院数据显示,截至2020上半年,完全不踩线的房企只有6家,其中有3家2019年的有息负债增长规模超过15%。从债务总量看,2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,行业偿债压力骤升。

与此同时,近五年房企债券融资发行周期集中在3~5年,尽管融资新规对房企整体发债增速将起到一定的制约效果,但预计3~5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,未来几年房企现金流将保持紧张状态。

旭辉控股董事局主席林中公开表示,“三道红线”政策一旦开始全面实施,对地产行业的影响很可能仅次于2004年全面推行土地招拍挂,它会拉大企业之间的差距。

随着行业规则被重塑,绿档房企正迎来提升市占率的时机。平安证券统计显示,2020年50强房企拿地销售金额比约为33%,红橙黄绿档分别为26%、37%、32%、46%,绿档房企的购地积极性最高。

数据显示,2020年,TOP5中唯一位于“绿档”的保利地产新获取146个项目,对应总地价2353亿元,新增总货值为行业第一。其他“绿档”房企如招商蛇口的购地金额同比增长52.4%,龙湖集团该指标的增幅也超过三成。

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