上海楼市新规落地满半个月，二手房市场率先“降温”

自去年下半年以来，伴随着房地产市场的复苏加速，一向“嗅觉”灵敏的上海楼市不仅快速回涨，此后房价的跳涨速度和幅度，用“滚烫”来形容并不为过，尤其是今年以来，“千人摇号”“毁约”“2小时涨价40万元”等词条，更是刷屏各大互动平台。

不过，随着近期住建部赴上海调研督导房地产市场情况，以及上海先后出台一系列颇为严苛的调控政策后，业内人士认为，预计上海楼市短期交易缩水将是大概率事件。

新政为楼市“降温”

回看2020年的上海房地产市场，彼时市场曾预测上海楼市会呈现持续走低态势，然而从实际情况来看，超过了市场预期。

据上海统计局发布的最新数据显示，2020年上海新建房屋销售面积1789.16万平方米，比上年增长5.5%。其中，住宅销售面积1434.07万平方米，增长5.9%；与此同时，二手房市场同样成交火热。据市房地产交易中心统计，全市存量房网签面积2495.43万平方米，比上年增长19.9%。其中，存量住宅网签面积2246.23万平方米，增长24.4%。疫情后，积压的购房需求释放，存量住宅交易量上升，为近四年最高。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟告诉《证券日报》记者，2020年，上海楼市火热的核心原因主要在于以下四个方面：一是2020年3月份起，上海市全面实施“公民同招”、民办学校摇号入学。新政之下，优质学区二手房价格跳涨，整体抬升了二手房市场热度；二是受旧区改造提速影响，创造了大批的增量购房需求，并有强劲购买力支撑；三是基于货币政策相对宽松的大环境，市场预期核心城市资产价格还会上涨，由此使得改善性需求持续释放；四是受新房、二手房价格倒挂影响，“打新”市场持续火爆。

据克而瑞地产研究中心提供的数据显示，2020年上海新入市项目中，四成以上认筹率超过100%。徐汇、长宁、静安等核心区域火爆“打新”蔚然成风，七成以上项目认筹率超过100%，汇成南街里中签率更是低至7.8%。

正是在这样的背景之下，今年1月21日，上海市住建委等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号、加强信贷资金管理等方面升级楼市调控政策。不仅如此，距离新政发布后仅4天，上海又将法拍房纳入限购范围。

对于去年刚取得上海户口、目前在某通信类央企下属公司工作的小刘（化名）来说，谈及在上海看房的经历，他表示：“可能是新政出来后满2年不满5年的房源减少了挺多，再加上税费的提高，我看的这片儿区域二手房价格确实不再飞涨了。”他还表示，现在已经能看到新政落地后的效果了。

二手房市场率先调整

事实上，针对此次上海出台的楼市调控新规，在易德资本投资总监蒋铮鹤看来，从全国范围内看，都属于需求端较严格的政策。

如新规提出，上海将严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；同时，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

“从内容上看，离异3年内购房按离异前家庭总套数计算、增值税免征年限由2年升级为5年等举措，不仅直指近期上海楼市中乱象，更是大大打击了投资客的炒房热情。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《证券日报》记者，如果是投机性质的买房，一般持有年限基本在2年至5年间，而此次上海新政将增值税免征年限提高至5年，无疑大幅降低了炒房获利空间，并且在未来的2年至3年中，由于房地产市场的走向仍具有一定不确定性，可以说风险程度也在持续增加，所以此举对炒房客来说，“杀伤力”颇大。

具体来看，以一套900万元买进价、1000万元卖出价，且房屋购买年限已满两年、未满五年的非普通住宅房源进行测算，按照原增值税的计算方法仅需缴纳5万元增值税，其获利空间为95万元，但按现在新的增值税计算方法计算，需要缴纳的增值税骤然提高至50万元，而此时的获利空间仅剩50万元。

“5万元和50万元是税费做对比，这就是十倍的差距，这样意味着投资者炒房的利润将被抹去大部分，自然极大地降低或者说挫伤了投资者的炒房积极性。”卢文曦称，从新政落地后的情况来看，相比新房市场稍显迟滞的反应，上海二手房市场确实已有所降温。

据上海中原地产提供的数据显示，上周（1月25日至1月31日），上海二手房新增挂牌量直接跳水，降到1万套以内，为9543套，环比减少26.7%。要注意的是，以往二手房新增挂牌量的波动仅在上下5%的幅度内震荡，很少看到诸如上周这般明显缩水的情况；与此同时，挂牌价格也出现回落，环比下跌约4个百分点。

卢文曦表示，仅从上海房地产市场看，两周前出现调控政策拐点，上周市场拐点也同步出现，后续可以预期的是，短期上海楼市仍呈现出僵持博弈之势，叠加即将到来的春节假期影响，市场交易缩水将是大概率事件。整体上看，预计上海楼市新政将持续发挥效应，而市场预计还会有1个月至2个月的消化时间。

小刘也表示：“买房子毕竟是大事，马虎不得。快过春节了，看着现在的上海楼市价格较之前相比，确实有好一些好转，所以我还会继续看房子，但应该要在春节后。现在我的家人也在全力帮忙研究价格问题，希望年后我们有更大的议价空间。”

有银行称额度吃紧

值得关注的是，随着近期上海楼市调控政策的升级，紧随而至的房贷新规也为上海楼市再束一道“紧箍咒”。

1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，本轮上海楼市火热，除了与“打新”潮、学区房回购潮有关系外，经营性贷款违规流入房地产市场更是不可忽视的重要原因。此次上海出台信贷监管政策，一方面能为楼市调控提供较为重要的援助力，另一方面也代表着此次上海楼市调控正在明显增加力度。

“过去，国内房地产按揭贷款主要看购房者提供的收入证明，但坦白讲，收入证明造假一直都如顽疾般存在，信贷管控也很难做到真正且完完全全地严格。”张大伟认为，如果此次上海在个人住房信贷方面能真正严查，预计房地产市场将很快降温。所以，银行对此政策的落地执行情况如何，对于后续的上海房地产市场走势来说，将有重要影响力。

当然，除了银行“自查”外，受去年年底人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》影响，银行方面确实也在收紧房贷额度。

近日，当记者以购房者身份向上海地区多家股份制银行贷款部工作人员咨询房贷问题时，一家规模颇大的股份制银行工作人员告诉《证券日报》记者，尽管该行首套个人住房贷款利率暂无变动，仍为LPR+60基点，即年利率5.25%，但目前该行已暂停受理个人二手房房贷业务。

据该工作人员透露：“目前我行的房贷额度确实不太够了，不过到4月份左右，预计这一情况会恢复正常。”

当记者再次致电另一国有股份制银行时，该行工作人员表示，目前该行仍可受理个人房贷业务，且首套个人房贷利率仍维持不变。但谈及具体的放款周期时，该工作人员称，较之前的时间确实有所延长，而延长的这一部分时间，包括查房、查征信等时间变长，银行审贷周期变慢，以及在处理二手房个人房贷时，对前一贷款人结贷与当下贷款人放贷交易流程变慢等诸多方面。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，银行通过强化对个人住房贷款的审批，一方面可以从源头打击炒房苗头，封堵非理性购房行为，另一方面，对稳房价也将在侧面起到积极的作用。